Что значит передача квартиры в одностороннем порядке
Что значит передача квартиры в одностороннем порядке
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 8
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Как избежать одностороннего акта приема-передачи квартиры?
Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?
В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.
Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?
Артем, этот вопрос в законе описан настолько подробно, насколько это вообще возможно. Другое дело, что сам закон написан так, что можно голову сломать, но все равно ничего не понять. Вот тут помогу разобраться.
Зачем нужен акт приема-передачи квартиры
Когда вы покупаете квартиру по договору долевого участия, право собственности сразу же у вас не появляется. После подписания ДДУ вы получаете только право требования у застройщика квартиры в будущем. В момент подписания акта приема-передачи у вас возникает право владения квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано. А право владения квартирой возлагает на вас обязанность платить за содержание имущества и нести ответственность за риск случайной гибели.
Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.
В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке. Это и называется односторонним актом. Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.
Как рассчитывают сроки подписания
По закону срок передачи квартиры должен быть четко определен в ДДУ. При этом допускается его определение при помощи точных дат, с указанием дней, месяцев, полугодий или кварталов. Еще срок может быть определен событием, которое должно неизбежно наступить. При этом если не указана точная дата, то окончание срока всегда следует считать по последнему дню периода.
Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.
А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно. Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно. Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.
Если в договоре два срока подписания акта
Иногда застройщики пытаются маскировать сроки в договоре разными хитрыми формулировками, например, указав несколько сроков одновременно. В этом случае считают по тому сроку, который наступает раньше.
Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту. Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года. Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.
Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие. При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию. Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.
Важно: в ДДУ должно быть прямо написано, что дом могут сдать досрочно, а вы обязаны принять квартиру. Если такого нет — смотрите сроки в договоре и по закону. Заставить вас принять квартиру, пока не наступят эти сроки, застройщик не может. Если он в одностороннем порядке передаст вам квартиру досрочно, а в договоре это не написано, — это незаконно.
Сроки подписания акта приема-передачи квартиры
В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.
К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:
«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».
Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.
Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.
«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».
Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.
Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.
В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись. Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается. По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.
Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.
Что еще предоставит застройщик
Застройщик может передать вам квартиру только после того, как получит разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Поэтому вместе с подписанием акта приема-передачи застройщик обычно дополнительно предоставляет еще и копии следующих документов:
Что такое односторонний акт приема-передачи
Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.
Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.
Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.
В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.
Зачем отправлять ответные письма застройщику
Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.
Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам. Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное. Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.
Единственный реальный вариант, при котором вы не принимаете квартиру у застройщика, — это наличие в ней недостатков. Факт, что вы не уклонялись от приемки квартиры, легко подтвердить наличием претензий к квартире в дефектовочном акте, акте о несоответствии или акте осмотра. Если застройщик не хочет подписывать с вами такой акт, направляйте претензию. Она также послужит подтверждением того, что от подписания акта приема-передачи вы не уклонялись и действовали добросовестно.
Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта. Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика. Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.
Если застройщик не хочет подписывать дефектовочный акт
Это типичная ситуация. В ней действуйте так.
От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:
«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства. В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался. Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».
В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.
Срок устранения недостатков — незамедлительно, но не больше 45 дней. Даже если в договоре будет предусмотрено, что недостатки могут устраняться дольше, это незаконно.
Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:
Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.
Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно. Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей. Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.
Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.
Какие подводные камни есть в суде
Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.
Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете. С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию. Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Все, что нужно знать об одностороннем акте по ДДУ
Односторонний акт передачи квартиры по ДДУ: что это такое?
Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.
Как избежать одностороннего акта от застройщика?
На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.
По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.
В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?
Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.
Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.
Если в договоре есть не только срок окончания передачи, но и срок начала приемки, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за 14 дней до даты начала передачи, установленной в договоре.
В какой срок дольщик обязан приступить к приемке?
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который поможет выявить также нарушения строительных норм.
- Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.
В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при необоснованном отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.
Какие последствия получения одностороннего акта?
Односторонний акт является документом, подтверждающим исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. С даты составления одностороннего акта к дольщику переходят риски случайной гибели и порчи помещения. Кроме того, со дня, следующего за датой составления одностороннего акта, прекращается начисление неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (некоторые судьи начисляют неустойки до даты получения дольщиком сообщения о завершении строительства, если в суде будет установлено уклонение дольщика от приемки или необоснованный отказ, хотя такое исчисление противоречит закону).
Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).
Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?
Составление и направление застройщиком акта в одностороннем порядке как любое действие может быть признано неправомерным. Для этого дольщик должен доказать свою добросовестность и веские причины неприемки объекта. Существенную роль при оспаривании одностороннего акта влияют письма, направленные застройщику при исполнении договора, о которых мы говорили ранее. Также привлекая специалиста (эксперта) для приемки, вы получаете дополнительное доказательства наличия строительных недостатков в квартире, которые явились причиной отказа от приемки (если в заключении специалиста будет вывод о существенности выявленных недостатков, то такое заключение будет иметь важное значение при оценке обоснованности отказа дольщика от приемки).
Не стоит оспаривать односторонний акт отдельный иском. Заявите требование о признании акта неправомерным в иске о взыскании неустойки с застройщика или о взыскании компенсации за выявленные строительные недостатки.
Надеемся наши советы помогут вам избежать одностороннего акта от застройщика или оспорить его в суде. Для того чтобы подготовить заранее на случай судебного спора с застройщиком, мы рекомендуем позвонить нам заранее, при получении первого письма от застройщика или при наступлении просрочки. Мы проконсультируем вас бесплатно и подробно, расскажем, как действовать в вашем случае.
Застройщик неправомерно составил односторонний акт? Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста. Мы изучим имеющиеся у вас документы и оценим шансы оспаривания одностороннего акта и разрешения спора с застройщиком в вашу пользу. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Оставить заявку
Односторонний акт передачи квартиры по ДДУ: что это такое?
Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.
Как избежать одностороннего акта от застройщика?
На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.
По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.
В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?
Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.
Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.
Если в договоре есть не только срок окончания передачи, но и срок начала приемки, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за 14 дней до даты начала передачи, установленной в договоре.
В какой срок дольщик обязан приступить к приемке?
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который поможет выявить также нарушения строительных норм.
- Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.
В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при необоснованном отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.
Какие последствия получения одностороннего акта?
Односторонний акт является документом, подтверждающим исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. С даты составления одностороннего акта к дольщику переходят риски случайной гибели и порчи помещения. Кроме того, со дня, следующего за датой составления одностороннего акта, прекращается начисление неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (некоторые судьи начисляют неустойки до даты получения дольщиком сообщения о завершении строительства, если в суде будет установлено уклонение дольщика от приемки или необоснованный отказ, хотя такое исчисление противоречит закону).
Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).
Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?
Составление и направление застройщиком акта в одностороннем порядке как любое действие может быть признано неправомерным. Для этого дольщик должен доказать свою добросовестность и веские причины неприемки объекта. Существенную роль при оспаривании одностороннего акта влияют письма, направленные застройщику при исполнении договора, о которых мы говорили ранее. Также привлекая специалиста (эксперта) для приемки, вы получаете дополнительное доказательства наличия строительных недостатков в квартире, которые явились причиной отказа от приемки (если в заключении специалиста будет вывод о существенности выявленных недостатков, то такое заключение будет иметь важное значение при оценке обоснованности отказа дольщика от приемки).
Не стоит оспаривать односторонний акт отдельный иском. Заявите требование о признании акта неправомерным в иске о взыскании неустойки с застройщика или о взыскании компенсации за выявленные строительные недостатки.
Надеемся наши советы помогут вам избежать одностороннего акта от застройщика или оспорить его в суде. Для того чтобы подготовить заранее на случай судебного спора с застройщиком, мы рекомендуем позвонить нам заранее, при получении первого письма от застройщика или при наступлении просрочки. Мы проконсультируем вас бесплатно и подробно, расскажем, как действовать в вашем случае.
Застройщик неправомерно составил односторонний акт? Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста. Мы изучим имеющиеся у вас документы и оценим шансы оспаривания одностороннего акта и разрешения спора с застройщиком в вашу пользу. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.