Что значит номинальный собственник квартиры
Номинальный владелец – кто он для закона
Налоговые службы совершенствуются, поэтому у них все больше возможностей, чтобы установить, кто в действительности стоит за той или иной корпоративной структурой. Многие бенефициары готовы добровольно раскрыть свои иностранные компании в России, но в этот момент перед ними встает вопрос – кто такой номинальный владелец?
Определение понятию «номинальный владелец» было дано отечественным законодателем не так давно законом № 140-ФЗ[i] и только для целей амнистии капиталов. Номинал определен как лицо, осуществляющее права собственника имущества в интересах и (или) по поручению физического лица на основании договора номинального владения имуществом, заключенного в соответствии с иностранным законодательством[ii].
Но это определение само нуждается в разъяснениях: например, какой вид договоров имеется в виду? Так, и трастовая декларация, и договор доверительного управления, и агентское соглашение предполагают распоряжение активами в чужом интересе. Этот вопрос недавно был задан Минфину – финансовое ведомство ушло от ответа[iii]. Не менее важен и другой вопрос: каков статус «номиналов» с точки зрения российских правил о контролируемых иностранных компаниях (КИК) и налогового законодательства в целом?
1. Владение «через номинала» как прямое участие в иностранной компании
На первый взгляд, российский законодатель не оставляет сомнений в том, кто является прямым участником иностранной компании, признавая долей прямого участия долю непосредственно принадлежащих лицу акций компании[iv]. Само это слово означает «без промежуточного участия кого-либо»[v]. Может ли претендовать на такую непосредственность бенефициар, чье имя даже не значится в реестре акционеров, вынужденный при любых операциях с акциями или компанией полагаться на содействие другого лица?
Как ни странно, но действующее законодательство дает основания для утвердительного ответа. Так, закон № 140-ФЗ ставит знак равенства между участием декларанта в КИК через номинала и непосредственно[vi].
Но всегда следует помнить о цели принятия данного закона – дать стимул к раскрытию и репатриации активов в рамках амнистии капиталов. Ярким примером узконаправленного характера данных норм являются ст. 39 и 41 НК РФ, дополненные положениями о том, что передача имущества от номинального владельца фактическому не признается реализацией, а само имущество – доходом. Но только если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации[vii]. Если это формальное требование не соблюдено, бенефициар и номинал снова «распадаются» в глазах законодателя и налоговых органов на двух самостоятельных субъектов.
Таким образом, один лишь закон № 140-ФЗ, хотя его положения крайне полезны для тех, кто готов воспользоваться льготами второго этапа амнистии, но это не выглядит достаточным основанием для того, чтобы в любом случае приравнивать участие бенефициара в КИК «через номинала» к прямому и непосредственному владению акциями.
2. «Номинал» как самостоятельная иностранная структура
Зачастую роль номинальных владельцев для российских бенефициаров выполняют профессиональные компании, позиционирующие себя как трастовые управляющие, а сама передача владения активами оформляется трастовой декларацией (иногда с оговоркой о действиях управляющего as nominee). Даже при разработке закона № 140-ФЗ, правовое управление аппарата Государственной Думы указывало, что установленная законом концепция «номинального владения» охватывает доверительную собственность (трасты), как она понимается в системе общего права[viii]. В правовой литературе высказывалось мнение, что правоотношения между бенефициаром и номиналом могут относиться среди прочего к доверительной собственности (трасту)[ix]. В иностранной практике также отмечается, что номинальное владение может принимать форму траста или иных подобных структур[x].
При этом НК РФ прямо относит трасты к иностранным структурам, которые сами по себе могут быть признаны КИК[xi]. Логично задаться вопросом: нет ли оснований для признания иностранной структурой и номинального владения?
НК РФ определяет иностранную структуру (ИС)[xii] как организационную форму, созданную в соответствии с иностранным правом без образования юридического лица, которая:
Сравнивая это с определением «номинального владения», упомянутым выше[xiii], можно увидеть, что как минимум два первых признака у него и ИС совпадают. Но отвечает ли номинальное владение третьему признаку: предусматривает ли оно доверительное управление активами? Если исходить из наиболее общего определения доверительного управления как совершения любых юридических и фактических действий с активами в интересах выгодоприобретателя[xiv], то следует признать, что номинальное владение отвечает всем признакам ИС. Для его учредителя (бенефициара) это будет означать необходимость [xv]:
Подобное развитие правоприменительной практики является нежелательным, но не невозможным. В то же время (в отличие от управляющего трастом) «классический» номинал действует исключительно по указаниям бенефициара, не имеет дополнительных функций и не несет рисков по управлению активами. Даже если эти отношения оформлены трастовой декларацией, с точки зрения общего права такая структура была бы, скорее всего, признана притворным трастом (sham trust) – то есть трастом, реальной целью которого не является передача контроля над активами управляющему[xvi]. Подобные трасты признаются недействительными.
Это показывает, что номинальное владение, даже переведенное в более привычные термины трастового управления активами, все же отличается от «полноценной» структуры, сближаясь с договором поручения, который допускает совершение только определенных действий и в соответствии с обязательными указаниями доверителя[xvii]. Эти соображения потенциально могут быть использованы при попытке налоговых органов приравнять номинальное владение к ИС.
3. «Номинал» как иной вид контроля
Если первый из рассмотренных подходов оправдан только в рамках «амнистии капиталов», то второй ведет к дополнительным обязанностям для бенефициара в рамках законодательства о КИК. Но предположим, что бенефициар все же хочет раскрыть государству свой контроль над иностранной компанией, акциями которой владеет номинал. Может ли он сделать это, не признавая себя ни прямым, ни косвенным участником такой компании?
Такой способ действительно есть. Помимо прямого/косвенного участника КИК, ее контролирующим лицом может быть признан и тот, кто осуществляет контроль над компанией в своих интересах по иным основаниям: в силу участия в договоре по управлению такой компанией или иных особенностей отношений между ним, компанией и третьими лицами[xviii] (в том числе номиналами).
Соответственно, не признавая владение акциями иностранной компании «через номинала» ни прямым участием в ее капитале, ни самостоятельной ИС, налоговый резидент России тем не менее может признать себя контролирующим лицом такой компании. При этом у него не возникает ежегодной обязанности по определению финансовых результатов деятельности номинала как ИС и подачи уведомления о КИК в его отношении (подчеркну, что это не затрагивает обязанности контролирующего лица по отношению к самой иностранной компании). Однако налогоплательщику в каждом случае придется тщательно исследовать содержание договора с номиналом (если он вообще существует в письменном виде), чтобы установить правомочия последнего – ограничиваются ли они только исполнением инструкций или предоставляют номиналу определенную свободу действий, которые могут быть истолкованы налоговыми органами как признак самостоятельной КИК?
[i] Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
[ii] Пп.2-3 п.1 ст.2 Закона №140-ФЗ
[iii] См. Письмо Минфина России от 23.04. 2018 г. N 03-04-05/27059
[iv] П.2 ст.105.2 НК РФ
[v] Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935-1940.
[vi] Пп.2 п.1 ст.3 Закона №140-ФЗ и п.64 и лист Б Порядка заполнения формы специальной декларации, Приложение №2 к Закону №140-ФЗ
[vii] П.8 ст.39, п.2 ст.41 НК РФ
См. также Статья: Что изменилось для КИК в 2015 году и другие поправки Налогового кодекса (Зубков С.) («Практическая бухгалтерия», 2015, N 9)
[viii] См. «Комментарий к Федеральному закону от 8 июня 2015 г. N 140-ФЗ «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) (Борисов А.Н.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)
[ix] Статья: Амнистии капиталов быть (изучаем условия добровольного декларирования активов. Комментарий к Законам от 08.06.2015 N 140-ФЗ, от 08.06.2015 N 150-ФЗ) (Бугаева Н.Г.) («Главная книга», 2015, N 15)
[x] См., например, дело Федерального Апелляционного суда Канады The Jensen Star, пар.14
[xiii] Пп.2-3 п.1 ст.2 Закона №140-ФЗ
[xiv] П. 2 ст. 1012 ГК РФ
[xv] Ст.25.14, 25.15 НК РФ
[xvi] Rahman v. Chase Bank [1991] JLR 10, Minwalla v. Minwalla, [2005] EWHC 2823
Квартирные споры с номинальными собственниками
В настоящее время гражданское законодательство не ограничивает в размерах площадь жилого помещения, на которую может быть оформлено право собственности. В собственности граждан может находиться и целое домовладение, и отдельная квартира, и комната в квартире и даже часть этой комнаты в виде полутора метров. Данное обстоятельство является причиной постоянных правовых скандалов, судебных разбирательств и современным затяжным межевым войнам между сособственниками жилой площади в условиях городской застройки.
С одной стороны права собственника, пусть даже одного квадратного метра жилой площади, в силу закона не могут быть ограничены ни в судебном, ни в административном порядке. С другой стороны наличие в квартире подобных коммунальных “анклавов” грозит другим жильцам самыми неблагоприятными последствиями. К ним относится и всевозможные трудности, связанные с продажей и обменом такой квартиры, и непрекращающиеся споры по поводу правил общежития и, само собой, конфликты на почве уплаты налогов и коммунальных платежей.
Во многом все вышеуказанные проблемы решаются путем заявления собственником более мелкой доли жилплощади искового заявления о выделе своей доли из общей площади квартиры. В соответствии с действующим законодательством любое имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В случае же недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
При этом имущественный конфликт между сособственниками разрешим даже в том случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В подобных ситуациях выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
По общему правилу выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Между тем, отсутствие согласия не является непреодолимым препятствием для отчуждения доли и, как следствие, “укрупнения” жилой площади. Так, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Причем, согласно пункту 5 статьи 252 ГК РФ, с получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Таким образом, проблема множественности долей в праве собственности на жилплощадь вполне разрешима, если о выкупе доли заявляет сам ее собственник. Однако, на практике часто встречаются случаи, когда владельцы жилищных долей в силу ряда обстоятельств не желают их отчуждать. Например, когда речь идет о регистрации гражданина, или же об интересах несовершеннолетних детей, прописанных на тех самых нескольких метрах жилой площади, которые принадлежат таким номинальным собственникам. Несмотря на всю нелепость подобных ситуаций, суды всегда стояли и продолжают стоять на защите права собственности участников общей долевой собственности вне зависимости от размера этих самых долей.
В связи с этим в подавляющем большинстве случаев суды отказывают собственникам квартир в удовлетворении их исковых требований о признании права собственности на меньшие доли в праве собственности на жилое помещение и прекращении права общей собственности номинальных собственников в праве собственности на жилое помещение с выплатой компенсации за нее. Равным образом решается судьба исковых заявлений о прекращении права пользования жилым помещением и снятии номинальных собственников с регистрационного учета.
В качестве обоснования подобных решений суды обращают внимание заявителей на норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 252 ГК РФ, в соответствии с которой принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли. Также суды ссылаются на то, что принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. Таким образом, в настоящее время суды по большей части исходят из того, что если сособственники жилых помещений не заявляют самостоятельных требований о выделе принадлежащих им долей, требования об изъятии малых долей в пользу основных собственников удовлетворению не подлежат.
Как бы то ни было, подобная судебная практика может измениться уже в ближайшее время. Первый шаг в этом направлении был сделан в минувшем году Верховным судом РФ, рассмотревшим исковое заявление гражданки-собственника квартиры к сыну своего бывшего мужа, путем заключения со своим отцом договора пожизненного содержания оформившему в собственность своей дочери 1/14 часть квартиры. В Определении от 03.04.2012 N 5-В11-134 Верховный Суд РФ признал обоснованным иск о признании права собственности на незначительную долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю, выплате компенсации за эту долю, а также прекращении права пользования жильем номинальными собственниками.
ВС РФ разъяснил, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Поскольку ни отец несовершеннолетней, ни ее мать никогда не проживали в спорной квартире, то регистрацию в спорном жилом помещении несовершеннолетней ее отцом в данном случае следует расценивать как злоупотребление правом со стороны сособственника доли. Также судом было удовлетворено требование собственницы квартиры о прекращении права пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета ее бывшего мужа.
В этой части судьи пояснили, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Фактически же суд признал, что защита нарушенных прав и интересов собственника значительной доли в праве на имущество возможна путем принудительной выплаты сособственникам денежной компенсации за их доли с последующей утратой права на долю в общем имуществе.
Всем, кто на этой неделе забронирует место в группе, «Клерк» подарит месяц безлимитных консультаций, чтобы было легче учиться на потоке.
Покажите директору, на что вы способны. Записаться и получить подарок
Что такое номинальный счет в банке
Номинальный счет — это специальный банковский депозит для распоряжения опекуном денежными средствами, принадлежащими подопечному. О том, как опекуну открыть такой счет, как снимать с него деньги, о его достоинствах и недостатках, а также о важных моментах, на которые стоит обратить внимание, читайте далее.
Понятие «номинальный счет» и виды таких счетов
Определение понятия «номинальный счет» дано в п. 1 ст. 860.1 ГК РФ. Номинальный счет используется его владельцем для распоряжения чужими деньгами (владельцем счета называют того, кто его открыл, а хозяин средств, которые лежат на счете, называется бенефициаром).
В нормах ГК РФ специально указан случай, когда должен использоваться именно номинальный счет. Речь идет об отношениях опекуна и подопечного. Соответственно, основной акцент в статье мы сделаем на этих взаимоотношениях.
Согласно п. 1 ст. 37 ГК РФ на номинальный счет, который открывает в банке опекун, перечисляются средства, полагающиеся его подопечному.
На номинальный счет в этом случае подлежат зачислению лишь целевые средства, перечень которых обозначен в п. 1 ст. 37 ГК РФ:
Банк не зачисляет на номинальный счет иные виды средств (не предусмотренные п. 1 ст. 37 ГК РФ), которые полагаются подопечному. В частности, на номинальный счет не зачисляются средства, выплачиваемые страховыми компаниями, проценты по вкладам подопечного, пенсионные накопления, маткапитал.
Что касается видов номинальных счетов, то нормы ГК их прямо не перечисляют. При этом не стоит путать номинальный счет с другими специальными счетами, открываемыми в банках для строго определенных законом целей (публичные депозитные счета, залоговые, эскроу).
Например, счет эскроу, согласно ст. 860.7 ГК РФ, используется для заморозки денег его владельца и передачи их в указанный момент другому лицу. Залоговый счет предназначается для внесения денег, используемых в качестве залога.
Когда используется номинальный счет
Обязанность открытия и использования номинального банковского счета предусмотрена ст. 37 ГК РФ. Соответственно, если подопечному полагается хотя бы одна из выплат, указанных в п. 1 этой нормы, то она подлежит зачислению только на номинальный счет, открытый опекуном в банке.
Закон не запрещает использование номинального счета и для других целей, не связанных с установлением опеки. Например, одно лицо может предоставить право распоряжения своими средствами другому лицу. В этом случае все нюансы использования номинального счета будут определяться доверенностью и договором с банком.
Согласно п. 3 ст. 860.1 ГК РФ на банк законом может возлагаться обязанность по контролю за движением средств на таком счете. Арест и списание денег возможны только на основании судебного решения по обязательствам владельца средств (подопечного).
Поэтому применение номинального счета — способ контроля над расходами опекуна и инструмент для защиты денег подопечного от списания.
Как открыть такой счет
Номинальный счет открывается банком опекуну по его письменному заявлению. Заявление оформляется сотрудником банка в отделении по месту жительства подопечного.
Для открытия счета от опекуна потребуются следующие документы:
Разрешение от органов опеки для открытия счета не нужно. Не стоит забывать, что на нескольких подопечных может быть открыт один номинальный счет. В этом случае банк будет вести отдельный учет средств каждого подопечного, если иное не предусмотрено в договоре.
Заключение договора
Требования и порядок заключения договора на открытие номинального счета зафиксированы в ст. 860.1 и 860.2 ГК РФ.
Договор заключается только в письменной форме.
Стороны договора — банк и опекун. Что касается подопечного, то он может быть участником данного договора (но это необязательно). В этом случае его подпись также требуется для заключения сделки.
В договоре, согласно п. 2 ст. 860.1 ГК РФ, обязательно должны быть указаны данные подопечного, а также основания возникновения опеки.
Порядок снятия денег с номинального счета
Согласно п. 1 ст. 37 ГК РФ, опекун расходует средства, получаемые на подопечного, самостоятельно и исключительно в интересах подопечного. При этом расходование средств, аккумулированных на номинальном счете, не требует предварительного разрешения органов опеки. То есть опекун может расходовать и снимать деньги со счета без чьего-либо одобрения и по мере необходимости.
Однако это не значит, что опекун может бесконтрольно тратить деньги подопечного. Он ежегодно, не позднее 1 февраля, обязан отчитываться перед органом опеки о расходовании средств.
В отчет включаются все расходы, производимые с номинального счета, за исключением затрат:
В ежегодный отчет можно не включать информацию о расходах средств номинального счета опекунам, которые являются родителями (усыновителя) инвалидов с детства и воспитывали их с момента рождения (усыновления) до достижения 18 лет.
Однако поскольку орган опеки имеет право проверять порядок расходования средств с номинального счета у любого опекуна, все чеки, подтверждающие целевое назначение произведенных расходов с номинального счета, желательно сохранять.
Кроме того, банк по заявлению опекуна может выдать выписку о движении средств по номинальному счету, где будут указаны все расходы.
Длительное поручение
Длительное поручение — это заявка от опекуна банку на перевод определенной суммы в определенный момент (единовременно или периодически) с номинального счета на другой банковский счет, открытый как опекуну, так и третьим лицам.
Предварительное согласие на такой перевод органов опеки или банка не требуется.
Преимущества и недостатки номинальных счетов
Номинальный счет имеет три характерные черты, отличающие его от других видов счетов:
Эти характеристики номинального счета можно считать как преимуществами, так и недостатками — в зависимости от условий, в которых он используется.
На что стоит обратить внимание
Номинальный счет — это банковский продукт, который банки начали предоставлять недавно и в весьма ограниченном наборе ситуаций.
Арест средств и списание средств с номинального счета допускаются по обязательствам именно бенефициара, а не владельца счета. Это разумно — за проблемы и долги попечителя бенефициар отвечать не может, хотя счет и открыт попечителем.
Кроме того, нормы о номинальном счете устанавливают уникальные правила о порядке разглашения банком банковской тайны относительно счета. Так, ст. 860.4 ГК РФ закрепляет, что бенефициар по договору номинального счета вправе требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, если такое право дано ему договором.
Номинальный счет — это нововведение в отечественном законодательстве, которое еще не в полной мере апробировано на практике. Надеемся, что наша статья поможет вам правильно сориентироваться в вопросах работы с такими счетами.
Всем, кто на этой неделе забронирует место в группе, «Клерк» подарит месяц безлимитных консультаций, чтобы было легче учиться на потоке.
Покажите директору, на что вы способны. Записаться и получить подарок
Права собственника квартиры
О которых вы могли не знать
Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.
Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.
Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится
Переслать через вотсап
Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.
Право жить в квартире и использовать ее для работы
Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.
Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.
Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:
Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.
Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.
Право вселять в квартиру членов семьи
Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет. Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены. Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.
Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.
Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.
Право выселять посторонних и не выселяться самим
Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.
Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия. Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака. А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.
Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.
Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег. Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам. В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.
Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.
Право не отдавать квартиру даже за долги, если это единственное жилье
Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.
Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.
Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.
Право регистрировать в квартире кого угодно
Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.
Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.
Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.
Право перевести квартиру в нежилое помещение
Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.
Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:
Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.
Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами. Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем. Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.
Право регистрировать в квартире ООО
Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».
Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща. Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства. Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.
Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда. В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.
Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.
Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.
Право не пускать в квартиру посторонних и применять самозащиту
Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.
Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.
Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.
Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.
Право требовать от соседей соблюдения тишины и порядка
Как это работает. Квартирой нужно пользоваться так, чтобы не мешать другим людям. Например, нельзя шуметь по ночам, выгуливать животных на детской площадке, проводить перепланировку без согласования или портить чужое имущество. Требования к уровню шума, содержанию животных и перепланировкам есть в разных законах и санпинах. Что-то регулируется на уровне регионов. В некоторых областях нужно соблюдать тишину не только вечером, но и в обед, когда могут спать дети.
Если соседи включают музыку, устраивают шумные вечеринки с алкоголем, портят ваше имущество, а решить вопрос миром не получается, нужно вызывать полицию: ваши права нарушаются. Соседей как минимум оштрафуют.
В судебной практике есть случаи, когда соседей заставили усилить шумоизоляцию пола, потому что они сняли стяжку и положили плитку. Если соседи завели много собак, которые ходят в туалет в лифте и лают по ночам, это тоже нарушение прав. Можно начать с жалоб, а потом подать в суд.
Право устанавливать камеру над дверью своей квартиры и кондиционер на фасаде
Как это работает. В законе нет запрета устанавливать камеры, чтобы защитить себя и свое имущество. Собственник имеет право установить камеру, которая направлена на его дверь или на дверь тамбура. Для этого не нужно получать согласие соседей и проводить общее собрание: здесь нет использования общедомового имущества и обработки чужих персональных данных.
Но если камера направлена на площадку, она реально работает и эти записи где-то хранятся, соседи могут предъявить претензии. Потому что в этом случае происходит обработка их персональных данных и посягательство на личную жизнь. Без согласия так делать нельзя.
Если камера установлена во дворе или на фасаде дома, согласие жильцов на обработку персональных данных не нужно, так как это общее пространство, а не их личная квартира. Но понадобится решение общего собрания.
С кондиционерами сложнее. С одной стороны, это переустройство, а иногда даже реконструкция. А стена с фасадом — это общее имущество, которое нельзя использовать без согласия соседей. С другой стороны, эта стена принадлежит и конкретному собственнику: у него доля в общем имуществе. Поэтому установкой кондиционера над своим окном он ничего не нарушает, не лишает никого права пользования, не забирает ничье имущество и не ущемляет чужие права.
Запрет на установку кондиционера могут вынести в таких случаях:
То есть кондиционер нужно устанавливать так, чтобы он никому не мешал. Для надежности узнайте, какие правила для установки оборудования на фасадах есть в конкретном доме: это могли когда-то решить на общем собрании. Правила, которые установлены для всех жильцов, придется соблюдать, даже если вас на том собрании не было или вы высказались против.
Право пользоваться общим имуществом
Как это работает. Любой собственник квартиры в многоквартирном доме автоматически становится собственником части общего имущества. На эту часть не выдают документы о праве собственности, но доля все равно есть. От этого права нельзя отказаться, а содержание общего имущества придется оплачивать.
Общее имущество — это стены, крыша, кладовки, чердак, подвал, лестницы, земельный участок, детская площадка, парковка, коммуникации.
Каждому собственнику квартиры принадлежит доля в общем имуществе — она пропорциональна площади квартиры. Эту долю нельзя выделить в натуре, то есть забрать себе кладовку и сказать, что вот это ваша часть общего имущества, а остальное вам не нужно. Но эту кладовку можно взять себе в пользование по договоренности с другими жильцами: понадобится ⅔ голосов на общем собрании. Или сразу будет договоренность, что на площадке по одной кладовке для каждой квартиры и их можно распределить и использовать без отдельных решений.
Если кто-то из соседей самовольно занял часть площадки, перенес дверь или расширил балкон без разрешения других жильцов, с этим можно бороться: запретить использование без спроса, заставить вернуть все как было или оштрафовать. Даже если пять лет другим соседям это не мешало, а вам мешает. В таких случаях молчание — это не согласие, и в любой момент нарушение своих прав можно оспорить.
Соседи могут сказать: «А мы не забирали себе подвал, мы просто им пользуемся». Но нарушение прав может происходить и без лишения владения. Подвал общий, согласия вы не давали, а значит, права нарушены и их можно защитить. Пусть убирают свои колеса или дают вам ключи — и вы тоже будете хранить там зимнюю резину.
Право участвовать в управлении домом
Как это работает. Собственники квартир могут вместе решать, кто и как будет управлять домом, что ремонтировать этим летом, сколько платить за уборку подъездов, оборудовать ли детскую площадку, платить ли за парковку во дворе и кому перечислять деньги за свет и газ.
Есть разные способы управления домом — например создать ТСЖ или выбрать управляющую компанию. Но при любом варианте можно влиять на решения. Для этого нужно участвовать в общих собраниях или самим их проводить.
Если не хотите участвовать в решении общих вопросов, можно этого не делать. Управление домом — это право, а не обязанность. Но тогда все решения общего собрания придется исполнять, даже если с ними не согласны.
Когда нужно решить какой-то вопрос, который касается лично вас, можно инициировать общее собрание. Собрать жильцов будет непросто, но есть вариант заочного голосования. И это право любого собственника — сделать так, чтобы в конкретном подъезде установили пандус или отремонтировали почтовые ящики. Многие вопросы можно решить простым большинством голосов из тех, кто пришел на собрание.
Иногда управляющие компании слишком много на себя берут. Но это не вы живете по их правилам, а они работают, чтобы вам в доме хорошо жилось, и получают за это деньги. У собственников много прав по управлению домом и много возможностей наказать УК, если она плохо работает или дорого берет.
Право защищать свои интересы и получать компенсацию убытков
Как это работает. Если соседи устроили в своей квартире хостел, управляющая компания не убирает снег с крыши, посторонние люди паркуются во дворе, а какая-то бабушка возомнила себя дежурной по подъезду и каждый месяц требует деньги под запись в тетрадочку, все это нарушение прав собственника. Вы можете их защищать любым способом, который не нарушает закон. Соседа можно заставить закрыть хостел, с управляющей компании потребовать денег на ремонт машины за упавший с крыши снег, чужим машинам запретить парковку, а консьержке ничего не платить, даже если она и правда присматривает за домом.
При защите прав лучше начинать с мирной беседы, а потом подключать письменные претензии, жалобы, заявления в полицию, письма в органы власти и иски в суд. С соседями-хулиганами разберется полиция, а к решению проблем с УК, скорее всего, придется подключить юриста, жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. У многих получается, и вы тоже не терпите.