Что значит отдать под залог
Залог
Залог — обеспечение своих обязательств с помощью собственного имущества или денег. В случае неисполнения обязательств кредитор вправе изъять предмет залога и покрыть свои убытки. Определение залога и его понятие раскрывается в ГК РФ Ст 334 Гражданского кодекса РФ.
Имущественный залог чаще всего используется в кредитных сделках. Заемщик оставляет в качестве обеспечения ценное имущество, что дает кредитору дополнительные гарантии возврата заемных средств. За счет чего повышается лояльность банка, улучшаются условия заключения договора. Сумма кредита стандартно не превышает 70-80% от рыночной стоимости залога.
Денежный залог — это определение раскрывается в Статье 60 ФЗ №289 О таможенном регулировании. Денежный залог предоставляется таможенным органам в счет исполнения обязанности по уплате таможенных пошлин и сборов, налогов.
Кроме того, термин “Залог” фигурирует в Уголовном законодательстве. Подозреваемый или обвиняемый по уголовному делу на стадии расследования может быть отпущен под залог (ценное имущество, деньги). Это форма обеспечения его явки к следователям и в суд. Если он не выполняет условия, залог изымается.
Залог в кредитовании
Чаще всего залог фигурирует в сфере кредитования. Банки могут выдавать кредиты с обеспечением в виде залога, им может быть:
Если кредит оформляет юрлицо или предприниматель, залогом может стать оборот эквайринга, товарный оборот, дорогостоящее оборудование, товарный остаток и пр.
Микрофинансовые организации не могут выдавать займы под залог недвижимости. В их ассортименте встречаются только займы под ПТС.
Чаще всего предмет залога остается во владении заемщика, но с ограничениями, прописанными в договоре. Пока обязательство не погашено, заемщик не вправе реализовать заложенное имущество или передать его другому лицу. Обременение снимается только после выплаты кредита.
Как правильно оформить деньги в долг под залог недвижимости
Чаще всего рассматриваются ситуации, когда займы предлагают банки и приходится изучать предложения и тонкости. Но случаи, когда обычный человек одалживает деньги тоже возникают довольно часто. И тут даже сложнее, чем с банковскими организациями. В банках работают юристы, которые знакомы со всеми законодательными нормами, а в повседневной жизни люди редко в курсе юридических нюансов. В связи с этим часто получается, что человек не может получить возврат долга и теряет деньги.
Чтобы не попасть впросак, надо для начала разобраться, как правильно оформлять заем. Существует несколько видов юридического оформления долга.
Расписка
Этот вариант подходит, если вы одалживаете небольшую сумму друзьям или родственникам. Он является самым простым и требуется только, чтобы должник сам написал текст расписки.
В ней указывается ФИО заемщика и кредитора, а также прописывается сумма займа и срок, в который она будет погашена. Если долг будет возвращаться частями, то возможно описать график платежей. Следует не забыть написать место и дату рождения должника. Это пригодится, если деньги не будут возвращены и потребуется обращаться в суд, а затем получать исполнительный лист. Во последнем в обязательном порядке указывается место рождения ответчика. Без этой информации получить исполнительный лист не получится. Также необходимо обозначить данные паспорта и адрес человека, который дает одалживает деньги.
Размер займа записывается цифрами и прописью. В конце текста расписки ставится дата подписания, подпись и ее расшифровка в виде полного ФИО либо инициалов и фамилии.
Необходимость паспортных данных и адреса временной или постоянной регистрации заключается в том, что бывают случаи, когда расписка выдается в печатном варианте, а подпись стоит такая, что нет возможности установить ее принадлежность конкретному лицу. Порой бывает бессильна даже графологическая экспертиза. В такой ситуации документ не сможет быть принят судом в качестве доказательного факта.
Но многие воспринимают расписку просто, как бумажку, которая ничего не значит. На самом деле это не так. Расписка — это важный документ. Для придания большей юридической значимости имеет смысл заверить ее нотариуса. Стоит эта процедура недорого и позволит защитить интересы заимодавца от недобросовестного должника. Но стоит заметить, что согласно судебной практике вернуть деньги на основании одной расписки достаточно сложно. Зачастую ее рассматриваю только, как документ, который подтверждает передачу денег. Поэтому к ее тексту надо подходить крайне ответственно и прописывать все вышеуказанные пункты.
Нотариусы рекомендуют использовать расписку только в том случае, когда сумма долга сравнительно небольшая.
Указывать в расписке сумму неустоек или условия погашения нельзя. Эти пункты прописываются в залоговом договоре.
Специалисты советуют осуществлять передачу денег не в наличной форме, а путем банковского перевода. Справка о совершении операции может служить доказательством в суде.
Договор займа
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Залоговый договор
Договор займа может быть подкреплен наличием залога, которое будет гарантировать кредитору получение выданных средств в любом случае. Залоговое имущество зависит от суммы займа. Им может выступать гараж, автомобиль, дачный дом или квартира. Но стоит заметить, что стоимость залогового имущества не обязана соответствовать сумме выданного займа. Но она не может быть меньше долга. То есть, она должна покрывать сумму денежных средств, полученных в долг.
Необходимость залога обусловлена тем, что многие люди набирают различное количество кредитов и потом их не возвращают. А чтобы вернуть свои деньги, заимодавцу придется потратить много времени на суд. Если должник не имеет стабильного дохода, то выплата долга может растянуться на длительный промежуток времени.
Важно! Наличие залога значительно защищает кредитора от невозврата денег.
В качестве обеспечения займа можно использовать, как движимое имущество, так и недвижимость. Специалисты рекомендуют использовать именно недвижимость, потому что движимое недобросовестный заемщик может спрятать.
Согласно законодательству, договор залога не требует нотариального заверения. Но если объектом залога выступает недвижимость, его регистрация в органах Росреестра обязательна. Факт передачи денег оформляется в виде расписки. Если возврат проходит в наличной форме, также необходимо ее составление.
Проценты по долгу
Чаще всего одалживание денег между друзьями или близкими родственниками не предусматривает выплату процентов. Но такой вариант займа тоже возможен и этот вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Размер процентной ставки, согласно законодательству, устанавливается по решению сторон и прописывается в обеспечивающем документе.
Если размер процентов не указан, то кредитор имеет право получить сумму, которая рассчитывается по ставке рефинансирования на момент полного погашения долга или его части. Расчет осуществляется с учетом места проживания кредитора или адреса нахождения, если заимодавцем является юридическое лицо.
Также рекомендуется на момент оформления документов обсудить вопрос снижения процентов на случай досрочного возврата денег.
Устанавливать неоправданно завышенную ставку по процентам тоже не стоит, потому что в таком случае договор легко может быть признан недействительным из-за кабальных условий.
Деньги в долг под залог недвижимости
Обеспечение займа залогом недвижимого имущества имеет место, когда сумма кредита превышает один миллион рублей. В этой ситуации стороны подписывают договор в 3 экземплярах. Далее необходимо подписать соглашение о залоге. После регистрации в Росреестре на имущество накладывается обременение, и заемщик без согласия займодателя не сможет им распоряжаться.
Справка! Если долг не будет выплачен, то недвижимость выставляется на торги, а деньги от продажи возвращаются кредитору в счет погашения долга.
Перед выходом на сделку, необходимо проверить оценочную стоимость недвижимого имущества, его ликвидность и наличие проживающих в нем третьих лиц. Например, если в квартире или в доме проживают дети до 18 лет, данная недвижимость не может использоваться в качестве объекта залога.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.
Выводы
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
Как взять кредит под залог недвижимости
И чем такой кредит отличается от потребительского
Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.
Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.
Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.
Где получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.
Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.
Кто может взять кредит под залог недвижимости
Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.
Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:
Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.
Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.
Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.
Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.
Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.
Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.
Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.
Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
Какие документы нужны
Банки также могут запросить следующие документы:
Как получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.
Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.
Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.
Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.
Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.
Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости
Что такое залог. Объясняем простыми словами
Залог — способ гарантировать исполнение финансовых обязательств перед кредитором, при котором он может получить имущество и другие объекты, находящиеся в собственности заёмщика.
Например, вы решили взять крупную сумму в кредит. Прежде чем кредитор выдаст вам заём, он хочет знать, есть ли у вас возможность погасить долг. Кредитор может потребовать от вас залог, чтобы свести риски сделки к минимуму. Залог — это гарантия, что заёмщик выполнит свои финансовые обязательства.
Если заёмщик не сможет выплатить кредит, то кредитор вправе изъять его залог и продать, чтобы получить деньги неоплаченной части долга.
Залогом может выступать: транспортное средство, недвижимость, драгоценные металлы, ценные бумаги и другие объекты собственности.
Пример употребления на «Секрете»
«Микрофинансовые организации (МФО) попросили разрешить им выдавать микрозаймы под залог недвижимости. По задумке, выдавать такие ссуды должны только фирмы с капиталом не менее 70 млн рублей».
Нюансы
Характер залога обычно определяется типом кредита. Отсюда есть несколько видов залога. Вот некоторые из них:
Обеспеченные личные займы. В таком случае заёмщик самостоятельно предлагает какой-либо ценный предмет, который будет выступать в качестве залога. Стоимость залога должна соответствовать или быть выше, чем сумма кредита.
Ипотека. Если домовладелец по какой-то причине не выплачивает кредит по ипотеке минимум 120 дней, то кредитор может начать судебное разбирательство, результатом которого может стать переход жилья в его собственность.
Маржинальная торговля. Инвестор занимает деньги у брокера и покупает акции, где в качестве залога использует остаток его брокерского счёта. Заём увеличивает количество акций, которые может купить инвестор, тем самым увеличивая потенциальную прибыль в случае роста стоимости акций. Но риски также умножаются. Если акции падают в цене, брокер требует выплаты разницы. В этом случае счёт служит залогом, если заёмщик не может покрыть убыток.