гарантийный срок на кровлю по закону
Чинить крышу в новостройке обязана УК, даже если причиной прорех в кровле и протечек являются дефекты, допущенные застройщиком
 |
| AndrewLozovyi / Depositphotos.com |
Возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2021 г. № 309-ЭС20-20751).
На это указала тройка судей СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ, пересматривая дело об спаривании предписания органа ГЖН.
Ранее жилищная инспекция – по многочисленным жалобам жителей МКД – осмотрела крышу дома и обнаружила прорехи в металлической кровле. По мнению ОГЖН, виновата УК, – это ею не произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). ОГЖН выдал УК предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, – устранить вышеуказанные нарушения».
УК с предписанием не согласилась, в суде ссылалась на следующее:
В первой инстанции УК выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, – дескать, предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у УК объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда:
Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».
Основание и сроки
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Гарантия и страховка
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Куда жаловаться
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Проверка жалобы
Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.
ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.
Гарантии на отделку
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)
О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей
Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД. В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.
УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств
В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.
При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.
Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.
Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.
Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.
Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД
ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.
Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.
2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.
Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.
Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.
Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).
Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На заметку
Гарантийный срок на ремонт кровли по закону
Гарантия предусматривается практически во всех договорах подряда или оказания услуг. Она означает обязательство исполнителя либо подрядчика устранить выявленные недостатки в его работах или оказанных услугах в течение определенного срока, называемого гарантийным.
К примеру, силами строительной организации был произведен капитальный ремонт кровли дома из собственных материалов. При этом договором на нее была возложена обязанность исправлять все изъяны в работах в течение двух лет. Причины недостатков значения не имеют: связано это с некачественными материалами или осуществлением работ не на должном уровне.
При появлении в течение этих двух лет протечек кровли и иных изъянов, требуйте от подрядчика их устранения за счет его средств. В этом и заключается его ответственность за некачественный результат работы по причине его некомпетентности или недоброкачественных материалов.
Что собой представляет гарантия на ремонт крыши?
Качество выполненных ремонтных работ кровли и ее надежность зависят от множества факторов:
Поэтому после довольно таки затратного ремонта кровли не забудьте оговорить с подрядчиком моменты касательно гарантийного срока для устранения возможных недостатков. Даже, если упустили включить их в договор подряда, заключите с подрядчиком дополнительное соглашение к нему или отдельный договор, предметом которого будет установление гарантийного срока. Тем самым оградите себя от проблем с кровлей дома на определенный срок.
Встречаются подрядчики, которые не хотят усложнять себе жизнь и всячески пытаются избежать возложения на себя такой ответственности. Но следует осознавать, что надежнее заключать договор подряда с серьезной и хорошо зарекомендовавшей себя на рынке строительных услуг организацией.
Будучи уверенной в качественном выполнении ремонтных работ, она не уклоняется от установления гарантийного срока для устранения выявленных в них недостатков.
Гарантия дается на материалы и на работы с ними. Это актуально, если в договоре предусмотрено, что подрядчик производит работы их своих материалов. В среднем сроки гарантии определяются соглашением сторон договора: от одного года до двух лет.
При таких обстоятельствах вполне обоснованными будут требования к заказчику по правильной им эксплуатации отремонтированной крыши. Ведь срок службы кровли во многом зависит и от этого фактора.
Поэтому важно оговорить следующие моменты:
Важно осознавать, что все эти положения о гарантийном сроке будут реально действовать только в том случае, если они прописаны в договоре конкретно и детально. Не допускайте общих расплывчатых фраз. Из текста договора должно быть четко видно за что отвечает подрядчик, каким образом и в какие сроки.
Не полагайтесь на устные заверения подрядчика ни при каких обстоятельствах. Только так можно обезопасить себя от незапланированных необоснованных расходов денег, нервов и времени. Ведь от качества кровли во многом зависит и прочность самого здания.
Гарантийный срок и срок службы.
О гарантийном сроке по договору подряда читайте тут.
Способы предоставления гарантии на рассматриваемую услугу
Анализ договоров подряда показывает, что обычно по ним срок гарантии в России не превышает двух лет. А как обстоят дела за рубежом?
Например, в Европе практикуется следующая система предоставления гарантий:
Вполне можно применять данную процедуру и в России. Она достаточно эффективна, особенно при применении данных положений не только на качество работ, но и на качество строительных материалов.
По иному решается данный вопрос в США:
Все вопросы, связанные с вопросами по ремонту кровли во время действия гарантии, рассматриваемые судами, представляют большую сложность. Непросто разобраться во всех тонкостях дела, технической документации, расчетах и специальных терминах. Они требуют участия в них высокопрофессиональных юристов, которые отстаивают интересы как владельцев строений так и производителей материалов и подрядчиков.