Что значит смешанные перекрытия в сталинке
Особенности смешанных перекрытий в домах
На современном рынке продается достаточное количество вторичного жилья постройки 1950 года и раньше. Подобные жилые помещения, как правило, имеют смешанные перекрытия, что достаточно сильно осложняет ремонт таких квартир или их перепланировку. Ведь на это требуется разрешение специальных органов. Поэтому продажа данных квартир может иметь «подводные камни», и существует вероятность обмана со стороны продавца. Чтобы не стать жертвой обмана при покупке такого жилья, кое-что о несущей способности, характеристиках смешанных перекрытий и особенностях ремонта или перепланировки подробней разберем в этой статье.
Ремонт жилого помещения старой постройки
В зданиях, которые были построены до 1950 года, то есть старого фонда, присутствует деревянный или смешанный тип перекрытий, который достаточно сложно отреставрировать или отремонтировать. Смешанные перекрытия – по сути, деревянный каркас, который опоясывает металлические стержни. Вся проблема заключается в небольшой несущей способности смешанных перекрытий.
Достоверно невозможно спрогнозировать статическую нагрузку, которую они смогли бы выдержать. Но с высокой долей вероятности можно говорить о том, что они не способны выдерживать статическую нагрузку от новой бетонной стяжки, чугунной ванны или перегородки из пеноблоков. Но это в том случае, если в здании не проводился капитальный ремонт.
Дома сталинского типа, или «сталинка»
Смешанные перекрытия в сталинских домах могут отличаться по своему типу, в зависимости от постройки жилого дома. Под народным названием «сталинка» понимают квартиры, построенные от тридцатых до семидесятых годов двадцатого столетия. Начало строительства домов «сталинского» типа было обусловлено быстрыми темпами строительства для обеспечения нужд рабочих, поэтому перекрытия делали из дерева. К концу эпохи домов «сталинского» типа перекрытия выполняли из железобетона.
Перекрытие в сталинском доме
«Сталинские дома» или «сталинки» характеризуются наличием очень высоких потолков, что визуально расширяет и без того немалое жилое помещение, небольшое количество несущих перегородок. Для полета дизайнерской мысли условия практически идеальны, перепланировка в «сталинке» может занять продолжительное время и привести к самым необычным результатам. Смешанные перекрытия в «сталинке» по замыслу дизайнеров можно убирать, не задумываясь о дальнейших последствиях. Поэтому при покупке дома из старого фонда в кредит, за наличные денежные средства или в ипотеку заранее ознакомьтесь с технической документацией данной квартиры и убедитесь в отсутствии перепланировки. Если же она была произведена, то необходимо убедиться в наличии разрешения соответствующих органов на данную перепланировку. В случае перепланировки в «сталинке» владелец обязан предоставить вам ее проект и техническое заключение специалистов.
Дома панельного типа
Наиболее распространенным видом многоквартирных домов в настоящее время являются панельные дома. Серий и типажей панельных домов достаточно много, но основная особенность заключена в установке сантехнического блока, который имеет массу 3500 килограмм.
Перекрытия в панельном доме
Незнание конструкции такого жилого помещения и несогласованная перепланировка или ремонт может привести к тяжелым травмам. Кроме того, различные застройщики могли в свое время применять различные технологии строительства однотипных домов. Также большие различия допускаются при монтаже крыш и подвальных помещений – стены с проходными проемами или колонны, поэтому к ремонту или перепланировке высших и низших этажей нужно подходить с повышенной осторожностью и чувством ответственности.
Грамотные специалисты никогда не выдадут разрешение на ремонт (проем) в несущей стене, если в подвальном помещении опорой являются колонны. Также застройщики могли экономить на строительных материалах, поэтому зачастую встречаются подобные случаи: до 12 этажа несущие стены обладают толщиной 18 сантиметров, выше – 14 сантиметров. Помимо прочего, многие панельные дома имеют несущие стены с каналами для вентиляции. Поэтому ремонт смешанных перекрытий и перепланировка стены (образование проема) с таким видом стен запрещены. На техническую документацию панельного дома стоит обращать пристальное внимание перед покупкой такого жилья или оформлением в ипотеку.
Дома монолитного типа
Как устроены монолитные дома, и что это? В зданиях монолитного типа практически отсутствуют несущие стены, поэтому перепланировка и ремонт смешанных перекрытий в таком здании можно осуществлять, не опасаясь за несущую способность дома. Хотя подобные дома со смешанными перекрытиями встречаются довольно редко. Отличительная черта таких жилых помещений – практически полное отсутствие любых межкомнатных перегородок, поэтому дизайном квартиры и планировкой комнат можно заниматься самостоятельно с момента сдачи жилого помещения.
Дом со смешанными перекрытиями или с основательными, куплен он за наличные средства или в ипотеку – по большей части не имеет значения. Ведь главное – это чувство собственного угла. Поэтому перед приобретением собственного жилья в многоквартирном доме лишний раз уточните, как устроено это жилое здание.
А перед проведением капитального ремонта или перепланировки проявите ответственность и заполните все необходимые заявления для того, чтобы получить разработанный проект и необходимую техническую документацию. К тому же, имея на руках такие документы, впоследствии вы без труда сможете продать данную жилплощадь без лишних вопросов.
Наследие сталинских домов: смешанный тип перекрытия
Перекрытия смешанного типа — это строительные конструкции, которые служат для разграничения внутреннего пространства дома по вертикали.
Они образуют этажи здания, но в отличии от типовых перекрытий, выполненных из одного материала, при их обустройстве используют одну из комбинаций стройматериалов: «дерево-металл» или «бетон-метал».
Этот тип перекрытий в основном использовался в домах, возводимых в начале прошлого века и, так называемых, «сталинках».
Это решение было продиктовано тем, что требовалось выполнить усиление перегородок, с применением металлических конструкций и бетона, в разрезе одного этажа, но только по некоторым помещениям: ванные, кухни и топочные, то есть в зонах с повышенными показателями по влажности и температуре, поэтому некоторые внутренние стены квартиры, становились подпоркой для перекрытий.
Застройщик, который столкнулся с такими перекрытиями то ли в процессе реконструкции старого здания, то ли при строительстве нового здания с особыми условиями эксплуатации, должен понимать особенности возведения таких конструкций и их правильной эксплуатации. Это вызвано тем что такие перекрытия обладают малой способностью выдерживать несущую нагрузку.
Что это значит?
Межэтажные перекрытия – это строительная конструкция здания, которые делят его по вертикали на этажи.
Они должны быть прочными, долговечными, выдерживать и равномерно передавать все динамические и статистические нагрузки, быть теплыми и иметь необходимый уровень шумоизоляции.
Они повышают устойчивость всего здания и принимают на себя частично общедомовые деформационные нагрузки.
Смешанные перекрытия часто выполняются в виде перекрытий из деревянных элементов по прогонам, на несущих стальных балках — это конструкция «дерево-железо». Также на практике встречаются конструкции перекрытий в районе особенно «влажных зон» — «железо-бетон». Дополнительно установка железных либо бетонированных узлов позволяет воспринимает часть общедомовой нагрузки.
Массовое разрушение из-за процессов гнилости деревянных накатов и несущих балок из дерева, на площадях в районе санузлов и кухонь, в свое время, потребовали от проектировщиков прибегнуть к установке в таких местах железобетонных конструкций по железным балкам.
В домах, которые возводились до 1924 г. прогоны и балки выполнялись железными, с 1930-х годов в санузлах и на кухнях стали использовать железобетонные перекрытия, а во всех остальных помещениях перекрытия на металлических либо деревянных балках.
Дополнительно. Сегодня, практически, нельзя рассчитать допустимую статическую нагрузку таких конструкций, но с большою долей вероятности можно утверждать, что они не смогут нести нагрузки от дополнительной бетонной стяжки, тяжелого сантехнического оборудования, например, чугунной ванны либо отопительного котла и внутридомовых каменных перегородок.
Из каких материалов состоят?
Чаще всего такие конструкции в домах введенных в эксплуатацию до 50-х годов прошлого столетия выполнялись многослойными.
Иногда они выполнялись в форме деревянного каркаса, опоясанного стальными балками либо из стальных несущих балок и деревянной обшивки.
Современные смешанные перекрытия выполняются в домах не выше 3-х этажей с применением следующих конструктивных схем:
В каких типах зданий могут применяться?
Ранее такие конструкции устанавливались в домах до 5-ти этажей, сегодня, когда промышленность наладила выпуск более эффективных межэтажных перекрытий, конструкции смешанного типа устанавливаются в основном в частном домостроении до 3-х этажей или при реконструкции старого жилого многоэтажного фонда.
В некоторых случаях такие перекрытия могут по отдельным индивидуальным проектам устанавливаться в современных зданиях, когда нужно придать особенные характеристики некоторым его помещениям, например, топочным или создании отдельных помещений с высокими огнезащитными параметрами, например, щитовые и серверные помещения.
Дополнительно. Частники такие перекрытия устанавливают в нововозводимых домах, когда выполняют пристройки или объект имеет дефицит по высоте. Использование металлических несущих балок, позволяет возвести более тонкие перекрытия.
Характеристики
Такие конструкции получают свои характеристики в ходе строительства и постепенно утрачивают их при эксплуатации. Чем больший срок дома, тем ниже качество перекрытий. Кроме того, все межэтажные перекрытия в домах, возведенных до 70-х годов не соответствуют современным требованиям СНиП и ГОСТ.
Характеристики смешанных перекрытий в нововозведенных домах должны отвечать общим требованиям по перекрытиям. Иногда согласно проекта они выпускаются с особенными качествами по водонепроницаемости либо газонепроницаемости.
Основные требования к характеристикам:
Требования и нормы
Проектирование смешанных перекрытий выполняют с учетом действующих государственных нормативных актов для зданий жилого, общественного и промышленного назначения, одноэтажных и многоэтажных объектов, с учетом требований по прочности, тепло- и звукозащите.
Для деревянных и стальных несущих и ограждающих конструкций они установлены ГОСТ NoNo:
А также СНиП и СП NoNo:
Эти требования считаются обязательными, для выполнения перекрытий в любом домостроении устанавливают ограничения на применение составляющих их элементов:
Как рассчитать нагрузку на межэтажные конструкции?
Такой расчет выполняется, чтобы не вызвать обрушения из-за существенного прогиба балок. Результаты его позволяют застройщику определить необходимый металлопрокат.
Вычисление проводится по балочному сечению, для этого необходимо определить Wy- максимальный момент сопротивления и наименьшего момент инерции Jy, а на базе последнего устанавливают прогиб.
Для расчета двутавра, который планируется установить в качестве каркаса межэтажных перекрытий, для небольшого индивидуального домостроения как правило применяется двутавр NoNo 10 – 20 по ГОСТ 8239-72, поэтому по справочным таблицам можно получить все необходимые данные: линейные параметры, площадь сечения, шаг укладки Р и определить Wy и Jy, распределительную Q и линейную нагрузку q.
Изгибающий момент двутавра My рассчитывают, беря за основу q, p=1 м и протяженность L=459 см, при этом сам двутавр должен быть длиннее, примерно 5 м, поскольку имеют зону опирания на внутренние края стенок, которые выступают в роли шарниров.
My = (q * L2) / 8 = 6.0 * 4502.0 / 8.0 = 151876 кгс х см.
Wy получают с учетом показателя по расчетному сопротивление стали, в частности, для марки С235, 2151 кгс/см 2 :
Данное значение сравнивают с табличным значением.
Жесткость несущей балки определяется наибольшей величиной прогиба.
f = 5 * q * L4 / (384 * E * Jy), где
При пролете L=450 см, отношение на 1 м, составит 450:2.6= 171, т.е 1/171, что выше чем допустимое 1/200, поэтому выбирают другой No двутавра и повторно рассчитывают прогиб.
Для No 16, с моментом инерции 872 см4, f = 1.16 см, а относительный – 1/225, что подтверждает допустимый запас.
Технология монтажа
Для того чтобы возвести смешанные перекрытия по двутавровым железным балкам, исполнитель выполняет полный комплекс подготовительных работ, приобретает строительные материалы, проверяет исправность инструментов, изучает проектную документацию и технологическую карту.
Алгоритм работ при монтаже смешанных перекрытий:
Усиление
Профессиональные конструктора сходятся во мнении о том, что перепланирование старых квартир, оборудованных смешанными перекрытиями является очень непростым. Эти устаревшие строительные объекты обладают обилием редкостных особенностей и характеристик, которые непременно требуется учитывать, чтобы выполнить весь комплекс реконструкции и при этом не «завалить» здание, а напротив, усилить его прочностные характеристики и продлить срок эксплуатации.
Когда и зачем нужно?
Усиление смешанных перекрытий происходит в процессе реконструкции или капитального ремонта старого жилого фонда.
Этот процесс может начинаться владельцем жилья только после получения соответствующего технического заключения на перепланировку о целесообразности и безопасности запланированных мероприятий.
В Москве такое заключение выдает ГУП МосжилНИИпроект, и стоит оно весьма недешево.
После оформления договора собственника с вышеназванной организаций, ее специалисты проводят обследование несущих конструкций и перекрытий на предмет технического состояния и возможности замены, без разрушения остальных важных конструкций дома. После это выполняется проект реконструкции в котором указывается технология замены перекрытий и виды применяемых материалов.
Какими материалами?
Вид материалов будет зависеть от выбранного проекта реконструкции. Например, если неисправна какая-то балка, ее можно укрепить при помощи различных протезов. При этом будет нужно установить кратковременные опоры, которые придется убрать после выполнения работ по усилению, удалить прогнившие части конструкции и усилить их протезами необходимого типа: концевыми либо промежуточными.
Необходимо обозначить, что устанавливать 2 промежуточных протеза на 1 балке противопоказано. Аналогично запрещено устанавливать протезы на балках протяженностью свыше 8 м.
Если будут устанавливаться новые металлические балки, то кроме двутавров, которые как правило применяются для смешанных перекрытий, также собственнику потребуется приобрести пиломатериал для настила, легкие сборные плиты для наполнения конструкции, тепло- паро- гидрозащитные материалы.
Теплозащита для таких конструкций должна быть выбрана толщиной не менее 100 мм и иметь акустические характеристики, чтобы в итоге слойное покрытие имеют защиту по воздушному шуму не менее 52 дБ, а по ударному — 60 дБ.
Второй вариант усиления конструкции перекрытия намного сложнее выполнить технически и обходится он заказчикам дороже, однако долговечность таких конструкций также значительно выше и определяется в несколько десятков лет.
Как сделать?
После того как будут получены все разрешительные документы, собственник квартиры должен заключить договор с подрядчиком на безопасное выполнение работ.
Этот момент очень важен, поскольку если что-то пойдет не так, подрядная организация должна возместить все причиненные убытки
Основные работы по усилению смешанных перекрытий в старых домах с заменой на облегчённые монолитные конструкции:
Перепланировка домов
Тип реконструкции «сталинки», а точнее, ее процесс ее согласования с контролирующими ведомствами, напрямую зависит от типа межэтажных перекрытий. При этом самым сложным считается случай, когда установлены смешанные конструкции, потребуется не только экспертное заключение ГУП МосжилНИИпроект, но и подготовка нового проекта с принятием порой нестандартного решения.
Это вызвано тем, что такие конструкции, состоящие из дерева и легких бетонных конструкций, с течением длительного срока эксплуатации, без сомнения потеряли значительную долю несущей способности, просели и скорее всего стали опираться на внутридомовые ненесущие перегородки.
При демонтировании этих переборок потребуется сложное усиление конструкций.
Монтаж дополнительных либо современных стен из пеноблоков и восстановление пола цементной стяжкой не допускается до получения выводов ГУП МосжилНИИпроект.
Это предписано требованиями, обозначенными постановлении ППМ No508-ПП, согласно которому перепланирование квартир в домах со смешанными перекрытиями обязана выполняться на базе проекта, разработанного на основании техзаключения, после письменного оформления соответствующего разрешения.
Важно! Выбор нового перекрытия будет зависеть от размеров пролетов и стенового материала, из которого возведен дом. Для легких деревянных и каркасных строений рекомендуется использовать смешанные перекрытия, расположенные на деревянных несущих балках, а для каменных стен — на стальных балках, преимущественно в этом случае используется двутавр.
Дефекты, причины и их устранение
В смешанных конструкциях ключевыми элементами считаются железные балки, на которых установлен накат из доски, с забетонированными влажными зонами: кухня, санузел и ванная. В остальной части квартиры установлены деревянные конструкции, в виде сложных наборных конструкций из дерева и наполнителя.
Как правило такие конструкции устанавливались в домах до 70-х годов прошлого столетия, однако для большинства российских городов они и сегодня составляют довольно большой объем существующего жилого фонда.
Проблема этих домов — их возраст. За столь продолжительный срок эксплуатации деревянные балки прогнили, а металлические — повреждены коррозионными процессами, в особенности под влажными помещениями общего пользования, аналогично в пристенных местах и в точке опирания балок на стеновых конструкциях. Все перечисленное не наилучшим образом воздействует на общую несущую способность домостроения.
В стенках возникают глубокие щели, а перекрытия проседают, падают на внутридомовые перегородки, которые не рассчитаны на эту нагрузку. В таком варианте стенки внутри зданий становятся «разгружающими» и могут разрушиться из-за неспособности нести такую нагрузку.
Для того чтобы этого не произошло, требуется усилить или полностью заменить несущие балки и все дефектные компоненты, установленные специалистами на смешанных перекрытиях.
Плюсы и минусы применения
Смешанные перекрытия старого типа, которые устанавливались в домах до 70-х годов прошлого столетия, технологически изжили себя.
Сегодня применяются новые облегченные конструкции в основном в частных домах до 3-х этажей.
Они включают в себя как деревянные детали, так и легкие сборные бетонные плиты на железобетонных и стальных балках.
Такие конструкции вобрали в себя преимущества дерева, железа и бетона:
Недостатки применения смешанного типа перекрытий в зданиях:
Заключение
Смешанные перекрытия в домах старого и нового жилого фонда отличаются по своему виду. Такие конструкции в домах-сталинках сегодня уже не применяются, а поскольку такие дома в настоящее время нуждаются в реконструкции, то собственники озабочены тем, как выполнить это качественно, надолго и без угрозы разрушения такого объекта.
Работы по реконструкции старого жилого фонда разрешаются только при наличии проекта и технического заключения специализированной экспертной установки, функции которой в Москве выполняет МосжилНИИпроект. Современные технологии в области гражданского домостроения позволяют возвести очень высококачественные смешанные перекрытия как в старых домах, так и в новостройках.
Я хочу переехать в сталинку. Что меня ждёт?
Что называют сталинками?
К сталинкам относятся капитальные многоквартирные дома от двух этажей и выше, возведённые в стилистике советского неоклассицизма (или сталинского ампира). Это кирпичные дома с высокими окнами и подъездами, нередко — с лепниной, росписью или мозаичными панно, с эркерами и богато украшенными фронтонами на крыше.
Ранние сталинки строили с деревянными межэтажными перекрытиями, у элитных и более поздних домов перекрытия уже железобетонные. У сталинок толстые (от 80 до 100 см) стены, высокие многоскатные крыши, иногда — высокие первые этажи (в них распологаются магазины, библиотеки и пр.)
Сталинский дом с высоким первым жилым этажом
Жилые дома, которые стояли на центральных улицах, были призваны создать новый облик советских городов. Их строили с красивыми фасадами, за что они получили название «фасадные сталинки». У них эффектный парадный вид с улицы, но со двора всё выглядит очень скромно.
Пример фасадной сталинки в Москве
Элитные дома сталинской эпохи возводили специально для партийного руководства. Их ещё иногда называют номенклатурными. В таких домах делали усиленные железобетонные перекрытия, особо прочные стены и большие комнаты.
Пример номенклатурной сталинки в Москве
Двух-трехэтажные сталинки в некоторых городах прозвали немецкими из-за того, что их строили пленные немцы (более высокие здания требовали специальной техники, поэтому там не использовался труд военнопленных).
Иногда такие квартиры в объявлениях о продаже обозначают как «полногабаритные» или «полнометражные» (коротко — «полнометражки»). Так, например, случилось с этой квартирой в типовой сталинке конца 1950-х годов в Новосибирском Академгородке:
Сталинка конца 1950-х годов, Новосибирск
Сталинками не считаются деревянные, щитовые дома и бараки, а также кирпичные дома с удобствами на улице или одноэтажные дома (даже если они относятся к тому же историческому периоду).
В чём особенность сталинок?
Эти дома возводились по авторским проектам, хотя позже жильё строилось по типовым. Поэтому у сталинок нестандартные планировки и фасады, и они могут быть даже признаны памятниками архитектуры. Кроме того, при проектировании сталинок архитекторы учитывали нормативы, которые базировались ещё на дворянских представлениях о комфорте.
Отсюда у них высокие потолки (как правило, 3,2 или 3 метра, реже — 4 или 4,5), большие кухни (чаще всего от 7 до 15 кв. м., но может быть и 6 кв. м., и 20 кв. м. — единого стандарта не было), довольно просторные комнаты (спальни — от 9 кв. м., гостиные не меньше 16 кв. м.). Однокомнатных квартир в домах сталинской постройки практически нет, а метраж многокомнатных иногда доходит до 160 квадратных метров. Также в сталинских квартирах бывает несколько ванных и туалетов.
Лишь к 1950-м годам появились типовые сталинки, которые и выглядят попроще (без лепнины и мозаики), и квартиры в них поскромнее (от 32 до 80 кв. м.), и уже встречаются однокомнатные.
Типовые сталинки на улице Савушкина в Петербурге
Типовые сталинки в Москве
Всего насчитывается более 12 серий сталинок, причём последняя, под номером 1-506, была уже панельной: такие дома возводились в Петербурге.
В переходный период между сталинским и массовым жильём возникли так называемые ободранные сталинки: эти дома лишись «украшений» вроде лепнины, сложных фронтонов и прочего, их даже не штукатурили. Поэтому основное отличие таких сталинок — фасады из серого или желтоватого кирпича.
Пример ободранной сталинки
Плюсы сталинок
Месторасположение: во многих городах сталинки до сих пор остаются самым удобным жильём с точки зрения локации, так как стоят в центре.
Архитектура: сталинские дома, образующие магистральные улицы, формируют «открыточные» виды городов, многие из них признаны памятниками архитектуры.
Но даже если речь идёт о типовых сталинках позднего периода, всё равно такие районы не выглядят серыми и однотипными, как, например, кварталы хрущёвок. В вашем доме могут быть эркеры, огромные балконы, арки, паркет или лепнина. Всё это — хорошая основа стильного интерьера.
Запас прочности: сталинки довоенного времени строились с запасом прочности 125–130 лет (их срок службы истекает примерно в 2050–2070 гг.), в послевоенное время технологии позволили увеличить срок службы до 150 лет: получается, что нормативное время сноса таких домов относится уже к 2095–2105 годам. Номенклатурные дома могут эксплуатироваться минимум до 2200 года. Для сравнения: первые панельные хрущёвки имели нормативный срок службы всего 25 лет (и большая их часть не расселена до сих пор).
Высокие потолки: иногда потолки позволяют сделать второй уровень или антресоль и расширить функционал комнаты, попутно добавив ей оригинальности. Но и стандартная для сталинок высота потолка в 3–3,2 метра повышает привлекательность квартиры и с точки зрения эргономики пространства, и с точки зрения дизайна.
Внушительный метраж, нестандартные планировки: квартиры в сталинках больше и интереснее с точки зрения планировок. Здесь практически не встречается проходных комнат.
Исключения — анфилады или их элементы: в сталинках проектировались группы из нескольких комнат (например, кабинета и гостиной) с проходами между ними. При этом нередко из каждой комнаты анфилады (или почти из каждой) были сделаны также двери в коридор: то есть при желании их можно было объединять.
Вот пример планировки в «ободранной сталинке», где из четырёх комнат три — изолированные, одна — проходная. Здесь при желании можно организовать и анфиладу:
В сталинских домах встречаются четырёх- и пятикомнатную квартиры с несколькими санузлами. Кроме того, технически в сталинках возможна перепланировка — разумеется, если дом не признан историческим наследием.
Толстые стены: это гарантия хорошей звуко- и теплоизоляции. Также за счёт толстых стен вы получаете широкие (до 50–60 см) подоконники: их удобно использовать как дополнительные функциональные зоны в кабинете или на кухне.
Большие окна: высота окон в сталинках — порядка 1,6–1,8 метра, ширина — от 1 метра и более. В таких квартирах много света (особенно если есть эркеры). А ещё в сталинках часто больше одного окна в комнате, и окна к тому же выходят на разные стороны: так, в трёхкомнатных квартирах ряда типовых сталинок 1950–1958 гг. постройки было шесть окон, выходящих на три стороны, и в двух комнатах было по два окна.
Камерность: в сталинке обычно от 3 до 5 этажей, а на лестничной площадке расположено не больше трёх–четырёх квартир (иногда всего две). Здесь вы будете знать всех соседей.
Зелёные большие дворы, красивый вид из окна: при строительстве сталинок закладывались дополнительные парки между группами из 5–10 домов и большие детские площадки. В таких районах нет ощущения «каменных джунглей» и дома не стоят «окно-в-окно».
Многоскатная крыша: она долговечнее, чем плоская. Даже без капремонта она прослужит не меньше 50 лет, а плоская крыша хрущёвок или более поздних типовых домов рассчитана на эксплуатацию в течение всего 10–15 лет.
Большие ванные: можно поставить и ванну, и душ, или, например, оборудовать прачечную.
Минусы сталинок
Морально устаревшие материалы и инженерия: в некоторых сталинках встречаются пожароопасные деревянные перекрытия между этажами и так называемая сухая штукатурка. При сухой штукатурке внутренние перегородки делались из старого аналога гипсокартона, электропроводка была открытой и тянулась прямо по этим картонным стенам. Это небезопасно.
Нередко в старых сталинках (особенно в двухэтажных) отсутствуют подвалы, и магистральные трубы проходят прямо под полом у жильцов первого этажа. И если случается засор или прорыв, коммунальные службы приходят в квартиру и вскрывают полы.
Поэтому при покупке квартиры в сталинке лучше уточнить все технические детали и проконсультироваться с профессиональным архитектором или инженером. Так, например, межкомнатные перегородки реально заменить самостоятельно, а перекрытия между этажами или конструкцию инженерных сетей во всём доме — нет.
Высокая степень износа: несмотря на то что нормативный запас прочности у сталинок высокий, если дом эксплуатировался плохо или был построен с нарушениями, у него может течь крыша, разрушаться стены и фундамент, осыпаться фасады и лепнина и т. п. Трубы и электропроводка бывают в плохом или даже в аварийном состоянии. Даже «золотой» ремонт квартиры не исправит проблемы целого дома.
Дорогой ремонт: в среднем, на ремонт сталинки потребуется 40–50% от стоимости квартиры — в сравнении с 30-35% для типового жилья.
Затраты в сталинке вырастают из-за высоких потолков, больших площадей, нестандартных дверных и оконных проёмов. В компаниях по производству межкомнатных дверей и окон такие заказы считаются как нетиповые и обходятся дороже. А в домах, которые относятся к памятникам архитектуры, по правилам нужно ставить окна, рисунок перекладин которых не будет отличаться от задуманного архитектором.
Так, например, в жилой части знаменитой сталинской высотки гостиницы «Украина» нельзя по своему усмотрению поставить окна с более широкими или более узкими створками, так как фасад должен оставаться неизменным:
Сталинская высотка гостиница «Украина»
Если делать не просто капитальный ремонт, а дизайнерский. С полной реконструкцией аутентичных дверей, окон и лепнины, то издержки вырастут многократно: такой интерьер требует бюджетов от 100 тысяч за кв. м., что в пересчёте на внушительные площади сталинки может быть сравнимо со стоимостью всей квартиры.
Дорогая перепланировка: в некоторых случаях её придётся заказывать в профессиональных конструкторских бюро, так как у старых зданий бывают свои скрытые дефекты. Исследование может показать, что дому нужно дополнительное усиление всей конструкции, если вы, например, захотите объединить гостиную с кухней. Стоимость работ иногда приближается к стоимости квартиры.
Маленькие балконы или их полное отсутствие: балконы в сталинках чаще всего неудобные и их количество определялось привлекательностью фасада, а не современными нормами. Например, у вашего соседа может быть нечто, напоминающее террасу, а у вас — ничего.
Так, у этой московской сталинки есть два типа балконов — парадные на главном фасаде и обычные, выходящие во двор.
Сталинка: вид с торцевой части дома
Кроме того, теоретически, застеклить балкон в сталинке нельзя, так как это изменит фасад исторического здания. Многие нарушают этот запрет и портят внешний облик дома.
Нестандартные планировки: чаще всего это плюс, но иногда встречаются и неудобные варианты вроде слишком больших коридоров, занимающих значительную площадь квартиры, непонятных балок или ниш на кухнях и в ванных и т. п.
Во многих старых сталинках было задумано печное отопление. Оно позволяет создать собственныйо камин, но, скорее всего, необходимые инженерные решения обойдутся слишком дорого. Придётся просто мириться с лишним неудобным выступом на кухне.
А ещё в сталинках встречаются мусоропроводы, которые имеют выходы прямо в кухню. Даже если заделать выход у себя, сам мусоропровод останется и будет источником неприятных запахов или чего похуже (мы имеем в виду крыс и тараканов).
Наконец, довольно редко, но всё же бывают сталинки без ванных. Предполагалось, что их жильцы будут ходить в баню или мыться на кухне. Такие сталинки ещё носят прозвище «рабочих».
Очень старые и маленькие лифты или их отсутствие. В домах до 5 этажей лифты просто не предусматривались.
В сталинках от 6 этажей (а иногда и в пятиэтажных) лифты есть, но они очень старые, маленькие, неудобные и находятся в крайне печальном техническом состоянии (иногда их ещё и пристраивали отдельно, и получался так называемый градусник). Они будут очень дороги в коммунальном обслуживании, а ездить на них может быть просто страшно.
Во многих домах нет колясочных на первом этаже. С маленьким ребёнком в доме без лифта и места для коляски будет сложно. Тем более что и этажи в сталинках выше из-за высоких потолков — подъём будет ещё тяжелее.
Заключение
Квартиры в сталинках нестандартны: в этом их преимущество, и в этом их беда. Они просторные, хорошо освещаются, а высокие потолки формируют совершенно другое, нетиповое пространство. У сталинок часто встречается оригинальная архитектура и интересные планировки. Здесь больше возможностей для дизайна, и такая квартира будет смотреться выигрышно даже при самых простых декоративных решениях.
Однако затраты на обновление интерьера в сталинке всегда выше. Кроме того, износ дома может быть большим, и не факт, что ваш дом попадёт в ближайшее время в программу капремонта. Некоторые конструктивные проблемы вроде пролегающих под полом коммуникаций или мусоропровода не решит даже капитальный ремонт.