Что относится к жилой недвижимости

Все, что нужно знать о правовом статусе жилого и нежилого помещения, а также о переводе одного вида в другой

Законодательство нашей страны на сегодняшний день не достаточно четко и всесторонне регулирует ряд вопросов, связанный с правовом статусом недвижимости. Существует несколько различным позиций по данной теме. Даже первоисточники могут ответить далеко не на все возникшие вопросы. Чтобы избежать путаницы, давайте разберемся, что же с правовой точки зрения представляют собой объекты жилой и нежилой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Таблица № 2:

Общие признаки для обоих типов помещений:

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.

Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.

Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?

На практике возможна ситуация, когда часть строения имеет нежилое назначение. Бары, магазины, парикмахерские и кафе, расположенные на первых и цокольных этажах домов имеют исключительно коммерческое назначение. Таким образом, они не могут носить статус «жилое помещение».

Согласно положениям ст. 22 Жилищного кодекса РФ наличие нежилого помещения в жилом здании возможно при соблюдении следующим условий:

Также необходимо будет организовать общее собрание собственников, а также получить поддержку жильцов ближайших к нежилому помещению квартир. Данная норма установлена федеральными законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Общее число голосов «за изменение правового статуса помещения» на собрании должно быть больше половины Законом разрешено наличие нежилого помещения в жилом фонде, но с соблюдением определённых условий.

Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?

Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).

Таблица № 3:

Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.

Источник

Понятие и виды жилых помещений

В качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ называет жилое помещение.

Законодатель использует это понятие в нескольких значениях

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из определения можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

— изолированность (законодатель не расшифровывает);

— отнесение к недвижимому имуществу;

— пригодность для постоянного проживания

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ, а именно от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции»

Жилые дома независимо от группы их капитальности относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ:

(п.2-4) названы их отличительные признаки

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат. А также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особо следует обратить внимание, что комната может быть только жилой, для мест вспомогательного пользования этот термин законодателем не употребляется

Многоквартирный дом, судя по закрепленным в законе признакам видов жилого помещения, не относится к жилым помещениям.

Любое жилое помещение имеет определенные потребительские характеристики, которые в ряде случаев приобретают юридическое значение: размер, благоустроенность, место положения.

Размер жилого помещения характеризуется тремя показателями: общей, жилой площадью (переход на нормативы, измеряемые в общей площади) и площадью балконов, лоджий, веранд и террас. Новым является порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (что привело к необходимости нового оформления технических и правоустанавливающих документов)

Понятие жилой площади в ЖК РФ не раскрывается, хотя ряд норм продолжают измеряться именно в жилой площади. Исходя из того, что комнатой признается место непосредственного проживания, под жилой площадью будет пониматься сумма площадей комнат.

В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения, а точнее то, каким образом оно должно фактически использоваться

Необходимо использовать эту статью в совокупности с положениями ГК РФ (ст.288)

Жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, а размещение иных организаций, не связанных с промышленным производством, возможно только после перевода жилого помещения в статус нежилое. Формулировка ч.3 ст. 17 является неудачной и допускает размещение в нежилых помещениях многоквартирного дома промышленных производств.

В отличие от ГК РФ ЖК РФ расширяет границы возможного использования жилых помещений, допуская использование жилого помещения для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требований к жилому помещению.

Кроме понятия «жилое помещение» существует понятие «жилище». Это более широкое понятие. Такое отношение к понятию «жилище» выработано и в практике Европейского Суда по правам человека, который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб граждан на нарушение «неприкосновенности» жилища.. Так, Суд признает «жилищем» и строения, предназначенные для временного проживания, но не признает таковым незастроенный земельный участок, пусть даже и предназначенный для этих целей. (постановление от 28.11.1997 по делу Ментеш против Турции; от 18.12.1996 по делу Лонзиду против Турции // Обзор «содержание понятия «жилище» в практике Европейского Суда по правам человека» Вып. 89, 2005)

Источник

Жилая недвижимость простыми словами

Дадим краткое определение понятию жилой недвижимости, что относится к этим объектам (виды и классификация: дом, квартира, вторичная, первичная и т.д), отличие от нежилой недвижимости (здание, помещение, земля), варианты инвестиции на рынке.

К категории жилой недвижимости относятся помещения, приспособленные для временного или постоянного проживания, позволяющие зарегистрироваться по указанному адресу. Статус жилого помещения способен получить только объект, соответствующий установленным нормативам СНиП. Жилые помещения должны удовлетворять требованиям пожарной безопасности и иметь все необходимые для жизни инженерные коммуникации (водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, вентилирование).

Жилая единица – отдельный дом или помещение в доме, рассчитанное на проживание одной семьи, и предусматривающее выход на территории общего пользования или наличие земли. Жилая единица является основной учетной единицей для организации государственного учета жилья.

Жилой дом – постоянное здание, в котором на жилые помещения приходится больше 50% суммарных площадей. Между собой жилые дома делятся на одноквартирные (частные) и многоквартирные.

Категории жилой недвижимости:

Жилая недвижимость — это различные виды недвижимого городского или загородного имущества, пригодные для постоянного, сезонного или кратковременного круглогодичного проживания, соответствующие СанПин и техническим требованиям, предусмотренным законодательством.

Объектами жилой недвижимости выступают дачные дома, отдельные комнаты, квартиры, этажи в подъездах, подъезды, кондоминиумы.

Кондоминиум – комплекс недвижимости, представленный не только жилыми строениями и иными капитальными объектами, но и земельным участком, на котором они расположены. Отдельные помещения при этом находятся в частной или муниципально-государственной собственности, а пространства общего пользования находятся во владении собственников на условиях долей.

Виды жилой недвижимости

Обязательным условием жилья является наличие определенного уровня удобства для проживания, что позволяет классифицировать его по категориям на элитную, типовую, бизнес-класса и так далее. В соответствии с категорией и характеристиками жилья определяется и его стоимость.

По месту расположения все жилые объекты подразделяют на городское и загородное жилье. В последнем случае под жильем понимаются коттеджи. Встречаются и объекты смешанного типа, например, таунхаус представляет собой частный дом, рассчитанный на проживание двух-четырех семей с выделением для каждого из них большого участка земли.

В современных условиях жилье принято покупатель не только для собственного проживания, но и извлечения прибыли, например, перепродажи или сдачи в аренду. Такая практика применима к объемах различного типа (отдельные комнаты, квартиры, дома, коттеджи, дачные домики и так далее). К категории жилой недвижимости относят и земельные участки, выделенные под жилищное строительство.

Жилым помещением признаются следующие типы объектов:

Дом или его часть. Жилым домом является индивидуально-определенное здание, объединяющее в себе жилые комнаты и вспомогательные помещения, обеспечивающие удовлетворение каждодневных потребностей человека, связанных непосредственно с проживанием.

Квартира или ее часть. Квартира – обособленное помещение в составе многоквартирного дома, включающее в себя комнаты и вспомогательные помещения, обладающее отдельным входом, и обеспечивающее условия для полноценного удобного проживания человека.

Комната – часть дома или квартиры, используемая для непосредственного жилья, и являющаяся частью дома или квартиры.

Типология жилья

В зависимости от характеристик объекта жилой недвижимости, в частности уровня предоставляемого владельцам комфорта, принято выделять следующие категории:

Потребителями жилья данной категории выступают люди с ограниченными финансовыми возможностями, что предусматривает минимальное количество требований к качественным параметрам жилья:

Для объектов жилой недвижимости предусматривается также разделение по условиям проживания:

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Источник

Классификация жилых объектов недвижимости

Классификация недвижимости

Жилые объекты недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям.

Согласно стандарту, который разработан Национальным советом Российской гильдии риелторов и который утверждён в 2013 г. Фонд развития жилищного строительства выделяет на рынке жилой недвижимость четыре класса объектов:

Жильё высокой степени комфортности

Сегодня уровень элитности жилья в разных городах разный. Но существуют общие требования к данному типу жилья.

В Москве жильё высшей категории чётко разделяется на недвижимость премиум-класса, де-люкс, и элитное.

Местные специалисты по недвижимости предложили семь критериев, которые помогают дать оценку элитности жилья. Если один из них отсутствует, то происходит серьёзное снижение шансов называть такой дом элитным. Вот эти критерии:

На элитность дома может оказать влияние в том числе и имя архитектора.

Такими домами могут по праву считаться: «Дом на Дворянской», «Биография», «Русский дом», «Тапиола», «Самоцветы», «Премьер палас», «Классика», «Тактика», «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Смольный парк», «Венеция» и др. – это элитные дома г. Санкт-Петербурга.

Жильё бизнес-класса

Жильё бизнес-класса или жильё повышенной комфортности сконцентрировано на выполнении запросов граждан и ориентируется на доходы таких людей. Их принято называть средним классом. Потребительский спрос на жильё данного типа предполагает:

В последние годы в России у потребителей рынка недвижимости проявляется интерес к концепции интеллектуального здания. Интеллектуальное здание представляет собой целый комплекс, в котором посредством специальных технических средств создаются условия для проживания, обеспечивается высокий уровень защиты от стихийных бедствий и нежелательного проникновения. Кроме того, в подобных домах максимально рационально и эффективно расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управлять интеллектуальным зданием можно при помощи интегрированных в единое информационное пространство систем, которые дают возможность до максимального значения повысить эффективность функционирования служб и вместе с тем снизить эксплуатационные расходы в жилых зданиях. Одновременно обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию посредством единой кабельной системы.

В последнее десятилетие получило развитие жильё нового поколения – smart-концепция. Такие дома ориентированы на жизнь, быт и комфорт каждой конкретной семьи. Многие специалисты сходятся во мнении, что данный вид жилья можно отнести к самостоятельному классу. Суть жилья такого типа заключается в том, что smart-квартира – это пазл, который сложен из планировок, архитектуры, технологий, дизайна и инфраструктуры. Такое жильё классифицируют по количеству спален, иначе говоря, личных зон для семейной пары и каждого ребёнка. Самой распространённой является формат: жизненная зона – совмещение кухни, столовой зоны и гостиной. Это место, где вся семья может с комфортом проводить время. Кроме того, в такой квартире имеется мастер-спальня, в которой есть своя гардеробная и санузел, а также взаимопроникающие стены, которые дают возможность оборудовать шкафы без ущерба для площади жилого помещения и ущемления функционала комнат.

Для Санкт-Петербурга характерно панорамное остекление балконных дверей и максимальное количество больших окон в квартире, кроме того весьма популярно расположение комнат вдоль светового фронта.

Специфической особенностью smart-квартиры является то, что покупатель имеет возможность получить квартиру сразу с дизайнерским ремонтом, а к этому ещё и полное дополнение в виде фоторамок и занавесок. Владелец сразу же может просчитать во сколько ему обойдётся ремонт в квартире и в течение двух недель после получения ключей реализовать проект интерьера, который больше всего приглянулся. Это особое преимущество позволяет в наиболее короткие сроки въехать в понравившееся жильё, где у каждого есть своё место. В детской ребёнку в такой квартире будет удобно заниматься учёбой, играть, отдыхать.

В спальне для взрослых предусмотрено наличие двуспальной кровати и гардеробная, которая вместит в себя всё необходимое. Вместе с тем в жизненной зоне всегда удобно собираться с друзьями и проводить совместные вечера.

Экономклассы и комфортклассы

Жильё экономкласса и комфорткласса относится к группе массового жилья.

Типовое жильё размещается в любом районе города, полностью отвечает всем нормам архитектурно-планировочным параметрам современного строительства жилья. По конструкции – это чаще всего панельные или кирпичномонолитные дома. В таком жилье используются синтетические материалы для отделки, пластиковые окна средней ценовой категории.

В середине 1990-х гг. активно развивается монолитное домостроение, которому, как тогда считали специалисты, принадлежит будущее. К такому выводу они пришли потому, что стоимость строительства монолитных домов сопоставима со строительством панельных, примечательно, что в некоторых странах даже ниже. Более того, скорость строительства монолитного дома уже во многом не ниже скорости строительства панельного дома.

В строительстве монолитных домов возможно возведение одного этажа в день.

Срок службы монолитного дома составляет порядка ста лет, его конструктивные особенности таковы, что он может выдержать землетрясение силой около 8 баллов.

Нормативная нагрузка монолитного дома на межэтажные перекрытия равна 600 кг. на 1 кв. м., что в три раза больше, чем в обычном панельном доме. Кроме того, в монолитном доме выше уровень звукоизоляции.

Парковка обязательна, хотя и не совсем большая, на три квартиры приходится только одно машиноместо. В современных условиях желательно соблюдение концепции двора без машин. Все квартиры имеют типовую планировку, хотя существует возможность перепланировки. Высота потолков в таких домах от 2,7 м, площадь квартир в среднем от 38 до 150 кв. м. Число комнат варьируется от одной до четырёх.

Жилые комплексы экономкласса – это типовое жильё, многоэтажные многоквартирные дома. Высота таких домов от 5 до 12 этажей. Преимущественно панельные дома, очень редко кирпичные здания в составе жилых комплексов. В таком жилье не предусмотрено подземного паркинга. Придомовая территория имеет наземную парковку. Дом эконом-класса чаще всего густонаселён и состоит из более чем ста квартир. Квартиры в таком доме имеют стандартную планировку, комнаты изолированы, санузел может быть совмещённым или раздельным. Перепланировка квартиры не предусмотрена. Высота потолков 2,5-2,7 м. В таком доме преимущественно однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. Реже четырёхкомнатные. Площадь квартир варьируется от 30 до 90 кв. м.

Видовых квартир в данном сегменте практически не бывает. Благоустройство придомовой территории ограничивается минимальными функциями: озеленение территории, благоустройство детской площадки. Во дворе не обойдётся без автомобильного движения. Объекты социальной значимости находятся в шаговой доступности.

В категории экономкласса отдельным типом стоит жильё с низким уровнем потребительских качеств. Такое жильё предусмотрено для людей с низким уровнем заработка и уровнем жизни. Оно размещается в непрестижных районах города, находится на удалении от основных транспортных узлов и коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, которое не подвергается капитальным и ремонтно-строительным работам. Такое жильё – это дома, которые не относятся к жилью первого индустриального домостроения. Жильё данного класса отмечается заниженными архитектурно-планировочными характеристиками.

Рассмотренные классификации жилья предназначены для первичного рынка, иными словами – это новые дома, и они не исчерпывающие.

Типы квартир в зависимости от количества комнат

Ключевым критерием характеристики любой квартиры является единица – комната. Во всех категориях жилья, которые были перечислены выше, отмечалось деление квартир на однокомнатные, двухкомнатные, трёхкомнатные, четырёхкомнатные, квартиры-студии и реалы.

Квартиры-студии появились в России относительно недавно, примерно в начале 2000-х гг. Но они сразу смогли завоевать свою долю – 9-10% от общего объёма жилой площади в новостройках жкономкласса. В современных новостройках они представлены даже в проектах бизнес-класса. Это свидетельствует о том, что их перестали воспринимать как экономжильё неполноценного размера. Они находят своего покупателя и ценятся в любом ценовом сегменте. Отметим, что на рынке из-за популярности квартир-студий появились и двух-, трёхкомнатные квартиры, имеющие европланировки.

Особенность данных квартир в том, что евродвушка имеет потенциал трёхкомнатной квартиры, в которой обустроена кухня-гостиная и имеется ещё две отдельные комнаты.

Сегодня на рынке весьма популярны двухкомнатные квартиры европланировки площадью от 40 до 5- кв. м., а трёхкомнатные – 68-75 кв. м. Сегодня очень важно получить функциональную квартиру с рациональной планировкой, но при этом иметь возможность сэкономить деньги посредством увеличения жилого пространства за счёт коридоров и межкомнатных перегородок.

Реал – это новый класс жилья, который также нашёл своё место на рынке недвижимости. Классическое представление о жилье реал – это помещение, предназначенное для жизни, площадью 25-30 кв. м., имеющее ширину 3, а длину 8 метров. Кухня в таком жильё совмещена с жилым помещением, обычно она проходная без окна. Сегодня многие застройщики стремятся к тому, чтобы улучшить планировку реала, комнату по проекту делают квадратной, в кухонной зоне размещают окно, по желанию клиента ей можно полностью отделить от жилого помещения. Средняя площадь реалов сегодня увеличилась приблизительно до 35 кв. м.

Для Санкт-Петербурга характерна такая ситуация: панельные дома – 8,4%, кирпичные и кирпично-монолитные – 79,2%.

Также дома можно классифицировать в зависимости от их высоты. Сегодня высшие органы власти страны говорят о том, что самый приемлемый вид жилья – малоэтажная застройка. Это вполне может решить квартирный вопрос для многих россиян. Однако на рынке жилья представлено множество высоток,. Которые пестрят уникальными предложениями квартир выше 25 этажа.

В большинстве случаев застройщики позиционируют многоэтажные дома как более дорогой сегмент на рынке, чем объекты, которые имеют стандартную этажность. Особенностью квартир на высоких этажах является потрясающий вид из окна. Такого не увидишь из домов средней этажности.

Выделяют дома в зависимости от комфорта вокруг, близости работы и общения. Соответствие стандартам green development.

В ХХI в. в России второе рождение получила мансарда. Это часть дома, которая спроектирована в качестве основного жилья или части многоуровневой квартиры. На мансарде обычно делаю детскую или игровую комнату, комнату для отдыха или полноценную спальню.

Мансарда может быть зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Мансардный этаж – это этаж в чердачном пространстве, где фасад целиком или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши.

Мансарды также имеют своё чёткое деление. Они могут быть старого фонда, которые занимают две трети объёма предложения, и квартиры в новых домах или после реконструкции. В большинстве своём старое жильё имеет не очень хорошие потребительские характеристики и даже непродуманную, странную планировку. Новые мансарды, наоборот, это чётко спланированные помещения, которые не уступают в комфорте даже самым престижным жилым помещениям.

В последние годы стали появляться на рынке недвижимости отдельные помещения, состоящие из двух уровней – пентхаусы. Признаками пентхауса является последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и большого размера терраса с ландшафтным дизайном. На такой террасе располагаются бассейн, теннисный корт или зимний сад. Панарамный вид в таком жилье обязателен. Общая площадь танхауса 150-200 кв. м. Такие дома элитные, построены по индивидуальному проекту.

Источник