Что значит неликвидная квартира
Что такое «неликвид» в новостройках и как выгодно его купить
Большинству потребителей понятие «неликвид» знакомо по вторичному рынку жилья. Это помещения с различными недостатками, долго не находящие из-за них покупателей. Неликвидные квартиры в новостройках отличаются некоторыми особенностями. При этом эксперты называют «неликвид» на первичном рынке относительным — рано или поздно любой объект приобретают. Какие квартиры в новостройках на сегодняшний день пользуются наименьшим спросом и какую выгоду можно получить при покупке «первички» с нестандартными характеристиками?
Признаки и особенности неликвидных квартир в новостройках
Наименее востребованное на первичном рынке у покупателей жилье отличается следующими параметрами.
В 15-20-этажных жилых новостройках традиционно непопулярны первые три этажа и последний. Потенциальные новоселы стараются избегать первых этажей из-за повышенного шума. При этом расположение там коммерческих объектов — магазинов, кафе и т. д. — лишь ухудшает ситуацию. Также зачастую квартиры на нижних этажах затемнены из-за растущих под окнами деревьев. Кроме того, внизу высока концентрация в воздухе вредных примесей и выхлопов.
Немногие потребители соглашаются на квартиры с «вытянутыми» комнатами, непомерно длинными коридорами, маленькими кухнями (менее 8 квадратных метров), недостаточным количеством окон и другими особенностями планировки. К менее комфортным, соответственно, и менее пользующимися спросом относятся 1-комнатные квартиры без балконов и квартиры с планировочным решением, что называется, «окна в окна».
Также практически невостребовано жилье, где комнатность и класс не отвечают общепринятым стандартам. Например, «однушки» в 55 квадратных метров в сегментах «эконом».
В случае строительства ЖК вблизи свалки ТБО девелоперу придется устанавливать цены на квартиры ниже рыночных. Подобное соседство отталкивает потенциальных покупателей неприятным запахом, отрицательным экологическим фоном, наличием паразитов (например, крыс) и скоплением птиц. В то же время, по данным экспертов, большинство потребителей нейтрально воспринимают нахождение рядом с будущим жильем кладбища.
Естественная освещенность является немаловажным фактором при выборе квартиры. Покупатели негативно воспринимают «темные» помещения с недостатком солнечного света, который необходим для комфортного проживания. Часто недостаток инсоляции встречается на первых двух этажах, перекрываемых ветками деревьев. Также более темными делает квартиры малое количество окон и их обращенность на север.
Какая выгода ждет покупателей «неликвида»
Несмотря на, казалось бы, существенные недостатки, при покупке неликвидных квартир в новостройках можно получить немалую выгоду, а отрицательные стороны — нередко исправить.
Чаще всего жилпомещения на первых этажах на 5-7% дешевле точно таких же, но на средних. Иногда дисконт достигает 10-15%. С повышением этажа цены обычно увеличиваются. На втором этаже квартира может стоить на 5% дороже, чем на первом, на третьем — на 3% больше, чем на втором и т. д. Подобное ценообразование традиционно устанавливается до последних этажей, которые также реализуются со скидками из-за низкого спроса.
В то же время последние этажи нередко оказываются дороже средних. Особенно в современных новостройках. Так, 31-й этаж в монолитном ЖК комфорт-класса может обойтись затратнее третьего в 30 тысяч рублей с «квадрата» из-за привлекательных видовых характеристик.
Однако сегодня застройщики предпочитают возводить дома без квартир на первых этажах. Там стали располагать коммерческую недвижимость. Но актуальным жилье на первых этажах осталось в Московском регионе в малоэтажных комплексах. Малоэтажная застройка используется на территориях с небольшой плотностью населения, поэтому отдавать первые этажи под коммерческие объекты невыгодно. Последние размещают в отдельно стоящих зданиях.
Благодаря снижению девелопером цены квадратного метра в «неликвиде» потенциальный клиент получит больший метраж за те же деньги, которые бы потратил на стандартное жилье. Для некоторых покупателей количество «квадратов» более значимо, нежели видовые характеристики или этажность.
Застройщики также предоставляют дисконт за неэффективную планировку. На такое предложение соглашаются потребители, желающие сэкономить.
Эксперты сходятся во мнении, что для каждой квартиры рано или поздно найдется свой покупатель. Так, первые этажи подойдут пожилым людям и молодым семьям с новорожденными детьми. И не только за счет экономии средств при покупке, но и по комфортности проживания. Таким категориям граждан нередко сложно пользоваться лестницами или лифтами. При этом в некоторых ЖК лифтов нет.
Кроме того, холодное жилпомещение можно всегда утеплить, пропускающее шум — звукоизолировать, неудобной планировки — улучшить при помощи профессионального дизайнера.
Сами девелоперы также заинтересованы в повышении ликвидности объектов. При старте массового строительства около полигона ТБО в большинстве случаев они реорганизуют свалку и на ее месте, например, разобьют парк.
Часто «неликвидом» интересуются потенциальные арендодатели. Они нацелены на выгодную покупку вне зависимости от качества и нестандартных особенностей жилья. Для будущих наймодателей снижены требования к видовым характеристикам, этажу и планировке. Они рассматривают недвижимость только как способ зарабатывания средств при последующей сдаче в аренду.
В то же время специалисты не советуют среднестатистическим покупателям в погоне за скидками и экономией приобретать неликвидные квартиры в новостройках, если их недостатки исправить невозможно и не удастся с таковыми смириться. Например, в случае низкой транспортной доступности дома без перспектив ее улучшения, необоснованно большой площади для своего класса, которые изменить не получится и т. д.
Продажа квартирного неликвида в советах риэлтора
Неликвидная квартира — по тем или иным причинам, невостребованное жильё на рынке, когда спрос и интерес со стороны покупателей стремится к нулю или отсутствует вовсе.
Можно ли заранее определить неликвидность недвижимости? Явный неликвид, это так очевидно, что к бабке гадалке ходить не надо. Занести объект заочно в разряд неликвида смело можно по сразу нескольким веским причинам:
Аварийный дом
Дряхлый снаружи и гнилой внутри, непрезентабельный, отталкивающий внешний вид фасада здания, износ всех центральных инженерных коммуникаций и сетей, невозможность проведения какого-либо ремонта, только снос.
Квартира после пожара, другого стихийного бедствия
Кривые документы
Юридические аспекты и нюансы правоустанавливающих документов, непрозрачная сомнительная история жилья, свежее наследство, доли несовершеннолетних детей, вечные пользователи, отказавшиеся от приватизации — всё это несомненно может охладить запал потенциальных покупателей.
Долги
Огромные задолженности перед поставщиками коммунальных услуг или непогашенный ипотечный кредит могут сильно охладить пыл потенциальных клиентов. Любые ограничения и обременения наложенные на объект недвижимости препятствующие его свободной реализации несомненно необходимо рассматривать как факторы влияющие на ценообразование и понижающие ликвидность.
Низкий первый этаж
Настойчивые взгляды прохожих, ржавые решётки на окнах, шум, грязь, сырость, посторонние запахи и зловоние, отсутствие балкона — безусловно не те обстоятельства, которые могут сподвигнуть на покупку
Внутренний угол — окна в окна
Боязнь лишний раз подойти к окну, чтобы не встретиться взглядами с опостылевшим соседом, вечно задёрнутые плотные шторы, скрывающие личную жизнь и пространство от любопытных глаз, неравномерная освещённость — не комфортные ощущения, над которыми, я уверена, задумается клиент перед определяющей его жизнь сделкой.
Вид на промзону, помойку, эстакаду
Деревянные перекрытия
Для собственников жилья наличие в доме деревянных перекрытий, во многих случаях, звучит как приговор — квартира явный неликвид. По своему опыту могу сказать, что действительно большинство клиентов на рынке открещиваются от деревянных или смешанных перекрытий как чёрт от ладана: «Вот, если бы они были железобетонные, тогда совсем другое дело. ”
И если во всех вышеперечисленных вариантах неликвидность объекта можно обосновать факторами непреодолимой силы, здесь уже ничего не зависит от собственников, то существует ряд искусственно созданных препятствий для продажи, когда неликвидности недвижимости вполне можно было избежать:
Из ряда вон выходящие
Не по рынку цена
«Много подсобных помещений, первый-последний не предлагать, рядом с метро, центр. »
Вот так лаконично, одной лишь строкой, но при этом, вполне исчерпывающе Виктор Цой, лидер легендарной группы Кино, уже теперь в далёком 1986 году, в своей песне Бошетунмай изложил обывательское виденье ликвидности жилья, с которым нельзя не согласиться, так как именно такая чётко сформулированная интерпретация востребованности недвижимости не потеряла своей актуальности и по сей день. У покупателей в больших городах, с высоким уровнем деловой активности, пользуются стабильным хорошим спросом квартиры с просторными планировочными решениями, в пешей доступности от станций подземки, в старых обжитых районах с давно сложившейся социально-бытовой, торгово-розничной, транспортной инфраструктурой, где есть всё необходимое для комфортного проживания.
Самым ходовым товаром на рынке вторичной городской недвижимости в Москве считаются 1 комнатные квартиры до 40 м.кв., в 5-10 минутах пешком от станций метрополитена. В деловой среде такие супер ликвидные объекты получили название лид — ликвидный актив, он не падает в цене, его можно с лёгкостью в любой момент реализовать и конвертировать.
По каким ещё признакам и критериям можно определить неликвидность жилья?
Общее состояние квартиры и ремонт
Жильё, требующее полного капитального ремонта, можно отнести в разряд мягкого неликвида. Для продавца это означает, что если квартира, требует огромных финансовых вложений, то скорее всего будет продаваться с хорошим дисконтом, для покупателя — появляется уникальная возможность изначально дёшево купить квартиру на вторичке в интересном месте, не переплачивать за ремонт и состояние, без зазрения совести переделать всё под себя. На вторичном рынке варианты убитых квартир пользуются огромным спросом.
Планировка
Вторые неудачные
Вновь изменившиеся градостроительные нормы устранили проблему неликвидности первых жилых этажей на корню: во всех многоквартирных домах, возводимых в рамках государственных программ и заказов, все первые этажи изначально спроектированы под размещение объектов коммерческой недвижимости. В свою очередь, налёт неликвидности смогут на себе ощутить собственники квартир вторых этажей новостроек, из-за крайне неудачного расположения окон на козырёк магазина, посторонних запахов и шума от работы кафе или ресторана.
Местоположение
Отсутствие элементарных благ цивилизации, уверена, без воодушевления встретится потенциальными покупателями, каким бы отличным и восхитительным не было жильё. Изначально дешёвые при покупке квартиры, у чёрта на куличиках, в дальнейшем могут сулить серьёзными финансовыми издержками, дальновидные и прагматичные клиенты на рынке конечно же помнят об этом.
Как привлечь внимание покупателя к неликвидному объекту?
В риэлторской среде на счёт продажи неликвидных объектов существует расхожая фраза, что любой недостаток жилья лечится ценой. Каждый вариант продажи проблемного жилья необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. Но всё же, общие рекомендации по реализации неликвидных объектов предоставить можно. Наравне с оценкой, позиционирование, презентация и реклама — основополагающие моменты в процессе под названием продажа. Выпячивать нелицеприятные обстоятельства и факты, кричать на каждом углу о неликвидности жилья не стоит, но и скрывать недостатки квартиры нет никакой целесообразности. Перед исполнителем, в данном случае, стоит сразу несколько первоочередных задач — выявление положительных сторон и преимуществ недвижимости, как можно полнее раскрыть потенциал, возможности и перспективы жилья, заострить внимание потенциальных клиентах на этих характеристиках и качествах с помощью яркой подачи.
И в аварийном жилье можно, при желании, найти свои прелести. Например, покупка квартиры в доме, который на ладан дышит, привлекательна с инвестиционной точки зрения, может сулить скорейшим расселением и получением взамен нового современного жилья большей, как по площади, так и по стоимости. Особо предприимчивые клиенты регулярно так и поступают — покупают жильё в домах под снос, а после получения новой квартиры сразу же реализуют её, увеличивая свои активы.
Старые дома с деревянными перекрытиями, скорее всего, привлекут к себе внимание потенциального покупателя своими просторными планировками, неповторимой архитектурой и выгодным местоположением. Например, в столице нашей родины такие дома возводились до 1960 года: есть и ведомственные сталинки, и дореволюционные здания. Все они расположены в исторически значимых частях города, старых обжитых районах с хорошей транспортной доступностью, часто именно с их строительства зарождалась жизнь в той или иной локации, такие дома создают неповторимый облик Москвы, имеют историческую, культурную ценность, многие из них имеют статус памятника архитектуры.
Перевести квартиру в нежилой фонд под объект коммерческой недвижимости, сделать из неё офис или бойкое торговое место — такими уникальными характеристиками и возможностями может похвастаться только жильё на первом этаже. Помимо всего прочего, низкие этажи как нельзя лучше подойдут людям пожилого возраста или, например, тем у кого не хватает денег на второй.
При огромном желании, можно найти положительные стороны в любом, даже в самом не очевидном, деле и обосновать свои притязания на установленную стартовую стоимость неликвидной квартиры. Часто изначальная дешевизна покупки неликвида снимает все преграды перед покупателем, а скидка до 15-20% максимум, сглаживает все углы и ущербность жилья.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
+ 7 (903) 170-13-84
novik911@ya.ru
5 признаков неликвидного жилья, которое не стоит покупать даже дешево
Покупка жилья — дело дорогостоящее. Даже если хочется сэкономить, не стоит соблазняться предложениями с низкой ценой. Перед заключением договора нужно тщательно осмотреть будущую недвижимость, познакомиться с районом проживания и проверить документы продавца.
Документы, вызывающие подозрение
Прежде чем соглашаться на покупку квартиры, проверьте свидетельство о праве собственности продавца и предыдущие договоры купли-продажи. Обратите внимание на то, как долго он владеет квартирой. Если меньше полугода, то, возможно, она досталась не после покупки или по наследству, а путем вымогательства или в качестве компенсации долга.
В этой ситуации бывший собственник может, подобрав соответствующие документы и наняв хорошего адвоката, обратиться в суд, выиграть дело и добиться аннулирования сделки. Тогда вы лишитесь и вновь приобретенной жилплощади, и денег.
Маловероятно, что у взрослого мужчины не было ни брака, ни детей. Наследники и бывшие жены могут претендовать на часть имущества супруга или отца и оспорить сделку через суд. Постарайтесь как можно тщательнее изучить биографию продавца в социальных сетях, через знакомых или риэлтора.
Неудачное соседство
Приобретая квартиру в новом жилом комплексе у застройщика, а не на вторичном рынке, не довольствуйтесь словесным описанием и красивыми картинками. Если цена кажется вам заниженной, посетите район строительства. Скорее всего, вы поймете, почему недвижимость продается так дешево.
Несколько причин низкой стоимости:
Оживленное движение автомобилей прямо под окнами круглосуточно сопровождается визгом тормозов, гудками и шумом работающих двигателей, а грохочущие днем и ночью поезда будут мешать и просмотру телевизора, и спокойному сну.
Водоем рядом с домом — отличная возможность для прогулок и пикников, но это справедливо только для проточных рек и озер.
Болото неподалеку станет постоянным источником роя комаров и мошек, а высокая влажность в квартире опасна появлением плесени, от которой почти невозможно избавиться.
Если рядом с домом есть свалка, то готовьтесь к звукам самосвалов, привозящих отходы, и техники, разгребающей их, а также к запахам гниющего мусора. Да и вид из окна будет не радовать.
Даже после заверений продавца, что свалку скоро уберут, не соглашайтесь на покупку такой недвижимости: горы спрессованных отходов будут вывозить не один год. А на старое место «хитрые» представители коммунальных служб, уборщики крупных магазинов, дворники или жильцы соседних домов могут годами сбрасывать крупногабаритный строительный мусор, испорченные продукты и старые вещи.
Плохой район
Выясните, есть ли поблизости продуктовые магазины, торговые центры, школы и детские сады. Узнайте, рядом ли остановки автобуса или троллейбуса, есть ли парковки, можно ли купить гараж.
Не помешает информация об удобстве дорожных развязок, частоте заторов и путях объезда.
Есть перепланировка
Для любой, даже самой незначительной перепланировки требуется огромное количество согласований с районной администрацией и жилищной инспекцией. Самовольное удаление стены или части воздуховода может привести к непредсказуемым последствиям.
При покупке недвижимости на вторичном рынке сверьте план квартиры с выпиской, полученной в соответствующей службе. Попросите бывшего владельца показать разрешительные документы и копии лицензий организации, которая занималась перестройкой жилья.
Ответственность за несогласованную перепланировку ложится на плечи нового собственника. Если окажется, что перестройка незаконна, вам придется согласовать изменения во всех инстанциях или возвращать квартиру к первоначальному состоянию.
При отказе суд может продать ее с торгов, чтобы вырученной суммой покрыть стоимость ремонта. Вам достанется только остаток.
Дом в аварийном состоянии
Приятно быть владельцем квартиры в доме, имеющем историческую ценность. Хуже, что такие постройки обычно находятся в аварийном состоянии. Даже сделав капитальный ремонт в квартире, вам не удастся привести в порядок все здание. Да и соседями могут оказать люди, которые давно не получают удовольствия от проживания в памятнике старины.
Вместе с квартирой вам достанутся разрисованные стены в подъезде, вечно сломанный лифт, поврежденные входные двери и домофон. А многолетняя грязь на кованых перилах и неистребимый запах ветхого жилья скоро начнут раздражать. Ко всем неприятностям добавьте старые трубы со ржавой водой и канализацию, которую давно не чистили.
Во время благоустройства своей квартиры придется заново штукатурить неровные стены, ремонтировать балкон, менять прогнивший пол, чугунные радиаторы отопления, водопроводные трубы и даже электрическую проводку.
Если решите сохранить дух старины и восстановить красивую лепнину на потолке или великолепные колонны, потребуется приглашать специалистов-реставраторов. Все эти работы обойдутся недешево.
Если вы приобретаете жилье в доме под снос и не планируете делать капитальный ремонт, имейте в виду, что ликвидация здания может произойти не быстро. Градостроительные планы меняются. Вам придется жить по принципу «Нет ничего более постоянного, чем временное» и ждать новую квартиру еще долго.
Ликвид или неликвид? Определяем плюсы и минусы своей недвижимости
Своя рубаха ближе к телу, вот и собственная недвижимость для хозяев всегда дороже и краше других квартир на рынке. Часто собственникам бывает трудно объективно оценить привлекательность своего домашнего очага при продаже, аналитике мешают эмоции, дорогие воспоминания, а также вложенные в квартиру деньги, время и труд владельцев. Однако чтобы продажа состоялась, особенно в четко заданные сроки, необходимо гармоничное сочетание цены и качества продаваемого жилья, что в реальности риелторы и покупатели наблюдают не так уж часто. Между фразами «Квартира ликвидна, заберут быстро» и «Неликвид – нужно снижать цену» пролегает темная пропасть непонимания для многих продавцов недвижимости.
Чтобы узнать, что стоит за определениями «ликвидность» и «неликвидность» недвижимости, мы решили обратиться к директору агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Константину Романко.
«Ликвидность – это просто термин, означающий, что вы можете продать объект недвижимости быстро, – поясняет Константин Романко. – Ликвидность квартиры регулируется только ценой недвижимости или характеристиками при равной цене с другими объектами. Самый главный признак «ликвида» – короткий срок продажи».
Несмотря на кажущуюся простоту определения, процедура оценки недвижимости для продажи весьма многогранна и требует не только анализа рынка недвижимости в конкретном районе, но и беспристрастного взгляда на квартиру, о чем часто забывают собственники-продавцы.
«Мы как посмотрели на прихожую, так сразу и вышли, – рассказывает Юлия, ищущая 3-комнатную квартиру в центре, – дом такой же старый, как наш, тот же район, площадь небольшая. Думали, собственники выставили такую небольшую «трешку» за 3 миллиона рублей из-за крутого евроремонта – так в объявлении написано, а мы как раз ищем жилье с хорошим ремонтом, чтобы сразу въехать с детьми и жить. Заходим, а там обои от стен отстают, пол в прихожей пошел пузырями и в квартире как-то странно пахнет. Хозяйка нам говорит: «Все делали из дорогих материалов», ну а смысл, если они ремонт делали как минимум лет 10 назад, так задирать цену?»
У медали оценки недвижимости есть и обратная сторона – сбивающие цену критикой предприимчивые покупатели.
«Продавали свою «двушку» через агентство и цену выставили адекватную вместе с риелтором, нам нужно было быстро продать, – делится Владимир, бывший собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе. – В итоге за 2 месяца нашелся всего один покупатель, но квартиру смотрели часто, и чего мы только ни наслушались за это время, из самого оригинального: «Окна выходят на сквер – это еще хуже, чем на дорогу, будет летом шумно», «Если вы шторы не оставляете на окнах, то нужно еще торговаться», «Что-то коридор у вас великоват, как-то неуютно выглядит» и «Ламинат – это очень вредно, придется еще и пол переделывать полностью».
По словам Константина Романко, о тонкостях в различии «ликвида» и «неликвида» можно говорить очень долго, ведь у профессиональных аналитиков разработано свыше 200 параметров для оценки объектов недвижимости, которые корректируются раз в полгода. Поэтому вместе с экспертами мы перечислим лишь самые основные признаки.
Квартира мечты
Для начала обратим внимание на базовые плюсы, благодаря которым недвижимость может вызвать аншлаг на рынке и «уйти» максимально быстро.
1) Месторасположение. Если в шаговой доступности от вашего жилья находятся разнообразные супермаркеты, магазины, школы, детские сады и любые другие интересные и важные для жителей объекты (спорткомплексы, поликлиники, вузы), это огромный плюс. Стоит учитывать, что инфраструктурный статус районов – понятие изменчивое, особенно это касается новостроек.
«На старте продаж квартиры в ЖК «Серебряный берег» стоили недорого – строителям нужно было продавать, – приводит пример Константин Романко. – Теперь, когда микрорайон почти достроен, сформировалась инфраструктура, и люди поняли, что место хорошее, район приобрел другой статус и ценник соответствующий. За последний год квартиры там поднимались в цене раза 4, но это цены, адекватные рынку».
2) Новые дома. Чем ближе год постройки объекта к нашим дням, тем лучше, уверены эксперты. Из основных плюсов новостроя – «свежие» инженерные коммуникации, современное благоустройство и планировки. Хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках, только что введенных в эксплуатацию, что доказывают основательно завышенные цены в этом сегменте недвижимости.
3) Большая площадь квартиры: чем просторнее, тем «ликвиднее» объект на рынке по сравнению с малогабаритными конкурентами. Просторные прихожая, кухня и санузлы – тоже весомый бонус для покупателей.
4) Хорошая транспортная доступность.
«При сегодняшнем уровне обеспеченности авто каждой российской семьи такой критерий, как транспортная доступность, не на первом месте в списке, но все же плюс, – поясняет Константин Романко. – Например, большой популярностью сейчас пользуется микрорайон Прибрежный – трафик около полукилометра до остановки более не считается критичным, гораздо важнее наличие парковки».
5) Материал дома. В приоритете покупателей по-прежнему более теплые и долговечные монолитно-каркасные и кирпичные дома, «панельные» объекты на последних строчках рейтинга материалов.
6) Вид из окна – классический бонус любой квартиры. В сегменте новостроек для такого жилья есть даже свой термин «видовые квартиры», когда прекрасный пейзаж подкреплен достойным обрамлением – панорамными окнами и стеклянными лоджиями. «Особенно ценятся красивые виды на реку, – конкретизирует Константин Романко. – Устаревшие по потребительским характеристикам «хрущевки» на Иртышской набережной пока остаются на плаву только за счет видов на Иртыш».
7) Качественный ремонт, сделанный в квартире, повышает ее стоимость на несколько процентов и вероятность быстрой продажи. Однако собственникам стоит четко разграничивать понятия: просто свежий ремонт и евроремонт.
Статус «неликвид»
Топ недостатков недвижимости в Омске возглавляют:
«Мы еще помним, как пользовались бешеным спросом 2- и 3-этажные «сталинки» на ул. Малунцева, – приводит пример Константин Романко. – Тогда в Нефтяниках хорошего жилья с высокими потолками просто не было, поэтому стоимость «сталинок» могла быть на 50 % выше, чем у рядом стоящих «хрущевок». С тех пор как город стал застраиваться, стоимость таких квартир на Малунцева стала падать».
2) Жилье на окраинах. Это извечный географический фактор – чем дальше от центра, тем менее привлекателен объект недвижимости. Вместе с тем эксперты отмечают, что статус, спрос и цену постепенно теряют и старые престижные районы, на уменьшение спроса в таком случае влияют ценовые представления собственников, не желающих расстаться с прошлым. «Такие районы, как, например, Куйбышевский, раньше были весьма популярны, потому что не было альтернатив и ничего нового не строилось, – поясняет Константин Романко. – Постепенно баланс выравнивается, за 3 миллиона рублей сейчас можно купить квартиру в новостройке в центре, так что жилье на ул. Омской – неконкурентоспособно, с таким же ценником на старые дома Куйбышевский район будет только терять в стоимости».
3) Неузаконенная перепланировка и сложная юридическая история квартиры, к примеру, несколько собственников и продажа по долям. Риелторы призывают внимательно относиться к юридическим тонкостям: на сегодняшний день неузаконенная перепланировка – одно из основных препятствий при продаже квартиры, сделку просто не зарегистрируют. К счастью, этот минус вполне устраним: изменения в квартире можно либо узаконить, либо вернуть помещению первоначальный вид перед продажей.
4) Крайние этажи. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно уступают жилью «в серединке». Все покупатели хотят, чтобы крыша не протекала, а соседи не заглядывали в окна. Несомненно, на подобную недвижимость находятся свои клиенты, однако время экспозиции квартиры будет больше. Одно из новшеств «неликвида» последних лет – «неудавшаяся» коммерческая недвижимость. «Это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое помещение, но находящиеся в «непроходных» местах, вдали от пешеходного трафика, – поясняет Константин Романко. – Сейчас собственники таких помещений переводят их обратно в жилые, потому что как квартиры даже на первом этаже они стоят дороже, чем коммерческая недвижимость».
5) Отсутствие балкона. Квартиры без балконов всегда были на несколько процентов дешевле. Квартиры с балконом, а тем более с лоджией – более ликвидный товар.
6) Небольшая площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше цена. Также из распространенных минусов: маленькие кухни (5-6 кв. м), санузлы и прихожая могут быть причиной долгой продажи объекта.
7) Отсутствие ремонта. Формулировка «требует ремонта» на шкале продаж расшифровывается так: чем больше требует вложений, тем меньше ликвидность недвижимости.
Сгладить острые углы неликвидной недвижимости можно разными способами, утверждают эксперты, но одним из основополагающих параметров успешной продажи в Омске по-прежнему является привлекательная цена. При прочих равных характеристиках жилья квартира, выставленная ниже рыночной стоимости в данном районе, – всегда «ликвид». Так что на помощь владельцам квартиры с изъянами всегда приходят волшебные формулы продажи: «цена снижена» и «возможен торг». При этом стоит помнить, что завышенная стоимость может стать серьезным препятствием даже при продаже ликвидной по характеристикам недвижимости или как минимум значительно замедлить процесс.
Также риелторы не советуют чересчур увлекаться исправлением недостатков жилья – дорогостоящий ремонт не повод завысить цену на «хрущевку» в Амуре или на Московке, в данном случае собственникам будет выгоднее и быстрее снизить цену на квартиру со старым ремонтом.
Продавцам стоит учитывать, что в последние годы интерес покупателей смещается в сторону более новых объектов недвижимости, но в понятие «новых» уже не входят дома 1990-2000-х годов постройки.
Несмотря на кризис, как для ликвидной, так и для «специфической» недвижимости лучшими инструментами продаж остаются гибкость и здравый смысл собственников, а также профессионализм и точная оценка риелторов.