Что относится к имущественному комплексу предприятия
Администрация Зиминского района
Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса
Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса
Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.
Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.
Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.
Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.
В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.
Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.
Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.
Вероника Кругляк, начальник юридического отдела
филиала Кадастровой палаты по Иркутской области
Статья 132. Предприятие
Статья 132. Предприятие
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 132 ГК РФ
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
ГАРАНТ:
О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним см. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ в пункт 2 статьи 132 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 г.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса
Один из способов продать бизнес – это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.
Предприятие – это имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы для работы (ст. 132 ГК РФ).
Правовые особенности сделки
По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Такой договор регулируется нормами параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса. Следует отметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют, руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ).
Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности (ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ).
Также законом установлены весьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен быть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Заключенным он считается только с момента такой регистрации.
Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая – продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).
Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия (ст. 566 ГК РФ). Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. При этом полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают:
В процедуре заключения договора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.
Крупную сделку должен одобрить cовет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании (ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Кредиторы, не давшие согласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки. Также кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г. по делу № Ф03-А73/04-1/32, постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА-А40/8486-04-П).
Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. А кредитор, до которого уведомление не дошло, – в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.
Этап 4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. В западной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысяч страниц.
Существенными условиями такого договора являются предмет (то есть сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.
В параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие также является существенным. Поэтому в данном случае применяется статья 555 Гражданского кодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости. Из этой нормы можно сделать такой вывод: договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия*.
В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.
При этом подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).
В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит соответственно к смене собственника и этих помещений (п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»). Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия регистрируется и переход права собственности на недвижимость.
«Комплекс с недостатками»
Возможны ситуации, когда покупатель получает имущественный комплекс с недостатками. Какие права в данном случае есть у покупателя?
Во-первых, недостатки имущества либо его утрата могут быть выявлены уже при передаче с их указанием в передаточном акте. В этом случае покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены. Договор продажи предприятия может предусматривать право предъявлять продавцу и иные требования. Однако в этом случае покупатель будет лишен возможности требования снижения цены.
Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшить цену, если в составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, не указанные в договоре продажи или передаточном акте. Правда, продавец может доказать, что покупатель знал о наличии таких обязательств. Если это ему удастся, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия.
В-третьих, покупателю, обнаружившему недостатки имущества (или отсутствие отдельных его видов), рекомендуется уведомить об этом продавца. Последний может незамедлительно заменить его на имущество надлежащего качества (или предоставить недостающее).
Процесс купли-продажи бизнеса как для продавца, так и для покупателя связан со значительными финансовыми и репутационными рисками. Чтобы их нивелировать, можно рекомендовать:
Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.
Госпошлина при покупке предприятия
«Юридическая консультация относительно продажи предприятия будет неполной, если не упомянуть о госпошлине, уплачиваемой при смене его собственника. Покупателю необходимо будет уплатить пошлину за регистрацию:
Госпошлина составляет 0,1 процента от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса. Однако ее совокупный размер не может превышать 30 000 рублей (подп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)».
Юлия Антошкина, юрист ЗАО НПО «Химсинтез», генеральный директор Ассоциации производителей и потребителей денатурированной продукции «ДенАлко»
* Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 137.
Сергей Рыбаков, руководитель юридической практики Консалтинговой группы «Тензор»
Раздел 2. Формирование имущества и использование основных факторов производства
Цель, задачи: Хозяйственная деятельность коммерческого предприятия возможна при условии наличия в собственности экономических ресурсов (факторов производства). В теме рассматриваются экономическая сущность и состав имущества предприятия. Особенности роли элементов этого имущества в хозяйственном процессе.
Оглавление
1.1. Формирование имущества предприятия. Уставный капитал: сущность и функции. Баланс предприятия
Для осуществления хозяйственной деятельности предприятие должно сформировать определенный набор факторов производства. Они составляют имущество предприятия. Состав и структура факторов производства зависят от отраслевой принадлежности и содержания производственного процесса. Также определенную роль в формировании имущества играет организация производства и тип собственности.
Имущество предприятия представляется совокупность материальных и нематериальных элементов, которые предприятие использует в производственной деятельности. Первоначально имущество предприятия создается путем паевых взносов и вкладов учредителей. В процессе деятельности предприятия оно изменяется, т. к. является объектом сделок, отчуждается, закладывается и т. д.
Имущество предприятия обособлено от имущества учредителей, участников и работников. Предприятие отвечает по своим долгам принадлежащим ему имуществом. А при признании предприятия несостоятельным (банкротом) имущество в установленном законом порядке используется для удовлетворения требований кредиторов.
Материально-вещественные элементы имущества включают: земельные участки, здания, сооружения, машины, механизмы, технологическое оборудование, сырье, топливо, полуфабрикаты, готовую продукцию, денежные средства.
Нематериальная часть имущества предприятия формируется в процессе деятельности предприятия. Поэтому она включает репутацию фирмы, круг постоянных клиентов, товарные знаки, навыки менеджмента, квалификацию персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т. п.
Имущество предприятия в курсе «Экономики организаций (предприятия)» изучается с точки зрения состава и структуры экономических ресурсов, формирующих условия предпринимательской деятельности, и использования их с целью достижения экономической выгоды в форме прибыли.
В рыночной экономике имущество предприятия выступает в форме капитала. Как капитал имущество предприятия делится на реальный (функционирующий) и денежный. Реальный (функционирующий) капитал – это средства производства, а денежный капитал – та часть имущества, которая используется для приобретения средств производства и удовлетворения потребностей предприятия.
Денежный капитал, обеспечивающий потребности хозяйственной деятельности предприятия, подразделяется на собственный и заемный. Собственный капитал предприятия представляет денежную оценку имущества предприятия по балансу, включая суммы, не востребованные с должников, и всеми обязательствами на данный момент времени. Источниками формирования собственного капитала являются: уставный (складочный) капитал, взносы и пожертвования, прибыль от результатов хозяйственной деятельности.
Заемный капитал представляет собой средства, привлекаемые предприятием со стороны, в виде кредитов, финансовой помощи, залогов, других внешних источников на конкретный срок и на определенных условиях под гарантии.
В зависимости от характера участия капитала в производственном процессе и особенностей движения капитал подразделяется на основной и оборотный.
Основной капитал состоит из факторов производства длительного пользования. Оборотный капитал включает те элементы имущества предприятия, которые участвуют в одном производственном цикле. Это сырье, топливо, основные и вспомогательные материалы и заработную плату производственных рабочих.
Основной капитал включает в себя основные фонды предприятия (здания, сооружения, машины и механизмы), незавершенное строительство и долгосрочные инвестиции капитального характера, направленные на прирост запаса капитала.
Как категория «уставный капитал» представляет собой зафиксированную сумму основного и оборотного капитала предприятия, который образуется на момент создания предприятия. Уставный капитал фиксируется в уставе предприятия, в порядке установленном законом. Формирование уставного капитала зависит от организационно-правовой формы предприятия. На государственных предприятиях это стоимостная оценка имущества, закрепленного государством за предприятием на праве полного хозяйственного ведения. В ООО это сумма долей собственников в складочном, уставном капитале. В ОАО совокупность номинальной стоимости акций всех типов. В производственном кооперативе это стоимостная оценка имущества, предоставленная участниками для ведения деятельности.
Уставный капитал в процессе деятельности предприятия может изменяться по следующим причинам:
Основными функциями уставного капитала являются:
Баланс предприятия возникает в связи с обособлением имущества и формированием юридического лица учредителями и инициаторами предпринимательской деятельности. Уставный капитал предприятия является основным источником собственных средств и в денежной форме представляет пассивы предприятия, а в производительной форме – активы предприятия. Активы и пассивы должны быть сбалансированы. Это отражается в состоянии баланса предприятия. Типовой баланс предприятия имеет следующий вид (рис. 1).
АКТИВЫ
Рис. 1. Упрощенная схема баланса предприятия
Источник: Скляренко В. К., Прудников В. М., Акуленко Н. Б., Кучеренко А. И. Экономика предприятия (в схемах, таблицах, расчетах) Учеб. пос./ Под ред. проф. В. К. Скляренко, В. М. Прудникова. – М.: ИНФРА-М, 2002. – С. 13.
1.2. Экономическая сущность и классификация активов предприятия
Активы – это часть имущества, которая используется в хозяйственной деятельности с целью получения экономической выгоды в форме прибыли и увеличения капитала. Основными критериями, лежащими в основе классификации активов, являются особенность их участия в производственном процессе и скорость оборачиваемости.
С точки зрения оборачиваемости наиболее ликвидными активами являются оборотные. Они обслуживают текущую операционную деятельность и характеризуются сроком использования в течение 12 месяцев. Наименее ликвидными являются внеоборотные активы. Поэтому степень мобильности имущества предприятия определяется отношением оборотных активов к общей сумме активов. Величина этого показателя изменяется в интервале от 0 до 1. Если этот показатель ближе к 0, то основная масса имущества предприятия характеризуется наименьшей мобильностью и не обладает способностью быстро трансформироваться в денежную форму. Но, с другой стороны, такой уровень мобильности свидетельствует о высокой доле основных фондов в имуществе предприятия и возможности обеспечить высокую эффективность производственного процесса. Это отражается в низкой доле постоянных затрат в издержках производства и возможности получать более высокую прибыль при благоприятной рыночной конъюнктуре. Однако рекомендуется, чтобы коэффициент мобильности приближался к величине 0,5. Это отражает повышение оборачиваемости активов. В свою очередь, ускорение оборачиваемости ведет к росту дохода от реализации продукции и прибыли. А также снижается потребность предприятия в сырье, топливе и других материальных ресурсах.
1.3. Экономическая сущность и классификация пассивов предприятия
Пассивы предприятия представляют ту часть имущества, которая выступает источником финансирования активов и хозяйственной деятельности. Пассивы показывают:
Они состоят из собственного капитала и резервов, долго– и краткосрочных заемных средств и кредиторской задолженности.
Общая характеристика состояния пассивов отражается соотношением реализации собственного капитала к общей величине источников средств предприятия. Кроме этого важным показателем является изменение доли реализации собственного капитала и доли заемных средств в общей сумме источников средств предприятия. Динамика изменений этих долей позволяет оценить за счет каких источников происходило увеличение имущества предприятия за отчетный период.
Существует взаимосвязь между активами и пассивами баланса предприятия. Каждая группа пассива функционально связана с определенной частью актива баланса. Так, краткосрочные кредиты используются на пополнение оборотных средств. Определенная часть долгосрочных обязательств направляется на финансирование оборотных и внеоборотных активов. То есть одна часть оборотных активов погашает краткосрочные обязательства, другая часть оборотных активов – долгосрочные обязательства, а оставшаяся часть идет на пополнение собственного капитала и превращается в собственность владельца предприятия.
Понятие «имущественный комплекс» используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению. Традиционно выделяют два вида имущественных комплексов: кондоминиумы и предприятия. Рассмотрим их особенности.
Предприятие
Этот термин используется в отечественном законодательстве для обозначения определенной категории юрлиц, выступающих в качестве субъектов гражданско-правовых отношений.
Между тем, в рамках нормально имущественного оборота предприятия относятся к объектам, а не субъектам права. При этом они представляют собой не одну вещь и даже не простую их совокупность, а имущественный комплекс, в состав которого входят недвижимость (сооружения, участки земли), движимые объекты (сырье, инвентарь, оборудование, готовые изделия), обязательства и права (исключительные в том числе).
В некоторых странах в число объектов имущественного комплекса включают также клиентелу. Этим словом обозначают устойчивые экономические связи с потребителями, имеющие огромное значение в условиях рыночного хозяйства.
Соответственно, действующее предприятие как имущественный комплекс, как правило, имеет стоимость, превышающую совокупную балансовую цену чистых активов или наличного имущества.
Особенности оборота
При аренде, залоге, продаже имущественных комплексов такого типа или совершения с ними иных сделок собственник на основании договора передает другой стороне не только движимые и недвижимые объекты, входящие в их состав, но и обязанности и права, относящиеся к ним, а также клиентелу. В качестве владельца при этом может выступать как предприниматель, так и коммерческая организация.
Особенности правового статуса
Предприятие как имущественный комплекс необязательно должно включать в себя недвижимые объекты (сооружения, участки земли и пр.). Оно признается недвижимостью не по природе, а в силу наличия в законе указания на это.
Специфика правового статуса заключается не только в необходимости госрегистрации сделок, но и в том, что этот имущественный комплекс включает в себя не только вещи, но и права, обязанности и иные нематериальные объекты. Именно их общая цена определяет его стоимость в рамках оборота, предопределяет целесообразность заключения с ним сделок.
Кондоминиум
Это понятие имеет латинские корни. В буквальном переводе кондоминиум означает совместную собственность. Им считается земельно-имущественный комплекс – участок и жилое здание, находящееся на нем. При этом отдельные помещения этого сооружения должны находиться в частной или публичной собственности определенных владельцев, а прочие части являются их общей долевой собственностью.
Создание этих имущественных комплексов происходит, как правило, при приватизации в многоквартирных домах. Владельцам отдельных квартир приходится совместно использовать общие с соседями элементы: лифты, лестницы, подвалы, чердаки, сантехническое, электрическое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания всего здания, придомовую территорию.
Ограничения
Специфической чертой правового режима земельно-имущественных комплексов является невозможность владельца жилого помещения осуществить отчуждение своей части в общем имуществе обособленно от права собственности на жилплощадь. Поступить наоборот, кстати говоря, тоже невозможно. Соответственно, закон неразрывно связывает право собственности на жилье с долей в праве на общее имущество дома. 
Сложности практической реализации положений
Кондоминиумы предполагалось использовать для решения вопроса, связанного с принадлежностью оборудования и общих элементов МКД (многоквартирного дома), при приватизации которых отдельные квартиры, а в ряде случаев и комнаты были отнесены к категории самостоятельных объектов собственности.
По мнению многих юристов, такой подход нельзя считать удачным. Дело в том, что указанные комнаты и квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, поскольку были тесно связаны между собой и с прочими элементами сооружения. Игнорирование этого обстоятельства вызвало необходимость определения специального режима для оборудования и общих частей здания, приравненных к объектам долевой собственности всех владельцев жилых помещений. В результате эксплуатация и управление земельно-имущественным комплексом осуществляется через ТСЖ (товарищество собственников).
При этом само сооружение перестало являться единым недвижимым объектом. Более того, по сути, перестали являться самостоятельными вещами общие его части, так как были лишены оборотоспособности отдельно от жилых помещений, обслуживаемых ими. На практике владельцы квартир не проявляют серьезного интереса в поддержании надлежащего состояния и управлении имущественным комплексом. Все усилия собственников сосредотачиваются на эксплуатации собственной «ячейки».
Однако если кто-то из владельцев не будет иметь долю в праве на общее домовое имущество (к примеру, лестницы или подъезда), он просто не сможет использовать нормально помещение, принадлежащее ему.
Альтернативный подход к проблеме
В некоторых странах многоквартирные дома признаются неделимой в юридическом смысле вещью и, соответственно, выступают в качестве объектов долевой собственности. Жильцы в таком случае получают в пользование на их доли жилые помещения и в рамках этих же долей несут расходы по обеспечению надлежащего состояния сооружения в целом.
Этот подход существенно упрощает ситуацию, поскольку исключает необходимость создавать кондоминиумы и ТСЖ. Жильцы, в свою очередь, становятся прямо заинтересованными в надлежащем содержании дома, а не только своей жилплощади. В отечественном законодательстве, к сожалению, это решение не было воспринято.
В австрийском праве этот подход называется «жилищная собственность». В ряде других стран он известен также как «этажная собственность». Ключевым недостатком этого подхода является то, что для главной вещи и принадлежностей к ней, тесно связанных друг с другом, устанавливается разный режим. В результате единый по своей правовой природе недвижимый объект перестает существовать.
Принцип superficies solo cedit
Некоторые юристы предлагают признать единым объектом, т. е. имущественным комплексом, участок и здание, находящееся на нем для обеспечения единства х судьбы.
Этот подход основывается на неверном понимании принципа, согласно которому все, что находится на земле, принадлежит ее собственнику (superficies solo cedit). В римском праве за счет него обеспечивалось единство прав владельца на разные объекты, хоть и тесно связанные между собой в качестве основной вещи.
Между тем признание этого принципа в современном законодательстве существенно ограничило бы права субъектов. К примеру, была бы исключена возможность постройки сооружения на участке, принадлежащем другому лицу. Отказ от superficies solo cedit имел место в некоторых восточноевропейских странах. В свое время они восприняли социалистический путь, однако полностью частную собственность не исключили из гражданско-правовых отношений.
Технологические имущественные комплексы
Развитие экономики приводит к возникновению новых объектов гражданского оборота. Речь, в частности, о технологических комплексах, включающих в себя газопроводы с распределительными станциями и прочим оборудованием, нефтеперерабатывающие установки и т. д.
Такие комплексы отличаются от предприятий тем, что в их составе находятся только вещи, а не обязанности и права. При этом элементы, формирующие совокупность, весьма разнородны. В их числе, в частности, земля, сооружения, относящиеся к недвижимости, а также оборудование, являющееся движимым объектом. Однако все элементы объединяются единым назначением. Этим обуславливается целесообразность их использования в качестве неделимого объекта оборота.
Паевые фонды также рассматриваются законодательством в качестве имущественных комплексов. ПИФы находятся в доверительном управлении акционерных обществ, специально созданных для этого.
Паевые фонды являются имуществом, представленным преимущественно в виде денежных средств. Оно находится в общей собственности у субъектов, которые учредили доверительное управление и получили от управляющей компании (УК) инвестиционные паи. Собственники этих ценных бумаг могут потребовать от УК прекращения договора и выплаты дохода, т. е. погашения паев. В зависимости от характера ПИФа, это требование может предъявляться в любое время (открытый фонд), в течение срока, закрепленного в договоре (интервальный) или только по окончании периода действия соглашения (закрытый).
В последнем случае собственники паев могут вносить не только деньги, но и другое имущество. Именно поэтому закрытые ПИФы можно рассматривать как имущественные комплексы в прямом смысле.
В отличие от простых собственников, субъекты, владеющие паями, не могут потребовать раздела фонда или выдела из него своей доли. Не наделены они и преимущественным правом приобретения паев, принадлежащих иным участникам.
Как имущественный комплекс ПИФ отличается тем, что совладельцы – участники долевой собственности – в обязательном порядке передают свое имущество в доверительное управление специализированной коммерческой организации, а взамен получают ценные бумаги. Фонд выступает в качестве объекта договора, который заключается с УК.
Содержание права на имущественные комплексы
Если «комплексность» состоит в реализации прав относительно имущества, то речь идет об управлении объектом оборота. Что под ним понимать?
Если право управления имуществом связано с осуществлением правомочий собственника, то, следовательно, оно заключается в принятии решения о владении, распоряжении и пользовании. Некоторые юристы не выделяют имущественные объекты в зависимости от характера проявления их комплексности. При этом они полагают, что правом на них выступает именно возможность управления. Это означает, что, если комплексность состоит в объединении разнородных элементов в единое целое, к примеру, в предприятие, возникает право управления. Так ли это на практике?
Безусловно, субъект имеет определенные права на имущество, входящее в комплекс. Речь, в частности, о собственности, ином вещном праве, в том числе обязательственном и пр.
Реализация юридических возможностей может осуществляться независимо от прочих элементов комплекса. К примеру, при предъявлении права требования. Реализовывать права можно и при соизмерении их в совокупности. К примеру, при передаче имущества реорганизуемого предприятия или недееспособного гражданина в доверительное управление. Однако в любом случае имеет место осуществление полномочий, различающихся в зависимости от конкретных потребностей субъекта, характера объекта и основания возникновения юридических возможностей.
Если принимать во внимание сущность права, переходящего по соглашению о доверительном управлении, можно заключить, что любым имуществом необходимо управлять. Такая деятельность сводится к реализации субъектом мер по использованию, владению или распоряжению объектом.
При передаче прав на комплекс на оговоренный сторонами срок возникают обязательственные отношения. При окончательном (бессрочном) предоставлении имущества с момента выполнения участниками договора условий или совершения односторонней сделки по приобретению вещи, право управления обретает абсолютный характер.
Заключение
Сформулированные законодателем и закрепленные в нормативных актах конструкции комплексов возникают по различным основаниям. Если классифицировать их по причинам их создания, то можно выделить объекты, включающие в себя разнородные элементы, и обладающие комплексностью, проявляющейся в режиме управления. В первом случае предполагается специфический гражданско-правовой объект, а во втором – особый юридический режим.
Если говорить о целях возникновения, то одни имущественные комплексы создаются ради реализации конкретных задач. Примером, в частности, являются предприятия. Они образуются для реализации производственных целей – выпуска продукции, предоставления услуг, исполнения работ. Создание других имущественных комплексов связано с жизнеобеспечением гражданина или деятельностью другого субъекта права. К примеру, в эту категорию можно отнести унитарные предприятия, учреждения, функционирующие в сфере социального обеспечения, образовательные организации и пр.
Что касается реализации правовых режимов, то в отечественном законодательстве для отдельных имущественных комплексов установлены четкие правила, для других – нормативное регулирование требует пересмотра и корректировки, поскольку действующие правила имеют пробелы.