Что значит фактическое пользование земельным участком
Статья 25. Плата за фактическое пользование земельным участком
Статья 25. Плата за фактическое пользование земельным участком
2. Предметом соглашения о фактическом пользовании земельным участком является обязательство лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права пользования которым не оформлены в установленном порядке, уплатить сумму денежных средств за использование земельного участка.
Соглашение заключается между лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, и уполномоченным органом, осуществляющим функции распоряжения земельными участками.
3. Плата за фактическое пользование рассчитывается за каждый год пользования земельным участком, начиная с даты приобретения прав на имущество, расположенное на данном земельном участке, исходя из ставок арендной платы, действовавших в соответствующем году на территории городского округа «город Якутск», без начисления пени (процентов) и штрафных санкций за период пользования земельным участком без оформления.
4. Лица, заключившие и исполнившие соглашение о фактическом пользовании земельным участком, освобождаются от гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязанностей по внесению платы за пользование земельным участком за весь оплаченный период пользования земельным участком без оформления правоустанавливающих документов на землю.
5. Заключение Соглашения о фактическом пользовании земельным участком не является основанием для использования земельного участка без надлежащего оформления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Получение права бессрочного пользования землей
Перейдет ли к нам право постоянного (бессрочного) пользования всем земельным участком в связи с переходом по решению суда 1999 года права собственности на жилой дом, для строительства которого и выделялся этот участок в начале прошлого века?
С момента вступления в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение уже не предоставляются.
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Согласно ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) права на объекты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:
— если земельный участок был предоставлен до 30 октября 2001 г. для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок;
— в случае если в правоустанавливающем документе на такой земельный участок, не указано право, на котором он предоставлен, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности;
— граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 49 Закона о регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 49 Закона о регистрации вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:
1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
2) один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина – любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.
Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае если указанный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
Подводя итог вышеизложенному, в конкретной ситуации у автора вопроса есть возможность использовать предоставленное ЗК РФ право и оформить право собственности на земельный участок.
Нецелевое использование земельного участка собственником помещения в деловом центре, или Практика применения ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ
Собственникам и покупателям нежилых зданий (помещений) необходимо учитывать виды разрешенного использования земельного участка, на котором расположены такие нежилые здания (помещения).
Частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде административного штрафа за «использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием». К ответственности могут быть привлечены как граждане (физические лица), так и организации (юридическое лица), в последнем случае к ответственности привлекается также директор организации-правонарушителя.
За что предусмотрена ответственность?
Как это иногда бывает, статья закона написана с нарушением правил русского языка. Законодатель имел в виду три случая, когда нарушитель привлекается к ответственности:
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):
Из названия категорий земель можно понять, для каких целей разрешается использовать земельный участок, отнесенный к той или иной категории земель. Использование земель запаса, как правило, допускается после перевода их в другую категорию. Интерес для рассматриваемого вопроса об административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, представляют земли населенных пунктов (это земли, находящиеся в границах населенных пунктов, и используемые для застройки и развития населенных пунктов).
В крупных городах большинство компаний и предпринимателей арендуют или имеют в собственности помещения, расположенные в бизнес-центрах или деловых центрах, многие из которых в прежние годы были предоставлены научно-исследовательским институтам (НИИ) или производственным предприятиям, и, соответственно, земельные участки под ними имеют соответствующий вид разрешенного использования: для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки; для эксплуатации научно-.исследовательского института; для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии и т.п.). Размещение офисов в таких бизнес-центрах и деловых центрах может повлечь административную ответственность.
Кто может быть привлечен к ответственности?
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.
Таким образом, к ответственности могут быть привлечены как собственники, так и арендаторы земельных участков, а также лица, которым земельный участок был предоставлен на основании акта уполномоченного органа (см. Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2018 N 33-АД18-3).
Арендаторам зданий (помещений) повезло больше, так как они не являются земплепользователями и, соответственно, не могут быть привлечены к ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, что подтверждается судебной практикой (пр.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2019 N Ф05-12631/2019 по делу N А40-236549/18-72-2401).
Срок давности привлечения к ответственности.
Зачастую, единственная возможность оспорить постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ – это пропуск уполномоченным органом срока давности привлечения к административной ответственности.
Позиция Верховного Суда РФ состоит в том, что объективная сторона этого административного правонарушения выражается не в действиях, нарушающих нормы законодательства в области охраны окружающей среды и природопользования, а в нарушении земельного законодательства (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.09.2017 N 307-АД17-6188 и от 20.06.2018 N 305-АД18-864). Это означает, во-первых, подсудность таких споров для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, арбитражным судам, а во-вторых, общий (двухмесячный) срок давности привлечения к административной ответственности.
Правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является длящимся. Срок давности начинает исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения (со дня составления уполномоченным органом акта обследования). Таким образом, постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ должно быть принято уполномоченным органом в течение двух месяцев со дня составления акта обследования.
Тем не менее, в судах общей юрисдикции иногда применяется годичный срок давности привлечения к административной ответственности (как для правонарушений в области охраны окружающей среды и природопользования). См., например, Решение Московского городского суда от 22.11.2017 по делу N 7-15475/2017.
Почему к ответственности стали привлекать чаще?
По-видимому, причиной, послужившей росту количества административных дел по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является собираемость налогов. При этом, целью является не только сбор штрафов, но и побуждение собственников к изменению вида разрешенного использования земельных участков. От вида разрешенного использования земельного участка зависит кадастровая стоимость земельного участка, а она, в свою очередь, влияет на плату за земельный участок (земельный налог/арендную плату).
Таким образом, собственники и покупатели нежилых зданий (помещений) должны учитывать вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, при осуществлении своей деятельности в нем и деятельности арендаторов. Целесообразно ограничить право арендатора сдавать нежилое здание (помещение) в субаренду (и иную передачу прав на него) и предусматривать в договоре аренды обязанность арендатора использовать здание (помещение) с учетом целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также условие о возмещении потерь арендодателя в случае привлечения его к административной ответственности.
Что значит фактическое пользование земельным участком
На сегодняшний день подавляющее большинство населения сельской местности проживает в домах усадебного типа либо в жилых домах, предназначенных для проживания нескольких семей. И в первом и во втором случаях придомовая территория используется собственниками для подсобного хозяйства: возведения хозяйственных построек, содержания домашних животных, выращивания овощей. Как правило, возникновение прав у таких граждан на земельные участки происходило в начале 90-х годов, посредством выдачи свидетельств на право на землю, в которых содержался схематический чертеж границ земельного участка. Позднее до конца октября 2001г. выделение земельных участков для ведения подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства осуществляли администрации соответствующих поселений. Такие земельные участки отнесены законом к ранее учтенным, а права на них являются ранее возникшими.
Все чаще и чаще последнее время в средствах массовой информации появляется информация об установлении или необходимости установления границ таких участков. На учтенные земельные участки, государственный учет которых осуществлен в установленном законом порядке, или право собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения на которые зарегистрировано и не прекращено до 1 марта 2008 года, требование об обязательном уточнении границ не распространяется.
Вторым действенным аргументом в пользу установления границ на местности может служить и тот факт, что в реальности площадь участка может оказаться больше или меньше площади, указанной в свидетельстве на землю, а размер земельного налога, как известно зависит, в том числе и от размера участка. И если в первом случае заинтересованным лицом является муниципальное образование, в границах которого расположен участок, то во втором случае интерес по проведению межевания возникает у землепользователя (землевладельца).
Кроме того, использование земельной площади, выходящей за границы участка, образует состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ, санкция которой для физических лиц предусматривает уплату штрафа от 5 до 10 тысяч рублей, а если кадастровая стоимость захваченного участка определена, то размер штрафа уже составляет от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей.
И последнее, на что хотелось бы обратить внимание, это то, что при совершении сделки по продаже жилого дома с земельным участком, продавец рискует столкнуться с проблемой, когда покупатель или кредитная организация, предоставляющая денежные средства на приобретение недвижимости захотят увидеть реальные границы участка на местности.
Итак, если границы участка на местности не установлены, а у титульного владельца появилось твердое намерение их уточнить, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий.
Кадастровые работы по уточнению границ выполняются кадастровым инженером и включают в себя обычно следующий комплекс работ:
— сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных вами документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних (смежных с вашим) земельных участков;
— подготовку межевого плана, который должен соответствовать заданию на межевание;
— обязательное уведомление соседей по участку (то есть лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);
— выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;
— геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;
— точное определение площади земельного участка;
— чертеж земельного участка со всеми его границами.
Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Заявление и необходимые документы можно представить в Управление Росреестра по Ульяновской области одним из следующих способов:
— через центры по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра);
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
И в заключении хотелось бы сказать, что срок осуществления учетных действий не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема Управлением Росреестра по Ульяновской области заявления и необходимых документов, а проведенный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Начальник Межмуниципального отдела
по Радищевскому, Старокулаткинскому и Павловскому районам
Управления Росреестра по Ульяновской области
Опубликовано в журнале «Недвижимость Ульяновска» от 22 мая 2018г. №5 (310)
Что значит фактическое пользование земельным участком
Что можно считать самовольным занятием земельного участка?
Под самовольным занятием земельных участков понимается определенные действия лиц, указывающие и подтверждающие о фактическом использовании конкретного земельного участка, когда отсутствует решение органа исполнительной власти или местной администрации о том, что данный участок был передан в собственность, в аренду, в пользование, пожизненно наследуемое владение.
Данное правонарушение представляет собой посягательство на установленный законом земельный распорядок. Следовательно, любой самоуправный захват участка земли любым лицом – физическим или юридическим – есть прямое нарушение земельного распорядка, которое приносит урон экономике, вред землепользователям, собственникам, владельцам. В том случае, если участок самовольно захвачен из государственных земель или земель запаса, то вред наносится государству. Самовольно занятый участок подлежит обязательному возврату без каких-либо возмещений лицу, совершившему самозахват, затрат на освоение земельного участка. За совершение данного правонарушения наступает административная и имущественная ответственность (ст. 7.1 Кодекса РФ).
За самовольное занятие или использование участка без наличия на данный земельный участок правоустанавливающих документов, а в случае необходимости при отсутствии документов, позволяющих исполнение хозяйственной деятельности, установлены административные штрафы для гражданских, юридических и должностных лиц.
При самовольном занятии земельного участка лицо (физическое или юридическое) использует определенный участок земли против воли собственника, не имея на это законных оснований. Но если законом не установлено за пользование каким-либо участком земли оформление правоустанавливающих документов, то пользование данным земельным участком в отсутствии документов не будет создавать состав правонарушения.
К самовольному захвату земельного участка относится противоправная застройка данного земельного участка, также сюда причисляется постоянное или временное складирование. Лицам, которые самовольно занимают пустующие участки, надлежит знать, что по ст. 16 ЗК РФ те участки земли, которые не находятся в собственности муниципальных образований, юридических или гражданских лиц, являются собственностью государства. Другими словами, любой земельный участок имеет своего собственника, которым может выступать гражданское или юридическое лицо, муниципальное образование, субъект РФ или государство.
Кроме того, самовольным занятием земельного участка являются действия собственника или арендатора, которые направлены на расширение пределов своего участка путем необоснованного, самоуправного вынесения ограждения собственного участка за его законные границы и размещения различных строений, а также складирования чего-либо за пределами предоставленного участка. Ни физическое, ни юридическое лицо, выполнившее самовольную застройку, не может оформить на нее право собственности, следовательно, данное лицо не вправе делать распоряжения относительно таких построек, то есть нельзя будет продать, подарить, сдать в аренду или совершить иные сделки.
Обязательно наличие зарегистрированных документов при использовании земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 60 Земельного кодекса лицо, осуществившее самозахват земельного участка, обязано восстановить нарушенные им права.
В ст. 76 Земельного Кодекса Российской Федерации говорится, что все самовольно занятые участки земли должны быть возвращены их законным собственникам, арендаторам, землевладельцам, землепользователям без компенсирования затрат, которые были совершены лицами, виноватыми в нарушении земельного законодательства, за период незаконного пользования данными земельными участками. Сюда относится снос возведенных зданий, сооружений, а также привидение в пригодное состояние земельных участков.
Земельный участок в обязательном порядке должен использоваться при наличии оформленных документов в установленном законом порядке. В Гражданском кодексе РФ ст. 131 говорится, что права на недвижимое имущество, а также разного рода сделки и ограничения должны пройти обязательную государственную регистрацию. Следовательно, располагая на руках постановлением о предоставлении в собственность земельного участка, договором аренды или каким-либо иным документом, надо в обязательном порядке посетить органы Росреестра и произвести регистрацию права на предоставленный земельный участок. То есть правоустанавливающие документы, независимо от их вида, должны пройти регистрацию в установленном порядке.2
В том случае, если осуществляется отчуждение земельного участка (продажа, дарение), то должен быть подан надлежащий договор отчуждения на данный земельный участок обеими сторонами договора в Росреестр для проведения регистрации перехода к новому владельцу прав собственности. Если сделка заключена в устной или письменной форме без оформления государственной регистрации, которая закрепит переход права, прежний собственник (даритель, продавец) остается полноправным собственником не прошедшего перерегистрацию земельного участка. Действия одаряемого лица или покупателя, которое будет пользоваться земельным участком без обязательной регистрации права, классифицируются по ст. 7.1 Кодекса о совершенных административных правонарушениях. Исключение составят договоры безвозмездного срочного пользования, договоры аренды и субаренды, которые заключаются на срок до одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Использование земельного участка без наличия оформленных в установленном законом порядке документов, дозволяющих исполнение хозяйственной деятельности, занимает ряд норм законодательства РФ. Это и строительство без получения надлежащего разрешения от органа исполнительной власти, в ведении которого находятся вопросы строительства и архитектуры, это и мелкорозничная торговля, а также проведение земельных работ, которое требует согласования с Государственным архитектурно-строительным надзором и др.
Оформление «замозахвата» земельного участка при наличии свидетельства регистрации старого образца1
• Определить границы земельного участка (работу выполняет геодезист).
• Обратиться заявлением в местную администрацию.
• Если вновь определенные размеры не совпадают с размерами, которые указаны в первоначальных документах (по новым измерениям площадь участка больше), то придется обращаться в суд, чтобы узаконить границы.
• Государственная регистрация права на земельный участок