Что значит разменять квартиру

Как разменять жилплощадь?

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Источник

Как разменять квартиру, если один из собственников не согласен?

Я являюсь сособственником двухкомнатной квартиры (5/8) с родственником (3/8). Проблема в том, что второй собственник не дает продать квартиру и пользоваться мне своей частью квартиры не позволяет. Мою долю он не выкупает, за свою долю требует однокомнатную квартиру. Второй собственник выпивает каждый день, его устраивает жить одному в двухкомнатной квартире. Как обязать его разменять квартиру или продать ее и поделить деньги согласно долям?

Гражданским кодексом РФ установлены требования к разделу имущества, которое находится в общей собственности.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Как указано в п. 4 ст. 252 ГК РФ, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании данной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии со ст. 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 указанной статьи).

Однако в данном случае признание доли незначительной затруднительно, поэтому, на наш взгляд, единственный способ «разменять» квартиру – это продажа своей доли в размере 5/8 другим лицам.

Источник

Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой

Когда не смогла ее продать

Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.

В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.

Как мы купили квартиру в Подмосковье

Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.

Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000 Р в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.

Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.

С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.

Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, так же как и поликлиника. Возить туда ребенка было бы проблематично.

Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.

Как мы пытались продать эту квартиру

В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.

Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на 20—30% дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.

Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.

Черновой ремонт — 419 885 Р

Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.

Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.

Черновой ремонт обошелся нам в 419 885 Р и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. Из-за этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.

В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было 3—4 звонка в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.

Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по такой же цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.

Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.

Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.

Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:

Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как делали бы его для себя.

Чистовой ремонт — 750 000 Р

Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.

Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000 Р он обещал:

400 000 Р мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.

Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.

Объявление о продаже

Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.

Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.

Текст. В тексте объявления мы написали то, что хотели бы узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, легко ли добраться до Москвы и соседних городов, есть ли поблизости магазины, детские сады и школы и возможно ли в них попасть.

Например, рядом в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.

Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, есть ли теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.

Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».

Что писать в объявлении о продаже квартиры

Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.

Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.

мы заплатили за размещение объявлений на «Циане» и «Авито»

Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в тот же день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.

Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.

Чаще всего покупатели спрашивали:

Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. Кто-то снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.

Мена с доплатой

В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в этом же жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.

Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.

Оформление обмена

Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.

Вот какие вопросы мы обсудили.

Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.

Но у нас с мужем была долевая собственность — по ½ доли у каждого. Так получилось, поскольку квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.

На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть если бы мы менялись сейчас, то могли бы сделать все без нотариуса.

Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:

На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.

Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400 Р с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.

Расчеты. В этот же день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.

Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. Мы же в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.

Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.

Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.

Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.

Что с НДФЛ?

При обмене квартир действуют такие же правила, как при купле-продаже. Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.

Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который позволил бы нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.

3 283 415 × 0,7 = 2 298 390,5 Р

Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.

Насколько выгодна для нас оказалась мена

Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.

Источник

Размен квартиры: как провести выгодную сделку

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок. Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей. Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Источник