Что относится к перепланировке жилого помещения
Что относится к перепланировке жилого помещения
Улучшить свои жилищные условия возможно как путем приобретения нового жилого помещения, так и путем изменения уже имеющегося. Второму варианту на текущий момент посвящены многие телепередачи, публикации в СМИ и в Интернете. Однако, проводя улучшение своих жилищных условий, часто ли мы задумываемся о том, может ли такое улучшение нарушить права иных лиц, проживающих в доме? Соответствуют ли наши действия правовым нормам?
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в статье 25 дал определение, какие работы можно отнести к переустройству жилого помещения, а какие к перепланировке.
Переустройство и (или) перепланировку жилого помещения необходимо проводить с соблюдением требований законодательства – по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии.
Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Такому лицу может быть вменено в обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд в отношении собственника помещения может принять решение о продаже с публичных торгов его помещения с выплатой ему вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В отношении лица, занимающего помещение по договору социального найма и самовольно перепланировавшего (переустроившего) жилое помещение, суд может принять решение о расторжении договора найма и возложить на собственника помещения (наймодателя) обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Вместе с тем, если переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза жизни или здоровью граждан, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
В этой связи нелишне напомнить, что в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, не допускается:
– переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
– в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы;
– использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжелые вещи.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому в том числе относятся несущие конструкции дома, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, которые включают в себя: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно путем его реконструкции и только с согласия всех собственников помещений в данном доме, т.е. при наличии их стопроцентного согласия.
Определение реконструкции дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ): реконструкцией признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций названного объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, если собственник квартиры желает улучшить свои жилищные условия, но при этом затрагивается общее имущество собственников многоквартирного жилого дома, собственник помещения должен заручиться согласием всех собственников квартир многоквартирного жилого дома до проведения таких работ и обратиться в орган, уполномоченный законодателем принять решение о выдачи разрешения на проведение реконструкции объекта капитального строительства.
Аналогичный порядок действует в случае перевода жилого помещения в нежилое, когда в результате проводимых строительных работ возводится крыльцо на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, проводятся иные работы, в результате которых уменьшается размер общего имущества, затрагиваются несущие конструктивные элементы дома, ограждающие конструкции дома при оборудовании отдельного входа на месте оконного проема и (или) балкона (лоджии).
Принятие разрешения о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения в городе Омске, принятие в эксплуатацию перепланированного (переустроенного) жилого помещения осуществляется администрациями административных округов города.
После проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляются необходимые сведения для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровых сведениях помещения.
Вместе с тем заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества соответствующее заявление и технический план объекта недвижимого имущества в электронном виде. Государственная пошлина при этом не взимается.
В случае реконструкции объекта недвижимого имущества на государственную регистрацию представляются заявление о государственной регистрации права собственности, заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества и технический план объекта в электронном виде. За государственную регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере, установленном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Если с заявлением обращается гражданин, пошлина составляет 2000 рублей. Если заявление представляется организацией – государственная пошлина составит 22000 рублей.
отдела государственной регистрации недвижимости
Как согласовать перепланировку
1. Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.
Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.
2. Какие работы нужно предварительно согласовать?
Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.
Работы по переустройству
Работы по перепланировке
Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:
3. С чего начинать перепланировку?
Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.
Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.
Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.
Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)
Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.
Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).
При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.
Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:
Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.
При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.
Перевод, переустройство и перепланировка жилого помещения
Жилищный кодекс РФ впервые закрепил правила о переводе, переустройстве и перепланировке жилых помещений (главы 3, 4 ЖК РФ), ранее эти вопросы регулировались подзаконными нормативно-правовыми актами и актами субъектов РФ. Каждый субъект устанавливал свои правила, которые отличались друг от друга, в некоторых случаях требовалось согласие жильцов соседних квартир и прочие условия, кроме того, они часто изменялись.
Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот, как следует из смысла ст. п.1 ст.22 ЖК РФ помимо ЖК РФ является законодательство о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004)
ЖК РФ содержит следующие требования при переводе жилых помещений в нежилые (ст.22 ЖК РФ):
— не допускается перевод при отсутствии отдельного от жилых помещений входа в помещение и технической невозможности его переоборудования
— не допускается перевод части жилого помещения
— не допускается перевод жилого помещения, в котором проживают собственник и члены его семьи
— не допускается перевод жилого помещения, если оно обременено правами третьих лиц (залог, коммерческий наем)
-переводимая квартира многоквартирном доме должна располагаться на первом этаже дома, либо выше, но при условии, что помещения, находящиеся непосредственно под ней являются нежилыми
Перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования не допускается.
Не допускается перевод нежилых помещений в жилые если :
— помещение не отвечает предусмотренным в законе требованиям к жилым помещениям и нет возможности обеспечить такое соответствие
— право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц
Решение о переводе принимается ОМСУ по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения на основании поданного собственником помещения (или уполномоченным им лицом) заявления. Распоряжение департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 11.03.2013 N Д05-01-06/18 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием документов и выдача решений о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое»
Срок принятия решения – 45 дней и срок выдачи документа, подтверждающего решение –3 дня
В случае если в рамках перевода проводится переустройство (перепланировка), проект которых прилагался к заявлению о переводе отдельного разрешения на их проведение не требуется, их результат оформляется актом приемочной комиссии и подтверждает окончание перевода.
Вносятся изменения и в ЕГРП, несмотря на то, что собственник не меняется, меняется назначение объекта недвижимости
В п.5 ст.23 указывается об информировании собственников примыкающих к переводимому помещений о предстоящем переводе: по мнению ряда авторов комментариев к ЖК РФ (Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л.) это положение означает необходимость учета их мнения, иначе такое информирование теряет смысл. Однако никаких правовых последствий не предусмотрено в случае непредставления соответствующей информации, кроме того, информацию соседи получают уже после принятия соответствующего решения.
«Данное положение, — резонно замечает Г.Ф. Шешко, — не нашло логического завершения. Непонятно, какова «нагрузка» такого информирования. Казалось бы, данное положение очень важно, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц… Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или непринятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия» (Шешко Г.Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации // Цивилист. 2006. N 3).
Перевод (главным образом при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что:
а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое (более того, в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ прямо оговаривается исключительно ретроспективное информирование органом местного самоуправления о принятии решения собственников помещений, причем не всех, а лишь примыкающих к переводимому помещению, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос N 4).
Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов.
Согласно ст.12 ЖК РФ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к компетенции РФ.
В постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам.
ЖК РФ закрепил необходимость согласования принятого собственником решения о переустройстве или перепланировке с ОМСУ путем подачи им заявления.
Распоряжение департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 22.12.2010 N Д-05-01-06/73 «Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, расположенных на территории городского округа Самара»
Заявителем может выступить только собственник жилого помещения или иное уполномоченное им лицо. Думается, что неверно лишен самостоятельной возможности выступить заявителем наниматель жилого помещения по договору социального найма. Так, ОМСУ выступает от лица наймодателя и уполномочивает нанимателя обраться в тот же ОМСУ с заявлением. При отсутствии согласия членов семьи нанимателя принудительное решение вопроса невозможно.
Основное основание в отказе – несоответствие проекта установленным требованиям
Согласно ст.29 ЖК РФ самовольное изменение технического состояния жилого помещения (то есть несоблюдение установленного в ЖК РФ порядка либо совершение действий несоответствующих проекту) признается правонарушением, влекущим возможность применения мер юридической ответственности: жилое помещение по общему правилу должно быть восстановлено в прежнее состояние в разумный срок. Освобождение от обязанности по восстановлению жилого помещения может быть произведено только судом и только при условии, если в результате самовольного переустройства (перепланировки) не нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Нововведением является установление строгих мер ответственности за неисполнение обязанности по восстановлению жилого помещения, так по иску органа, осуществляющего согласование, суд принимает следующее решение:
— у собственника принудительно прекращается право собственности в результате продажи помещения с публичных торгов, при этом собственнику выплачивается полученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Исполнение обязанности по восстановлению возлагается на нового собственника; (возможны повторные публичные торги при невыполнении обязанности новым собственником)
Реализация предложенного п.1 ст. 29 ЖК РФ положения о прекращении права собственности возможна при условии внесения изменений в ст.293 ГК РФ и ст.235 ГК РФ, обозначив возможность принудительного изъятия жилья в случае самовольного переустройства. То же самое следует сказать и о расторжении договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований)
Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя
Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.
Переустройство и перепланировка: понятия
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.
Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.
Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).
Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.
одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).
Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.
Что можно, а что нельзя?
Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.
Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
— вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
— подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
— организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).
Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.
В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.
Ответственность за переустройство и перепланировку
В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.
2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.
На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.
Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.