Что относится к хозяйственным постройкам по закону
Что относится к хозяйственным постройкам по закону
Государственная регистрация прав на объекты вспомогательного использования
Действующее законодательство устанавливает упрощенный порядок постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объекты вспомогательного использования. Также отсутствует четкое определение объекта вспомогательного использования. Основным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект будет являться вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.
Так, выдача разрешения на строительство не требуется, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).То есть, объекты вспомогательного использования создаются без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также без направления уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ.
Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связал с их особым назначением (вспомогательным) по отношению к основному объекту, в отношении которого разрешение на строительство получается в общем порядке.
— технического плана такого объекта недвижимости;
— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Сведения в техническом плане объекта вспомогательного использования указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации).
В разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» должно быть указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Помимо указания на то, что соответствующий объект является объектом вспомогательного использования, требуется отражение информации о том, в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию и в чем именно данная функция заключается.
Намчыл А.Н., специалист-эксперт
Западного отдела Управления Росреестра по Республике Тыва
Объекты вспомогательного использования
Наталья Алексеевна, Оренбургская область 25 сентября 2019 года, 09:24 просмотров: 19834
Расскажите пожалуйста для каких объектов недвижимости не требуется разрешение на строительство?
Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ).
То есть, объекты вспомогательного использования создаются без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также без направления уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ.
1. О понятии объекта вспомогательного использования.
Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связал с их особым назначением (вспомогательным) по отношению к основному объекту, в отношении которого разрешение на строительство получается в общем порядке.
Основным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект будет являться вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.
Вспомогательный характер объекта не может зависеть от воли собственника, поскольку функциональная составляющая вспомогательных строений и сооружений заключается именно в обслуживании основного здания.
2. Объекты, не относящиеся к объектам вспомогательного использования.
1)Объекты, не являющиеся объектами недвижимого имущества.
2)Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения не признаются недвижимостью. Соответствующие объекты рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следует его юридической судьбе (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08).
В ГрК РФ под линейным объектом понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В связи с этим можно сказать о наличии у линейных объектов функционального признака объектов вспомогательного использования, что может повлечь необоснованный вывод об отнесении таких объектов к объектам вспомогательного использования.
В письме Росреестра от 16.04.2015 №14-исх/05376-ГЕ/15 сделан категоричный вывод, согласно которому линейные сооружения в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не указаны в числе объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство (в отличие, например, строительства строений и сооружений вспомогательного использования).
Таким образом, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в общем порядке, даже при представлении письма органа местного самоуправления, в котором сделан вывод о вспомогательном характере объекта.
3. О некоторых особенностях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект вспомогательного использования.
В силу ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрации прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:
• технического плана такого объекта недвижимости;
• правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
4. Особенность подготовки технического плана объекта вспомогательного использования.
Сведения в техническом плане объекта вспомогательного использования указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации).
В разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» должно быть указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра от 15.12.2015 № 10-4482-КЛ).
Помимо указания на то, что соответствующий объект является объектом вспомогательного использования, требуется отражение информации о том, в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию и в чем именно данная функция заключается (письмо Минэкономразвития России от 03.03.2017 № Д23И-1179).
При этом органы местного самоуправления в силу ГрК РФ и Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не наделены полномочиями по предоставлению справок об отнесении того или иного объекта к числу вспомогательных.
При наличии в техническом плане, подготовленном в отношении вспомогательного объекта, необходимой информации об основном (главном) объекте может быть осуществлен кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объекта вспомогательного использования даже при отсутствии в ЕГРН записи о наличии прав в отношении объекта, по отношению к которому строение или сооружение выполняет обслуживающую функцию.
5. О необходимости правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
В письме Росреестра от 16.04.2015 № 14-исх/05376-ГЕ/15 сделан вывод, что указанные в п. 1 ст. 39.33 Земельного кодекса РФ, которым установлены случаи, при которых возможно использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, вспомогательные сооружения (ограждения, бытовки, навесы) не тождественны указанным в п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ сооружениям вспомогательного использования, поскольку не являются объектами недвижимости.
Таким образом, представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, в случае, если право на такой земельный участок право было ранее зарегистрировано.
6. О возможности возведения объектов вспомогательного использования на земельных участках с определенным видом разрешенного использования.
6.1. В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается размещение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
6.2. Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017№ 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон № 217-ФЗ) на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, при этом под хозяйственными постройками понимаются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки »(в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (п. 1,3 ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ).
В соответствии со ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, предусмотрено, что на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» допускается размещение индивидуального жилого дома, индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
В этой связи параметры строительства объектов, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что подсобные сооружения, хозяйственные постройки, производственные и иные здания, расположенные на садовых (дачных) земельных участках, или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на приусадебных земельных участках, обладающие признаками недвижимости и являющиеся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту — объекту ИЖС или садовому дому, создаются в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Как предусмотрено ч. 32 ст. 54 Федерального закона №217-ФЗ, зарегистрированное до дня вступления в силу указанного закона право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется.
Согласно ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ огородный земельный участок — это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В этой связи с 01.01.2019 на огородном участке не допускается возведение объектов капитального строительства к, соответственно, осуществление государственного кадастрового учета и государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
В Кадастровой палате разъяснили, за какие хозпостройки берется налог
Комментируя резонансные публикации, вице-спикер Госдумы Ирина Яровая отметила, что россиян никто не вынуждает оформлять теплицы, как объекты недвижимости, и платить за это налоги. Она отметила, что нынешняя политика государства направлена исключительно на поддержку ведения россиянами дачного хозяйства. Просто в налоговой практике есть некоторые нюансы.
Налогом на имущество физлиц облагаются только те хозяйственные постройки, сведения о которых есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или были представлены в налоговые органы из БТИ. Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 января 2019 года, не изменил порядка кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.
Для внесения в ЕГРН информации об объекте, в частности, о теплице, хозпостройка должна отвечать признакам недвижимости. Так, теплица должна быть прочно связана с землей, ее перемещение должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Иными словами, если такую постройку начать перемещать, то для этого ее придется разобрать или снести. Соответственно, она утратит свое предназначение.
Для регистрации объекта недвижимости необходимо обратиться с соответствующим заявлением и пакетом документов в Росреестр. При этом для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав достаточно предоставить заявление и технический план. Документы можно направить в электронном виде, в том числе через единый портал государственных и муниципальных услуг или официальный сайт Росреестра. Или лично привести в любой центр госуслуг.
Росреестр и Федеральная кадастровая палата обеспечивают экстерриториальный принцип оказания услуг. Это означает, что, если принадлежащий человеку объект недвижимости расположен не в городе его проживания, никуда специально ехать не нужно. Оформить свою недвижимость в собственность можно в городе нахождения. В 2018 году было получено более 300 тысяч заявлений, поданных по экстерриториальному принципу.
Хозяйственная постройка: разрешение, технические нормы
На своем приусадебном участке хочется быть как можно ближе к природе. С этой целью сажают фруктовые деревья, разбивают грядки, выращивают цветы и так далее. Для всех этих работ, так же как и для комфортного пребывания на даче в целом, потребуется сооружение вспомогательных помещений. Их стали называть хозяйственными постройками. В статье поговорим о том, что собой представляют данные помещения, для чего нужны и какие действуют нормы закона в их отношении.
Понятие
Указание о том, что такое хозяйственная постройка, приводится в статье 3 Закона «О ведении садоводства и огородничества для собственных нужд» № 217-ФЗ. К ним относятся сараи, бани, навесы, колодцы, теплицы, погреба и иные сооружения, которые служат для удовлетворения бытовых и других нужд людей. В соответствии с Градостроительным кодексом, для возведения капитального строения предварительно необходимо получить разрешение. К таким сооружениям относятся:
Некоторые владельцы земли не начинают строительство в связи с тем, что не знают, как быть с разрешительными документами на хозяйственные постройки, дом. Однако надо понимать, что не для всех объектов это требуется.
Разрешение при участке под ИЖС
На наделе земли под индивидуальное жилищное строительство для проведения строительных работ получают специальное разрешение в местной администрации. На таком участке может быть построен:
Но разрешение местной администрации требуется только для возведения жилого дома. Баня же, так же как и гараж, не предназначена для проживания. Они не применяются и в коммерческих целях. Поэтому соответствующие документы для них не нужны. Однако если баня будет использоваться тоже для жилья, то все-таки следует получить разрешение.
Кроме того, к хозяйственным постройкам относятся и колодцы. Для их возведения необходимо предварительно получить соответствующее разрешение санитарно-эпидемиологической службы.
Сарай
Чаще всего под хозяйственной постройкой понимается такое подсобное помещение, как сарай. О том, что для его строительства не требуется никакого разрешительного документа (если сооружение не применяется для коммерческой деятельности), сказано в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. При этом нужно помнить о соседях. Планируя строительство, следует соблюдать установленные нормы. Решая, где будет находиться постройка, выбирают такое место, на котором она не будет отбрасывать тень в сторону участка соседа. Если проигнорировать это, то сосед может пожаловаться в уполномоченный орган, после чего хозяина обяжут перенести сооружение.
Коммерческие постройки
Если объект используется для торговли, то складывается неоднозначная ситуация. Такие сооружения могут быть стационарного или перевозного типа. В первом случае предполагается обустройство фундамента. Это магазины, склады и тому подобные сооружения. Для них получение разрешения является обязательным этапом перед осуществлением своей деятельности. Зато в случае с прилавками, навесами и иными строительными решениями этот документ не нужен. Объясняется это тем, что конструкция не имеет прочной связи с землей и может быть в любой момент перемещена в другое место.
Расстояние
Вернемся к хозяйственным постройкам, расположенным на участке. Как упоминалось выше, для их возведения нужно ориентироваться на другие объекты. В основном в качестве такового выступает забор и строения, возведенные соседями. Так, подобное строение должно быть построено не меньше чем за 5 м от границы надела в сторону улицы или до проезда. Минимальное расстояние до границ участка соседа зависит от возведенных там сооружений, а именно:
Если в качестве хозяйственной постройки на участке выступает баня, то она должна находиться за 8 м от иных построек. Аналогичные требования предъявляются к туалетной кабине и компостной яме. Вопрос уборной – это отдельная деликатная тема, которую изначально стоит согласовать с соседями. Обычно туалет устанавливают к северу от самого крупного помещения на участке.
Измерения
Когда постройки находятся слишком близко к соседней территории, это часто приводит к возникновению конфликтов. Чтобы правильно выполнить измерения, нужно придерживаться определенных правил. Так, расстояние от дома измеряется от цоколя, если выступающий элемент (например, крыша) составляет расстояние не больше 0,5 м. В противном случае измерения нужно делать от выступающих частей.
Хозяева обязательно должны соблюдать данные нормативы. Они устанавливались не просто так, а с учетом различных факторов. Например, когда с крыши начнут падать кучи снега, то эти требования станут сразу более понятными. Поэтому еще до начала возведения сооружений, в частности хозяйственной постройки, нормы и правила в области строительства стоит тщательно изучить. Это позволит не только обеспечить безопасность своего пребывания на участке, но и избежать конфликтных ситуаций с соседями.
Другие стандарты
Расстояние объектов устанавливается для обеспечения противопожарной безопасности, а также равномерного доступа солнечных лучей. Например, если отсутствует магистральное газоснабжение, то баллоны с газом должны храниться в пристройке на глухой стороне стены или в специальном металлическом ящике.
Нормы по охране природы гласят о том, что застройки должны находиться как минимум в 15 м от границ леса. Об этом говорится в СНиП 30-02-97. То, как они должны располагаться относительно водных объектов, определяет Водный кодекс. В основном речь идет о снабжении и отведении воды. Также существуют ограничения для выгула животных, сооружения компостов и так далее на береговой линии. Береговая линия до 20 м является государственной собственностью.
Ответственность
Чтобы не было проблем с властями и тем более с имуществом, после покупки участка, где постройки не соответствуют установленным нормам и правилам, ситуацию придется исправлять. Процесс включает в себя перенос объектов, урегулирование споров с соседями. Последнее желательно зафиксировать на бумаге и заверить договоренности у нотариуса, не ограничиваясь устными разговорами.
Если строительство хозяйственных построек осуществлялось в период, когда действовали мягкие нормативы, то вопросы рассматриваются на основании требований, установленных на тот период. Ответственность наступает в соответствии с КоАП РФ в виде штрафов, а также отказа во введении в эксплуатацию зданий. Пристройка к дому также должна быть узаконена. Самовольные застройки в ряде случаев придется снести на основании статьи 222 Гражданского кодекса.
Право собственности
Надо понимать, что формально право собственности на хозяйственные постройки, которые не закреплены путем регистрации, не распространяется. В то же время при продаже участка наличие таких построек увеличивает стоимость. Они передаются вместе с жилым домом или могут быть вывезены по договоренности сторон. Несмотря на то что отдельных документов на них не оформляется, новый собственник участка автоматически становится владельцем и всех вспомогательных построек. Он может ими пользоваться или сносить по своему усмотрению.
Заключение
Как мы выяснили из статьи, не требуется получение специального разрешения на хозяйственные постройки. В то же время при их возведении должны соблюдаться установленные нормы и стандарты. Игнорирование данных правил может привести к возникновению конфликта с соседями, которые вправе обратиться с жалобой к местным властям. Тогда ситуация усложнится. Хозяев могут обязать перенести строения или снести их, а также уплатить штраф за нарушение закона.