Что значит точечная застройка
Плюсы и минусы точечной застройки, как противостоять?
Точечная застройка или уплотнительная застройка – неоднозначный метод урбанизации крупных городов.
Обычно под таким типом застройки понимается строительство новых зданий и сооружений в уже сложившемся историческом районе. Часто такой рост недвижимости происходит за счёт уничтожения зелёных зон, мест отдыха населения, парков.
Отсюда обычно и возникают бурные негативные реакции со стороны жителей города, которые недовольны увеличением густонаселенности их района. Сейчас во многих городах, особенно в столице, действует запрет на точечную застройку.
Новые объекты недвижимости, как правило, строятся на новых, ранее не освоенных территориях, без ущерба интересов жителей уже развитых районов.
Так или негативна уплотнительная застройка, и что делать в случае, если в Вашем районе активно начинаются строительные работы, ущемляющие Ваши права и интересы Ваших соседей?
Понятие точечной застройки
Что такое точечная застройка, что такое уплотнительная застройка не указано ни в одном законодательном акте. Нет о них упоминания в Градостроительном Кодексе страны и в подобных актах отдельных регионов и городов федерального значения. Так как закон не содержит определения этих понятий, их нельзя назвать юридическими.
Точечная застройка предполагает возведение новых объектов в пределах исторического центра. То есть в реальности это выглядит так: между двумя зданиями в центре города, стоящими там уже 50 или 100 лет, начинает строиться новое сооружение. Мало того, что оно сильно отличается от общего стиля центра, так ещё и мешает жителям и создаёт неудобства различным службам.
В Москве точечная застройка активно развивалась в то время, когда мэром столицы был Юрий Лужков. В Москве отказ от точечной застройки стал вынужденной мерой в 2008 году.
С приходом Сергея Собянина уплотнительная застройка так и не вернулась. В это время было расторгнуто огромное число контрактов на строительство различных объектов.
В 2021 действует запрет на строительство новых зданий в пределах Садового кольца, там разрешена только реконструкция и реставрация уже существующих помещений.
В Санкт-Петербурге проблема точечной застройки также долгое время стояла очень остро. Сейчас исторический центр охраняется от подобных строительных работ.
Жители города видят в точечном строительстве только минусы, считая его мотивированным только стремлением инвестора получить дополнительную прибыль. Для них такая застройка только ухудшает качество их собственной жизни.
Особенности застройки
Уплотнительная застройка различается по двум типам:
При этом далеко не все объекты могут подойти для такого типа строительства. Для точечного метода застройки допустимы следующие виды недвижимости:
Не допускается методом точечной застройки, даже без запрета в законах, строительство развлекательных центров и прочих объектов.
Проблемы уплотнительной застройки хоть и существуют, но иногда успешно разрешаются. Для того, чтобы было получено разрешение на подобного типа строительство, нужно соблюдать правила точечной застройки.
К ним, в частности, относятся следующие:
Кроме прочего нужно соблюсти высотность здания в пределах района, сохранить нормативы отступа одного сооружения от другого. Правила застройки соблюдаются часто не полностью, поэтому жильцам нередко приходится бороться за свои права.
В чем ее недостатки?
Очевидно, что главные преимущества точечной застройки получают девелоперы, выступающие застройщиками, и администрация, которая получает дополнительные налоги с таких строительных работ.
Минусы уплотнительной постройки ощущают напрямую обычные жители. К ним можно отнести:
Точечная застройка бьет по карману жителей. Рыночная стоимость уже построенного жилья граждан значительно падает при возведении новых объектов.
С другой стороны жилой фонд всегда нуждается в обновлении, и с этом сложно спорить. Старые здания рано или поздно придут в негодность и больше не смогут эксплуатироваться.
В такой момент быстро и качественно построить новые здания на огромных территориях будет невозможно. Поэтому логичнее было бы медленно и постепенно обновлять строения, достраивать свободные пространства в районах.
Из-за роста жилых строений во многих районах не хватает школ, детских садов и других объектов социального развития. Их также приходится строить точечно между уже существующими давно зданиями. Поэтому полное упразднение точечной застройки является неоправданным и даже рискованным делом.
Как распознать начало точечной застройки?
Как противостоять таким застройкам, если Вы против и категорически не желаете становиться ее участником? Для начала нужно быть очень внимательным.
Существуют следующие рекомендации по защите собственных интересов:
Если на месте не получилось добиться нужной информации, позвоните в администрацию муниципалитета. Если и администрация не желает вести с Вами беседу, можно вызвать полицию.
Если в Вашем дворе вырубают деревья, у строителей на руках должен быть документ – порубочный билет с перечетной ведомостью.
Вырубить они могут только то количество деревьев, которое указано в документе. Превышение вырубки может квалифицироваться в качестве уголовного преступления по ст. 260 УК РФ.
Кроме того обязательно нужно выяснить, была ли соблюдена процедура проведения публичных слушаний и учёта мнения населения.
Как отстоять свои права в суде?
Можно не заниматься самостоятельными попытками решения выявленной проблемы точечной застройки. Вполне вероятно, что эту борьбу Вы проиграете.
Иногда лучше заручиться поддержкой специалистов, которые регулярно занимаются решением подобных проблем. Для этого нужно знать, куда жаловаться на уплотнительной застройку.
Можно отстоять свои права при помощи одного или нескольких из следующих способов:
Чтобы выиграть судебный спор, желательно заручиться поддержкой опытных юристов. Если Вы не имеете достаточно обширных знаний в области градостроительного законодательства, отстоять свои права и добиться справедливости будет очень сложно.
У застройщиков, как правило, работает опытный штат юристов, готовых к любым претензиям со стороны недовольных.
Актуальная судебная практика по уплотнительной застройке подтверждает тот факт, что нередко подобные споры перерастают в настоящие войны. Стоит вспомнить хотя бы противостояние москвичей и застройщиков по возведению гостиницы Никиты Михалкова. Там нужно было вырыть огромный котлован, который пугал жителей, опасавшихся за то, что на их доме пойдут трещины.
Были даже силовые разгоны общественников, поджоги домов, постоянные жалобы в мэрию и прокуратуру. В итоге общественники потерпели поражение в этой войне, гостиницу продолжили строить.
В результате другого противостояния мэрии столицы пришлось временно аннулировать все ранее выданные разрешения на снос недвижимости из-за скандала по сносу дома Кольбе на Большой Якиманке.
Точечная застройка является строительством зданий и сооружений в исторических центрах городов, в местах, где давно сложились жилые районы. Обычно она осуществляется в ущерб качеству жизни граждан и сопровождается вырубкой лесов, парков и ликвидацией мест отдыха.
С незаконной точечной застройкой нужно бороться на ранних стадиях строительства, отстаивать свои права через суд или другие инстанции. Сегодня в больших городах запрещена точечная застройка центральных исторических районов и уже сложившихся жилых территорий.
Что такое точечная застройка
Точечная застройка приводит к нарушению условий жизни граждан. И на борьбу с ней собственникам приходится тратить немало сил, времени и денег. Ведь благоприятные условия для жизни — это главный критерий, по которому определяется выбор квартиры в жилом доме. Данная проблема, связанная с расположением домов, их качеством и соотношением с другими постройками, на сегодняшний день весьма актуальна в регионах
Что это такое
Законодательство не уделяет большого внимания точечной застройке. Ни в одном кодексе или федеральном законе нельзя встретить точного определения данного понятия. Объяснить легально, что может представлять собой точечная постройка, нельзя, однако в некоторых актах регионального уровня всё же можно встретить обоснование такому понятию. Суть в том, что точечная постройка – это какой-либо новый объект, который был возведён в ранее сложившемся жилом квартале. По факту такого дома в том или ином районе быть не должно, но в противоречие плану он был возведен.
Так как в законе точечная постройка не закреплена, провести процедуру по защите нарушенных прав и интересов в большинстве случаев не представляется возможным.
На сегодняшний день ни одной из данных мер не предусматривается, более того, государственные органы чаще всего оставляют без рассмотрения жалобы жильцов и не останавливают строительство домов, даже если наблюдаются признаки точечной постройки.
Если предложенные выше изменения будут внесены в законодательство, то это даст свой практический результат. Условия жизни и обеспечения здоровья граждан улучшатся, так как будут увеличиваться зеленые зоны, парки и скверы для прогулок. Более того, уплотнённые застройки создают много проблем с передвижением на машинах, парковками, являются причиной возникновения пробок. Из-за точечной постройки также возникают трудности с использованием инфраструктуры, не хватает мест в детских сада и школах, количество жителей на один район превышает допустимые нормы.
Объекты уплотнённого строительства
Точечное строительство может быть допущено и широко применяться. Однако далеко не каждый объект, который возводят в том или ином районе, может подойти для уплотнённого варианта постройки.
Если уплотнённая постройка и допускается, то только в тех случаях, когда необходимо социальное обеспечение для граждан, проживающих в том или ином районе.
Помимо этого, обязательно соблюдение установленных размеров территорий, прилегающих к домам, а также той высотности, что была определена в конкретном районе. Представленные ограничения соблюдаются не всегда. Чаще всего именно администрация городов заинтересована в распространении рассматриваемых видов построек, так как это увеличивает суммы, поступающие в местные бюджеты за счёт налогов.
Порядок защиты нарушенных прав
Администрации городов не всегда своевременно реагируют на нарушение интересов граждан путём осуществления точечных построек.
Таким образом, точечная постройка, которая также имеет название «уплотнённая», считается нарушением законных интересов граждан, но допускается при соблюдении конкретно установленных требований.
Точечная застрока
Точечная застройка приводит к нарушению условий жизни граждан. И на борьбу с ней собственникам приходится тратить немало сил, времени и денег. Ведь благоприятные условия для жизни — это главный критерий, по которому определяется выбор квартиры в жилом доме. Данная проблема, связанная с расположением домов, их качеством и соотношением с другими постройками, на сегодняшний день весьма актуальна в регионах
Что это такое
Законодательство не уделяет большого внимания точечной застройке. Ни в одном кодексе или федеральном законе нельзя встретить точного определения данного понятия. Объяснить легально, что может представлять собой точечная постройка, нельзя, однако в некоторых актах регионального уровня всё же можно встретить обоснование такому понятию. Суть в том, что точечная постройка — это какой-либо новый объект, который был возведён в ранее сложившемся жилом квартале. По факту такого дома в том или ином районе быть не должно, но в противоречие плану он был возведен.
Так как в законе точечная постройка не закреплена, провести процедуру по защите нарушенных прав и интересов в большинстве случаев не представляется возможным.
Для того чтобы решить проблемы, которые возникают из-за широкого распространения уплотнённых застроек, органы власти должны применить следующие меры:
Закрепить законодательно понятие точечной или уплотнённой застройки с точным определением всех её признаков.
Установить запрет на уплотнённые постройки или ввести ограничения в виде обязательного согласия хотя бы двух третей жильцов ближайших домов.
Ввести административную и даже уголовную ответственность за нарушение правил по проведению уплотнённого строительства, а также возможность сноса строений, которые были возведены с нарушениями.
На сегодняшний день ни одной из данных мер не предусматривается, более того, государственные органы чаще всего оставляют без рассмотрения жалобы жильцов и не останавливают строительство домов, даже если наблюдаются признаки точечной постройки.
Если предложенные выше изменения будут внесены в законодательство, то это даст свой практический результат. Условия жизни и обеспечения здоровья граждан улучшатся, так как будут увеличиваться зеленые зоны, парки и скверы для прогулок. Более того, уплотнённые застройки создают много проблем с передвижением на машинах, парковками, являются причиной возникновения пробок. Из-за точечной постройки также возникают трудности с использованием инфраструктуры, не хватает мест в детских сада и школах, количество жителей на один район превышает допустимые нормы.
Объекты уплотнённого строительства
Точечное строительство может быть допущено и широко применяться. Однако далеко не каждый объект, который возводят в том или ином районе, может подойти для уплотнённого варианта постройки.
В данной ситуации выделяют лишь некоторые виды недвижимости, которая допустима при применении точечного метода:
Если уплотнённая постройка и допускается, то только в тех случаях, когда необходимо социальное обеспечение для граждан, проживающих в том или ином районе.
Даже без прямого запрещения закона не допускается возведение развлекательных центров, клубов и прочих подобных объектов с помощью применения точечного строительства.
Хотя наличие уплотнённых застроек нарушает интересы граждан и не обеспечивает максимально благоприятные условия для жизни, всё же выделяют некоторые условные требования, при соблюдении которых подобный вариант строительства допустим:
Помимо этого, обязательно соблюдение установленных размеров территорий, прилегающих к домам, а также той высотности, что была определена в конкретном районе. Представленные ограничения соблюдаются не всегда. Чаще всего именно администрация городов заинтересована в распространении рассматриваемых видов построек, так как это увеличивает суммы, поступающие в местные бюджеты за счёт налогов.
Порядок защиты нарушенных прав
Администрации городов не всегда своевременно реагируют на нарушение интересов граждан путём осуществления точечных построек.
Именно поэтому жильцам домов следует придерживаться определённого плана действий, если они хотят ликвидировать строение, ухудшающее условия их жизни:
Подача иска в суд. Это необходимо делать в первую очередь, так как важно оспорить решение о проведение строительства того или иного точечного объекта. Решение суда может отменить либо заключение экспертиз, либо акты органа власти, либо признать ничтожным строительство в целом.
Подача жалобы. После того как решение суда было получено, необходимо направить документы во все возможные инстанции, способные разрешить данный спор. Это могут быть комиссии, занимающиеся вопросами градостроительства, СМИ, партии и даже городские думы. При этом ответ обязательно будет получен, причём в срок не позднее одного месяца.
Направление обращений в соответствующие органы власти. На этом этапе главное — представить все необходимые документы, а именно результаты изысканий и экспертиз, решения судов и уполномоченных органов, планы и проекты самого объекта, а также выбранного участка. Ответ должен быть получен в течение тридцати дней, в противном случае возможно обращение в суд или прокуратуру.
Формирование группы. Она определяется как инициативная. Для этого этапа достаточно уведомить всех жильцов, составить протокол проводимого собрания, в котором должен расписаться каждый участник инициативной группы.
Обращение к участковому. На каждом участке должен быть расположен информационный стенд, который формируется после прохождения всех предложенных этапов и определяет требования к возможным строительным работам. Если застройщик начинает возведение объекта до появления такого стенда, то можно обратиться к участковому и привлечь нарушителя к ответственности. Единственная возможная санкция в данной ситуации — штраф, который варьирует от трёхсот тысяч до одного миллиона рублей.
Данный порядок действий обязательно нужно выполнять в указанном порядке, в противном случае принимаемые решения и полученные документы не будут иметь никакого значения.
Вывод
Таким образом, точечная постройка, которая также имеет название «уплотнённая», считается нарушением законных интересов граждан, но допускается при соблюдении конкретно установленных требований.
Что значит точечная застройка
Возведение небольших жилых комплексов в Москве уже мало напоминает массовую хаотичную внутрирайонную застройку девяностых и нулевых годов. Сегодня девелоперы должны придерживаться градостроительных правил и прислушиваться к общественному мнению, чтобы не нарушать эстетику и исторический облик старых районов.
Что такое современная точечная застройка
Точечная застройка — это возведение новых или реконструкция старых зданий внутри обжитых городских районов. Ярким примером классической точечной застройки можно считать жилые комплексы, объединенные под брендом «Счастье», от компании «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Это 23 дома клубного типа, которые возводятся в различных районах Москвы на месте бывших АТС. В их числе — «Счастье на Дмитровке», «Счастье на Волгоградке», «Счастье в Вешняках», «Счастье в Кусково»и другие.
Единичные объекты составляют примерно 25% от общего числа проектов на рынке новостроек. Еще столько же приходится на жилые комплексы, состоящие из 2–3 корпусов. Однако, по оценкам экспертов, доля жилья в точечных проектах не превышает 10–20% от всех лотов. При этом половина предложения приходится на бизнес-класс, 30% занимает премиальная недвижимость, 20% — новостройки комфорт-класса. Также среди комплексов, строящихся в центральных районах Москвы, много апартаментов.
Отличительные особенности точечных жилых комплексов
К общим особенностям точечных жилых комплексов можно отнести следующие характеристики:
— Квадратный метр на 5–10 % дороже, чем в крупных новостройках;
— Представлены преимущественно высокие классы жилья;
— Присутствует развитая внешняя инфраструктура;
— Квартиры рассчитаны на локальный спрос;
— Существуют ограничения по архитектурным решениям, этажности, масштабу застройки в зависимости от района.
Более высокая стоимость квадратного метра обусловлена малыми масштабами строительства и дорогим проектным финансированием. Если в крупных жилых комплексах застройщик может снизить цену за счет типовых решений и массового спроса, то небольшие дома внутри районов строятся, как правило, по индивидуальным проектам, требуют больших затрат и рассчитаны на ограниченный круг покупателей.
Так как жилье возводится в старых и обжитых районах со сложившейся инфраструктурой, от девелоперов, как правило, не требуется строить дополнительные объекты. Вокруг новых домов уже работают детские сады, школы, поликлиники и магазины. Тем не менее правительство города следит за тем, чтобы с появлением новых жителей существующая инфраструктура не испытывала лишней нагрузки. В некоторых случаях власти обязывают строительные компании вместе с новыми домами создавать дополнительные социальные объекты.
Если большие жилые микрорайоны рассчитаны на массового потребителя, то точечные комплексы в большей степени ориентированы на локальный спрос. Основную конкуренцию на рынке составляет вторичная недвижимость в районах застройки.
Среди небольших новых проектов есть как малоэтажные одиночные дома, так и многоэтажные жилые комплексы на несколько корпусов. В любом случае, каждый проект внутригородской застройки требует индивидуального подхода с учетом истории и архитектурного облика района. Новые здания должны гармонично вписываться в окружающее пространство.
Плюсы небольших комплексов
Новостройки в пределах старой Москвы пользуются стабильным спросом у жителей и инвесторов благодаря ряду преимуществ.
Во-первых, такие проекты имеют более короткий срок реализации, чем крупные жилые массивы. Поэтому переехать в новое жилье получится гораздо быстрее. К тому же новоселам не придется жить несколько лет в окружении продолжающейся стройки, как владельцам квартир в первых очередях больших новостроек.
Еще одним бесспорным преимуществом является полноценная социальная, торговая и транспортная инфраструктура. Можно заранее выбрать детский сад и школу с хорошей репутацией, определить оптимальный маршрут до ближайшего метро.
Важное преимущество точечной новостройки состоит в том, что она обеспечивает более высокое качество жизни по сравнению со своим прямым конкурентом — вторичным жильем. В новых домах проектируются квартиры с продуманными просторными планировками, прокладываются современные инженерные коммуникации, применяются высокотехнологичные решения.
Таким образом, владелец получает соответствующее всем актуальным стандартам жилье в престижном районе «старой» Москвы.
Минусы точечной застройки
Основной минус таких жилых комплексов — в относительно высокой цене. На ее формирование влияют престижное расположение, себестоимость строительства, высокий класс жилья. Но благодаря ограниченному предложению квартиры раскупаются быстро.
Поэтому еще одним недостатком небольших жилых комплексов, состоящих из 1–3 домов, можно назвать ограниченное количество доступных лотов и планировок. Часто в таких проектах покупателям приходится выбирать не то, что хочется, а то, что осталось.
Иногда в густонаселенных районах столицы может ощущаться нехватка инфраструктурных объектов. В связи с этим любой новый жилой проект в пределах старой Москвы вызывает жаркие споры и даже протестные настроения местных жителей. Компании, занимающиеся точечной застройкой, обязаны учитывать эти обстоятельства при проектировании новых объектов.
Актуальные предложения на рынке
Среди новых точечных жилых объектов в Москве много элитных особняков и закрытых малоэтажных комплексов, рассчитанных на узкий круг покупателей. Но в сегменте «комфорт» и «бизнес» также есть достойные предложения.
ЖК Fresh у метро «Красногвардейская» предлагает квартиры с отделкой от 6,5 млн рублей. В ЖК «Поколение», расположенном в районе Отрадное, можно купить квартиру от 8 млн рублей, а в ЖК «Настроение»у Лосиного острова однушки продаются от 5,8 млн рублей. В апарт-комплексе «Движение.Тушино»цена на однокомнатные апартаменты начинается от 6 млн рублей.
В жилом комплексе бизнес-класса «Геометрия»в Лефортово можно приобрести просторную однушку площадью 50 кв. м от 10 млн рублей. А в Басманном районе стоит присмотреться к ЖК Bauman House с уникальной архитектурой, где продаются квартиры от 9,8 млн рублей. В ЖК «Фестиваль Парк» в Левобережном можно купить жилье от 7,7 млн рублей. Также стоит обратить внимание на МФК «Нахимов» в Черемушках. Стоимость апартаментов в нем стартует от 5,8 млн рублей.
Современная точечная застройка в старой Москве входит в общий план модернизации и реконструкции городского пространства, как и в любой другой столице мира. Строительство таких жилых комплексов будет продолжаться, но предложение всегда будет ограничено, поэтому лоты будут стоить дороже, чем в крупных типовых новостройках.