Что означает ф в пзз
«Неустановленный факт» в проекте Правил землеустройства и застройки Москвы
Главный юрисконсульт Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group
специально для ГАРАНТ.РУ
В конце 2016 года прошли публичные слушания по долгожданному проекту Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в Москве. Уже было высказано много мнений относительно содержания и качества предлагаемых к утверждению правил. Выводы неутешительны – предлагаемые ПЗЗ не отвечают интересам жителей города и фактически замораживают существующее положение вещей. Кроме того, Правила не предусматривают никаких перспектив для глобального и перспективного развития столицы. Предусматривается лишь пресловутая точечная застройка по уже утвержденным градостроительным планам земельных участков (далее – ГПЗУ).
Принятие Правил в предложенном виде не лучшим образом скажется и на девелоперском рынке. И дело тут не только в противоречивости Правил, но и в самом принципе, который заложен в проекте.
Напомню, Правила –это документ, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Фактически Правила определяют основные параметры объектов, которые могут быть построены на земельном участке, отнесенном к определенной территориальной зоне в Москве, а именно максимальную этажность и высоту зданий, максимальный процент застройки и отступы от границ земельных участков. Правила должны устанавливать долгосрочные правила игры в отношении земельных участков, а владельцы этих участков в рамках этих правил в дальнейшем уже самостоятельно выбирают вид разрешенного использования из ограниченного перечня, установленного этими же Правилами.
Предлагаемый проект Правил, в нарушение ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, не устанавливает ни жилых, ни общественно-деловых, ни производственных, ни рекреационных, ни иных, предусмотренных указанной статьей кодекса видов территориальных зон. Вместо этого проект Правил использует в отношении практически всей территории города некое обозначение в виде индекса «Ф», означающего территориальные зоны сохранения фактического землепользование (далее – территории с индексом «Ф»).
В случае принятия Правил в предлагаемой редакции,застройщики, владеющие участками на территориях с индексом «Ф» (а это подавляющее большинство случаев), будут сталкиваться с необходимостью точно определить разрешенные параметры строительства для своего участка. И это оказывается нетривиальной задачей…
Виды разрешенного использования и параметры застройки конкретного земельного участка на территориях с индексом «Ф»
Любой застройщик при принятии решения о целесообразности строительства объекта недвижимости определяет, что он может построить на конкретном земельном участке, то есть какие виды разрешенного использования и предельные параметры объектов установлены. Такая информация должна содержаться в Правилах.Однако, как уже было замечено, большая часть Москвы отнесена к территориям с индексом «Ф», в отношении которых виды разрешенного использования и предельные параметры строительства в тексте самих Правилах отсутствуют.Проект предлагает при определении вида разрешенного использования на территориях с индексом «Ф» использовать сведения из ЕГРН, а в случае отсутствия там соответствующих сведений в качестве основного вида императивно устанавливать вид – «использование для нужд населенного пункта».
Следует отметить, что такой вид не предусмотрен классификатором, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540. Сам же проект Правил также не раскрывает содержание термина «использование для нужд населенного пункта». Вместе с тем неопределенность того, что включает в себя этот вид,позволяет сделать взаимоисключающие выводы:
с одной стороны, вид «использование для нужд населенного пункта» может подразумевать любой вид разрешенного использования, установленный классификатором и применимый к землям населенного пункта. В связи с этим напрашивается вывод о том, что фактически на земельных участках с таким видом можно строить любые объекты, которые могут быть расположены в населенных пунктах;
с другой стороны,поскольку упомянутый вид не предусмотрен классификатором, то установление такого вида в Правилах является неправомерным. Следовательно, можно сделать вывод о том, что вид разрешенного использования вообще не установлен, в связи с чем какое-либо строительство на таком земельном участке невозможно.
Насчет предельных параметров объектов строительства на территориях с индексом «Ф» проект правил говорит о том, что они устанавливаются равным параметрам существующих объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах таких объектов капитального строительства, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф»,в части предельных параметров,является равным «нулю».
Сама по себе идея об использовании в качестве предельных параметров разрешенного строительства сведений, содержащихся в ЕГРН, заложенная в проекте правил, не выдерживает критики, поскольку в сведениях ЕГРН не может содержаться информация о минимальных отступах от границ земельного участка для размещения объектов недвижимости, предельной высоте зданий, максимальном проценте застройки.
В результате, застройщик, намеривающийся осуществить строительство объекта недвижимости,после принятия правил в предлагаемой редакции столкнется с тем, что основным источником градостроительного регулирования в вопросах строительства объектов недвижимости будут сведения, имеющиеся в ЕГРН. Если такие сведения отсутствуют, вид разрешенного использования будет установлен – «использование для нужд населенного пункта», а числовое значение индекса «Ф» будет равно «нулю». Фактически на таком земельном участке ничего построить будет нельзя.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что территория с индексом «Ф» – это белое пятно на градостроительной карте города Москвы, занимающее практически всю территорию города. Единственным выходом из данной ситуации является внесение изменений в правила с целью установления необходимого застройщику основного вида разрешенного использования и градостроительных регламентов, однако и тут ситуация для застройщика неутешительна.
Внесение изменений в документ градостроительного зонирования г. Москвы
Проект Правил, в нарушение положений Градостроительного кодекса РФ, существенно расширяет перечень случаев, когда для внесения в ПЗЗ изменений не требуется проведение публичных слушаний. Эти случаи объединены одним абстрактным понятием – «когда предмет проведения публичных слушаний отсутствует». Фактически устанавливается возможность в большом количестве случаев изменять Правила только лишь решением Правительства Москвы, без проведения публичных слушаний.
Часть 14 ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы предусматривает для граждан и организаций возможность обращения в Правительство Москвы с предложениями об изменении Правил. Однако гарантий того, что в результате рассмотрения такого обращения будут изменены правила, разумеется, нет. Усугубляет ситуацию и складывающаяся судебная практика, устанавливающая первичность генеральных планов поселений перед Правилами, как основополагающих документов территориального планирования, определяющих стратегию градостроительного развития территорий и содержащих в себе долгосрочные ориентиры их развития. В частности, Верховный суд Российской Федерации в Апелляционном определении по административным делам Верховного Суда РФ от 5 декабря 2016 г. № 4-АПГ16-33 указал на то, что несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.
Таким образом, даже при наличии положительных результатов публичных слушаний по вопросу изменения Правил может быть отказано во внесении этих изменений,со ссылкой на то, что они противоречат генеральному плану города Москвы.
Фактически застройщикам необходимо готовиться к тому, что для правовой подготовки земельного участка под строительство необходимо будет в лучшем случае обеспечить внесение изменений в Правила, а в худшем – сначала обеспечить изменение генплана города Москвы, и только потом внести изменения в Правила в соответствии с установленными процедурами.
Как видно, перспективы не внушают оптимизма.В случае утверждения проекта Правил в предлагаемой редакции, застройщики, не изменив основополагающие градостроительные документы города, не смогут осуществлять строительство. Учитывая, что изменение подобного рода документации может занять не один год, затраты застройщика на подготовку земельного участка могут занимать львиную долю в общей стоимости реализации проекта, что приведет к существенному удорожанию стоимости недвижимости для конечного покупателя.
Правовой статус выданных градостроительных планов земельного участка
Есть еще одно немаловажное обстоятельство, которое необходимо учитывать застройщикам и о котором следует упомянуть. В период разработки проекта правил (а старт началу разработки проекта Правил был дан в мае 2015 года)параллельно утверждались градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ, основной документ для получения разрешения на строительство). Вполне вероятна ситуация, когда разработчики ПЗЗ могли не учесть сведения, содержащиеся в утвержденных ГПЗУ, особенно если они были утверждены на этапе окончания разработки проекта Правил. В результате участок, согласно Правилам, будет расположен на территории с индексом «Ф», однако в отношении этого участка может быть утвержден ГПЗУ. Налицо противоречие двух документов, содержание которых учитывается при проектировании и выдаче разрешений на строительство.
В данной ситуации законодатель решил вопрос следующим образом: «информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до 1 января 2017 года, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение срока, который установлен субъектом Российской Федерации и не может быть менее 3 и более 8 лет, начиная с 1 января 2017 года. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.
Московские власти, руководствуясь указанным правилом, определили что ГПЗУ, утвержденные до 1 января 2017 года, могут быть использованы до 1 января 2020 года.
ГПЗУ, утвержденные после 1 января 2017 года, по всей видимости, остаются «вне закона» и не могут быть использованы при проектировании и выдаче разрешения на строительство. По крайней мере, иное законодательством РФ не предусмотрено.
Подводя итог, можно предположить, что в случае утверждения проекта Правил застройщиков на московском рынке ждут непростые времена.Непредсказуемость перспектив приведения земельных участков в соответствие с потребностями и амбициями застройщика потребует еще более взвешенного и трезвого подхода при принятии решения о целесообразности реализации проекта, а скрупулезная проработка правовых механизмов и рисков на этапе подготовки земельного участка будет одним из основных драйверов, позволяющих определить степень целесообразности реализации проекта. Вполне вероятно, что проигравшими останутся жители, поскольку риски и дополнительные затраты будут закладываться в стоимость квадратного метра. Таковы правила рынка.
«Новые Москвичи» не могут реализовать
свое конституционное право
Зона «Ф» значит «фактическое использование»
Цель новых правил землепользования и застройки г. Москвы, включающих так называемые зоны «Ф», не очевидна: Правительство Москвы с одной стороны стремится установить одинаковые правила на территории как «старой», так и «Новой Москвы» (исключения сделаны для Троицка, Щербинки и центра инноваций «Сколково»), но и не дать предпринимателям и простым жителям возможности застроить свои земельные участки до фактического изъятия земель под проектируемые линейные объекты транспортной и социальной инфраструктуры. Программа развития региона сегодня рассчитана до 2035 года и сколько времени уйдет на согласование проектов планировки на новой территории никто сказать точно не может.
«Ф» означает «фактическое использование». Однако, что именно означает это слово, далеко не всегда является очевидным. И тут возникает проблема…
Нулевые параметры строительства
Проблема текущих владельцев участков состоит в том, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках. Поскольку данных нет, соответствующие параметры ПЗЗ приравнены к нулю. Получается абсурд, люди добросовестно приобрели земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но построить они могут дома только с нулевыми параметрами – нулевой высотой, нулевой плотностью застройки и нулевой застроенностью. Жители столкнулись с невозможно получить разрешение на строительство.
Нелепость ситуации заключается еще и в том, что указанные земельные участки примыкают к застроенным частям деревень с аналогичным видом разрешенного использования («под размещение объектов капитального строительства: индивидуальной жилой застройки и ее резервов»), где параметры ПЗЗ совсем не нулевые.
Как заставить себя услышать?
Как часто бывает, при проблемах с реализацией прав не возникает проблем с исполнением обязанностей. Собственники проблемных участков платят налоги (при этом кадастровая стоимость часто выше рыночной до 30%). Налоги платить можно и нужно, но строить ничего нельзя.
Проблема в отношениях с властью – это тест на гражданскую позицию и умение организоваться. Собственники написали письмо заместителю мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М.Ш. Хуснуллину с изложением своей проблемы, но получили формальный отрицательный ответ, мотивированный тем, что отсутствует обоснование предложенных градостроительных регламентов с учетом обеспечения необходимого развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Далее было обращение к заместителю Префекта ТиНАО И. Исаеву, и в качестве решения власти предложили жителям за свой счет разработать и согласовать новый проект планировки территории. Для собственников это решение выглядит финансово неподъемным.
Кроме того, Департамент развития новых территорий Москвы рекомендовал текущим собственникам участков подготовить концепцию-обоснование по развитию территории индивидуальной жилой застройки в районе, чтобы определить места для социальной и инженерной инфраструктуры. Имеются в виду легкое метро, дошкольные образовательные учреждения, административные и торговые объекты. Концепция будет рассмотрена Градостроительно-земельной комиссией, которая является совещательным органом и дает рекомендации о внесении изменений в план застройки и землепользования. Новую концепцию-обоснование рассмотрит Комиссия по ПЗЗ Москвы. Ориентировочно вся процедура, включая внесение изменений может занять от 4 до 6 месяцев.
Индекс «Ф» в ПЗЗ Москвы
Добрый день. Есть в собственности ЗУ на территории Новой Москвы, ТИнАО. Категория: населенные пункты, ВРИ: для малоэтажки.
А в ПЗЗ Москвы указана зона Ф. что означает нулевые параметры застройки, т.е. построить там ничего нельзя. Как такое может быть? У нас участок под ИЖС, а тут взяли и решили, что нет, никакой не ИЖС, надо еще это доказать, согласовав ППТ. Скажите, был у кого-то подобный опыт? Может как-то в судебном порядке выигрывали подобные дела у Москвы?
Вас интересует «освоение» земельного участка для физического или юридического лица?
Сначала к правовым положениям:
В силу пунктов 8-10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ изменение ПЗЗ (или их установление) не лишает правообладателя права на использование участка с ВРИ, который установлен до их утверждения (в статье ПЗЗ называются «градостроительный регламент»). Кроме того, п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ допускают возможность использования земельных участков в соответствии с установленными ранее видами разрешенного использования, при условии, что использование таких земельных участков не несет опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Также п. 11 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, устанавливает действительность разрешенного использования земельных участков, установленного до дня утверждения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Теперь к практике: юридических лиц для получения искомого для строительства объекта ГПЗУ Москомархитектура в принудительном порядке обязывает менять ПЗЗ (проводить публичные слушания о внесении изменений в ПЗЗ и получать одобрение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, устанавливать параметры строительства).
Полагаю, что если Вы физическое лицо, то можно попробовать в порядке КАС РФ побороться с позицией Москомархитектуры.
В продолжение нашего разговора, поскольку вопрос ещё открыт, добавлю свою консультацию.
в ПЗЗ Москвы указана зона Ф. что означает нулевые параметры застройки, т.е. построить там ничего нельзя.
В данной ситуации надо вносить изменения в Правила землепользования и застройки г.Москвы (далее- ПЗЗ г.Москвы), руководствоваться надо нормами Градостроительного кодекса РФ.
Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;
3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ г.Москвы утверждён Постановлением Правительства № 457-ПП от 17.05.2018 года. В этом постановлении детально прописана сама процедура внесения изменений в ПЗЗ г.Москвы, а также изложен порядок подачи предложений о внесении изменений и перечень документов для их рассмотрения.
Предложение о внесении изменения в ПЗЗ г. Москвы направляется в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.
Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы
ПЗЗ: Правила землепользования и застройки Москвы
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. Также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.
Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.