Что открыть в новом жк на первом этаже
Бизнес на первом этаже новостройки: что выгоднее открыть?
Бизнес на первых этажах жилого дома в новом спальном районе – это настоящий джекпот для предпринимателей, ведь люди все чаще предпочитают совершать покупки и получать услуги, не покидая пределы своего двора. Главное, занять самые удачные помещения раньше всех остальных. Но что выгоднее всего открыть, чтобы это было востребовано во всем жилом микрорайоне и не закрылось в скором времени? Прочитав этот материал, вы узнаете о самых популярных и перспективных вариантах бизнеса на первом этаже новостроек.
Продуктовый магазин
Если поблизости не будет сетевых магазинов, этот вариант – ваша золотая жила. Жильцы дома предпочтут закупиться необходимым прямо в своем доме, чем в соседнем дворе или крупном гипермаркете, в который нужно ехать. Обеспечив бесперебойную поставку свежих продуктов, вы будете обречены на 100% успех.
Бар-магазин разливных напитков
Большинство таких заведений пользуются бешеной популярностью в своих районах. И это вполне оправданно: близость расположения, постоянный завоз и востребованность продукции. Если не хочется продумывать концепцию, анализировать и подбирать ассортимент, то можно открыть франшизу: громкое имя и готовый подход помогут быстро запуститься и не прогореть.
Аптека
Удачное решение, особенно, если аптека круглосуточная. Однако стоит знать, для продажи медицинских препаратов требуется дополнительная регистрация и масса другой бумажной волокиты. Если не боитесь пройти через тернии на пути к открытию – то все звезды будут вашими.
Ателье/мастерская по ремонту обуви/ключей
Не требует большого пространства и стильного ремонта, главное – качество и скорость вашей работы. Зарекомендуйте себя как отличного спеца, используйте высококачественные материалы, делайте скидки и бонусы – от клиентов не будет отбоя. Ведь гораздо быстрее и удобнее обратиться в мастерскую возле дома, чем ехать за пределы района.
Салон красоты
Ногтевая студия, парикмахерская, студия массажа, загара – выбор за вами. Многие жительницы новых микрорайонов любят наводить красоту, не выходя за пределы двора: это экономит время и поднимает настроение – не нужно стоять в пробках, чтобы покрасить волосы или сделать маникюр.
Детская комната
Не детский сад, а именно комната. Если открыть ее рядом с салоном красоты, будет еще лучше: пока мама подстригается или делает укладку, ребенок находится под присмотром и играет в различные игры – спокойствие для мамы и развлечение для малыша. Важный момент в таком бизнесе – найти квалифицированный персонал для работы, так как работа с детьми требует особых знаний и подхода. Зачем вам жалобы?
Строительный магазин
Конечно, трудно тягаться с гигантами вроде “Строительного двора” или “Леруа Мерлен”, но они есть далеко не во всех районах города, а в новостройках то и дело возникает необходимость в тех или иных стройматериалах. И гораздо удобнее, когда можно купить все в пяти шагах от подъезда. Здесь стоит сделать упор на востребованном ассортименте и на конкурентных ценах: как бы не было выгодно ваше расположение, многие люди будут готовы ехать на другой конец города ради экономии.
Кулинария/пекарня/кондитерская
Аромат свежих булочек и кофе кого угодно сведет с ума, а жильцов дома спровоцирует спуститься и купить к завтраку свежего хлеба, круассанов или пирожных. Из сложностей – подготовка документов и разрешений, подбор пекарей и анализ ассортимента. В этой нише высокая конкуренция, поэтому стоит сделать упор на вкус и качество продукции. Вкусный хлеб, который не успеет остыть, пока вы несете его домой – что может быть лучше?
Шаурма/бургеры/пицца/роллы
Еще один вариант популярного бизнеса на первом этаже новостроек. Забежать после работы и вместо ужина заказать готовую еду. Добавьте доставку и возможность онлайн-заказа, и вы завоюете сердца жителей вашего микрорайона очень быстро. Чтобы не прогореть, не забывайте о качестве продукции и услуг, а также дополнительных бонусах и сервисе. Для таких местечковых заведений это очень важно.
Пункт выдачи заказов
Довольно востребованный бизнес, особенно в условиях пандемии: интернет-покупки возросли втрое, люди предпочитают доставку либо к двери, либо совсем рядом с домом. Плюс, нет необходимости продумывать ремонт помещения, можно ограничиться минималистичным косметическим. Важно обеспечить удобство для клиентов и оставить достаточно места для мини-склада, и по возможности, одной примерочной. Такой бизнес будет популярен всегда.
Этот список можно пополнить еще как минимум пяти пунктами, но мы оставили самые востребованные варианты, которые показали лучшие результаты в уходящем году в самых разных отраслях. Осталось определиться с направлением, а за консультацией, где открыться, приходите к нам в агентство недвижимости «СОВА». Наши специалисты по коммерческой недвижимости помогут определиться с наиболее подходящим местом для будущего бизнеса, проконсультируют по любым вопросам и оформят сделку в максимально короткие сроки.
Бизнес в ЖК: что выгодно открывать и почему
Жители новостроек в больших городах привыкли, что все необходимое находится под рукой – на первом этаже их жилого комплекса. Поэтому, даже несмотря на пандемию, открывать бизнес в ЖК, по мнению экспертов, – выгодно. Только делать это надо с умом. Во что стоит вложить деньги, как выбрать правильное место для размещения торговой точки и что важно знать о застройщике, читайте в материале.
Выбор направления
Пандемия очень сильно повлияла на все сферы привычной нам жизни. Не исключением стала и сфера торговли. Но если у торговых комплексов и моллов по понятным причинам в период самоизоляции покупательский трафик значительно упал, те же магазины «у дома» не потеряли своих клиентов. При этом, как отмечает генеральный директор Private Property Management Company Сергей Тарасов, ситуация локдауна показала: наиболее надежными (стабильными, востребованными, не подверженными закрытию) видами деятельности в ЖК являются:
Действительно, с весны 2020 года наблюдается повышенный интерес покупателей к товарам и услугам, которые можно получить онлайн. Неудивительно, что для жителей ЖК на первых этажах их дома и в холлах стали актуальными такие форматы, как постаматы и вендинговые автоматы. «Кроме того, популярны коворкинги, соседские клубы по интересам, небольшие спортзалы и другие бизнесы, направленные на удовлетворение социальных потребностей людей, проводящих большую часть светового дня внутри жилого комплекса из-за пандемии», – рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.
Согласна с коллегой вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. По ее мнению,многие собственники ритейла стали думать об открытии специальных винных клубов или даже курительных салонов. Так как на сегодняшний день очень распространены зоны коллабораций, а предприниматели смотрят на возможность открыть в ЖК бизнес, который будет привлекать клиентов как в период ограничений, так и с прицелом на будущее – когда люди, даже при наличии альтернативы, захотят отдыхать рядом с домом, заключает Катерина Соболева.
Локация
Если вы решили открыть бизнес в ЖК, одним из главных критериев для успешного ведения дела будет выступать локация.Как отмечают эксперты, «золотым стандартом» является оживленное, по местным меркам, место, где имеется транзитный трафик 100-300 человек в час в будние дни в дневные часы.
Часто на этапе строительства жилого комплекса оценить такой трафик по факту по понятным причинам невозможно. В этом случае необходимо провести анализ будущего распределения пешеходных потоков внутри будущего жилого комплекса. Профессиональные компании в сфере геомаркетинга используют для прогнозирования потоков пешеходов Ant Road Planner – математическую модель движения муравьев, рассказывает Сергей Тарасов.
«Однако и без сложных инструментов возможно спрогнозировать перемещение людей от генераторов трафика – остановок транспорта и станций метро – к так называемым «аттракторам трафика» – основным «магнитам для потребителей», к которым в ЖК относятся, как правило, супермаркеты, детские сады и школы, районный ТЦ. Эту информацию вы почерпнете из графика пешеходных дорожек внутри ЖК и плана расположения мест притяжения людей», – заключает Тарасов.
Конкуренты и застройщики
Возможные конкуренты и застройщики, в чьих ЖК планируется открыть бизнес, не случайно объединены в один пункт.Есть два типа девелоперов. Первый тип знает особенности управления коммерческими помещениями в новостройках, а второй – просто продает помещения. В случае, когда застройщик просто продает коммерческие помещения, ему неважно, кто купит ту или иную локацию. Поэтому здесь владельцу бизнеса необходимо самостоятельно проверить список уже работающих поблизости точек. И если, к примеру, в небольшом ЖК уже работают три салона красоты, смысла открывать четвертый, скорее всего, нет.
Другое дело, когда застройщик хочет сделать действительно качественный набор социально-бытовых объектов в жилом комплексе. «Такому девелоперу важна продуманная инфраструктура в проекте, и он будет внимательно относиться к покупателям помещений: оценивать их состоятельность, намерения на долгосрочное развитие. Уже на стадии проектирования застройщик, выбравший данную схему, понимает, сколько в ЖК должно быть салонов красоты, кафе, ритейлов, фитнес-клубов и проч.», – комментирует генеральный директор девелоперской компании Insolver Андрей Елисеев.
Размеры: что и подо что
По утверждению руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Вадима Кашкина, сегодня самыми ликвидными являются коммерческие помещения трех типов. Первый – площадью 50-100 кв. м. Его можно использовать под самые различные предприятия: салоны красоты, мини-кофейни, цветочные и бакалейные лавки, пункты выдачи товаров на заказ. Второй – от 500 до 1000 кв. м. Такой тип подходит для продуктовых супермаркетов. И третий – помещения от 200 до 300 кв. м. На таких площадях удобно размещать бизнесы из серии медицинских услуг или центров раннего развития, отмечает Кашкин.
Покупка или аренда
Ранее сделки с коммерческими помещениями делились поровну на две категории: половина объектов приобреталась под собственный бизнес, половина – для сдачи в аренду. В последний год превалирует вторая категория сделок, так как покупка помещения для открытия бизнеса сегодня выглядит рискованно, рассказывает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
И у покупки, и у аренды коммерческих помещений в ЖК есть свои нюансы. Так, приобретая помещение в новостройке, предприниматель гарантирует себе это место, что позволяет ему строить долгосрочные планы по развитию бизнеса и не бояться, что рано или поздно его может «выселить» арендодатель.
«В то же время такая покупка требует существенных вложений, которые в случае с арендой можно было бы потратить на развитие бизнеса. Существует и риск того, что бизнес просто «не пойдет», и бизнесмену придется искать помещение в другой локации, где его товары или услуги будут более востребованы. А на то, чтобы продать приобретенную коммерческую недвижимость и вернуть вложенные средства, может уйти немало времени», – комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аренде коммерческого помещения стоит принимать во внимание тот факт, что в новостройках все подобные лоты передаются без ремонта. Поэтому прежде, чем открыться, вам предстоит сделать выбор, готовы ли вы делать ремонт «с нуля» или же готовы ждать освобождения помещения уже с отделкой. «Первый вариант связан с большими финансовыми вложениями и рисками. Второй – менее затратный, но выбирать помещение уже придется по остаточному принципу. По опыту, от 20 до 40% арендаторов, открывшихся в новых ЖК на первых порах, закрывают свои точки. Состав операторов становится более-менее стабильным через 2-3 года после заселения комплекса», – рассказывает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Технические моменты
В современных ЖК девелоперы научились делать планировки эффективными и адаптируемыми под различные виды бизнеса, однако часто предприниматели сталкиваются с отсутствие нужной мощности электрических сетей или невозможностью реализовать нормальную вентиляцию или работу системы кондиционирования. Поэтому прежде, чем принять решение о покупке или аренде коммерческого помещения, обязательно надо сделать технический аудит и понять, под какие виды бизнеса можно будет использовать это помещение, советует основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов:
«Учитывая, что площадь обычно небольшая, стоимость такого аудита будет в разы меньше, чем убыток от простоя помещения. И, конечно, если застройщик обещает, что все сделает и обеспечит необходимыми инженерными решениями, обязательно прописывайте в договор не только обязательства, но и детальные технические характеристики. Потом будет поздно что-либо добавлять. Кроме того, без этого пункта при отсутствии чего-либо нужного дополнительные расходы лягут на вас».
Насколько выгодно открывать бизнес в ЖК?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно посмотреть на цифры. Антон Белых приводит следующую статистику: при сопоставимой стоимости кв. м доходность от нежилых помещений в аренду в 2-3 раза выше, чем от сдачи в аренду аналогичной квартиры. Например, квартиру стоимость 10 млн руб. можно сдать не дороже 40-50 тыс. руб. в месяц (если речь о мегаполисе – прим. ред.). Коммерческое помещение такой же стоимости в зависимости от района и локации будет приносить уже 100-150 тыс. руб. в месяц.
Квартиры на первых этажах новостроек
В современных новостройках квартиры на первых этажах встречаются редко. Однако те ЖК, которые были введены в эксплуатацию 10-15 лет назад, еще обладают такой опцией.
«Такие квартиры стоят дешевле из-за ряда неудобств, так как окна просматриваются, идет шум с улицы и от подъезда и пр. Дисконт на подобные лоты зависит от применяемой модели ценообразования, видовых характеристик и площади. При прочих равных условиях квартира на первом этаже будет на 7-10% дешевле аналога на невысоком этаже. При этом у квартир на первом этаже есть серьезное преимущество – возможность проведения перепланировки с переносом мокрых зон. В ряде случаев такие многокомнатные квартиры «нарезают» на студии для последующей перепродажи уже сами собственники, но это достаточно специфическое направление деятельности», – рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Если рассматривать приобретение квартиры на первом этаже как инвестицию, скорее всего, это не самое выгодный вариант. При покупке на ранней стадии строительства с целью перепродажи данная квартира может быть в дальнейшем не востребована. При сдаче в аренду доход от нее также будет ниже, чем у более ликвидных этажей, считает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер» Евгения Гераськина.
Возможно, стоит рассматривать такую квартиру в качестве первого жилья. Однако необходимо учитывать моменты, о которых эксперты сказали выше. Что же касается открытия в квартире на первом этаже бизнеса – эксперты не рекомендуют идти на такой шаг.
«Для использования квартиры в коммерческих целях потребуется перевести ее в нежилой фонд. Просто так разместить офис, студию или магазин там нельзя, а перевод является довольно затратным делом в плане финансов и времени», – комментирует генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.
Открывать бизнес в ЖК или нет – решать вам. Но перед тем, как это сделать, обязательно соберите как можно больше данных о самом ЖК и о районе. Также помните: в коммерческой недвижимости действует то же правило, что и в случае с квартирами: чем строящийся жилой комплекс ближе к своему завершению, тем дороже квадратные метры.
На первом этаже: как запустить бизнес в ЖК
Какой бизнес не получится открыть в жилом комплексе? Как правильно рассчитать трафик? От чего зависит арендная ставка? Редакция «Своего дела» пообщалась с экспертами рынка недвижимости и узнала о тонкостях работы в ЖК
Что открывать
Чаще всего предприниматели открывают в ЖК супермаркеты, аптеки, дома быта, потому что предлагаемые в них товары и услуги пользуются стабильным спросом, говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина. У жильцов также востребованы салоны красоты и мини-кафе формата «У дома», так как они позволяют сэкономить время.
В жилых домах запрещено размещать магазины, где продают бытовую химию, автозапчасти, шины, машинное масло и синтетические ковры. Эти товары относятся к легковоспламеняющимся и могут стать причиной пожара. Нельзя открывать специализированные магазины, в которых 80 % товаров из одной категории (рыба, овощи и др.). Они могут вызывать дискомфорт у жильцов, например из-за запаха.
В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей.
В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей.
Из-за угрозы здоровью жителей в домах также не размещают больницы, диспансеры, подстанции скорой и неотложной помощи. Медицинские учреждения, в том числе фельдшерско-акушерские пункты и стоматологические кабинеты, допускаются, если в них можно войти через отдельный вход.
Как выбрать жилой комплекс
Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.
Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.
Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.
Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.
Выбирайте жилой комплекс, исходя из его целевой аудитории. Если вы планируете открыть дом быта с ценами ниже среднего по городу, подойдёт дом эконом- и комфорт-класса. Если же речь идёт о частном детском саде, лучше ориентироваться на комплексы бизнес-, премиум- и элит-классов. Они отличаются по ценам за квадратный метр недвижимости, размеру квартир. Например, в зданиях бизнес-класса ставка на 40 % выше, чем в домах массового сегмента. По данным агентства недвижимости Metrium, в 2019 году 51 % первичного рынка жилья составляли дома эконом- и комфорт-класса, 42 % — ЖК бизнес-класса, 5 % — премиум-класса, а 2 % приходилось на элитную недвижимость.
Что надо выяснить у застройщика
Прежде чем запускать бизнес, обратитесь в коммерческий отдел компании-застройщика и выясните, актуален ли для жителей ваш бизнес. Там можно попросить схему развития комплекса и узнать, сколько человек будет жить в заинтересовавшем вас квартале. Далее изучите конкурентную среду: сколько схожих проектов в комплексе или домах по соседству. По данным строительного концерна «Крост», на пять тысяч жителей города необходимо от трёх до шести продовольственных магазинов, пять-шесть салонов красоты или парикмахерских, две-три медицинские организации, включая стоматологический кабинет, столько же образовательных организаций, один-два магазина детских товаров, одно банковское отделение и одна аптека.
Вход на территорию комплексов бизнес-, премиум- и элит-классов обычно закрыт. Поэтому аудитория ограничена только жильцами и их запросами, пояснил Вадим Кашкин. Иногда коммерческие помещения таких ЖК с точки зрения инженерных коммуникаций не предназначены для некоторых видов бизнеса (например, ресторанов или продуктовых магазинов). Девелоперы заранее понимают, что такие услуги жителям не нужны.
«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»
«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»
Где открываться
Чаще всего бизнес открывают на цокольном и первом этажах. Согласно данным ЦИАН, арендная ставка за квадратный метр на «цоколе» в 1,5–2 раза ниже (в зависимости от класса ЖК), чем на первом этаже. Менее популярные локации для предпринимателей — подвал и второй этаж.
Клиент должен попадать в помещение через отдельный вход. В новых домах он, как правило, предусмотрен проектом жилого комплекса. Если входа нет, арендодатель может построить его с согласия собственника. Но для всех изменений в планировке на общедомовой территории или в инженерных сетях нужно получить письменные согласия всех владельцев квартир в ЖК.
Ещё один вариант — открыть бизнес в квартире на любом этаже. Но для того чтобы обслуживать клиентов, её нужно перевести её в нежилое помещение. Это нельзя сделать с пространством, которое является частью квартиры (например, с комнатой) или доступно только через общий вход.
Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора). Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров. В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.
Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.
Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора). Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров. В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.
Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.
Как рассчитать трафик
Его нужно посчитать отдельно для рабочих и выходных дней. В будни достаточно взять два дня. Выберите часовые интервалы утром, днём и вечером и посчитайте, сколько людей прошло мимо заведения. Количество прохожих надо умножить на продолжительность смены, в которую вы считали. Например, если ваше заведение работает с 9 до 19, утро, вероятно, продолжается до полудня.
Данные за каждый день нужно сложить. Результат подсчётов в будние дни надо поделить на пять, в выходные — на два. Так вы получите два средних показателя по трафику. Самая высокая проходимость в помещениях на первой линии комплекса, у проезжей части.
Сколько стоит аренда
Арендная ставка зависит не от класса или возраста ЖК, а от района, расстояния от метро и пешеходного трафика. В Москве она варьируется от 10–60 тысяч рублей в год за квадратный метр. «Чем ниже транспортная доступность, чем дальше помещение от центра, чем меньше людей могут попасть на территорию, тем ниже ставка», — объясняет Вадим Кашкин из «НДВ — Супермаркет недвижимости».
Если пространство выходит во двор, а в доме заселено менее 70–80 % квартир, минимальная ставка составит от 10 тысяч рублей за квадратный метр в год. В заселённом доме на первой линии квадратный метр помещения со свободной планировкой, высокими потолками и витриной обойдётся в 18 тысяч рублей в год. В жилых комплексах бизнес-класса с огороженной дворовой территорией, но с открытым доступом к коммерческим помещениям ставка достигает 48–60 тысяч рублей за квадратный метр в год.
Затраты на ремонт зависят от площади, планировки помещения, наличия необходимых инженерных коммуникаций. В новостройках коммерческая недвижимость сдаётся «под отделку». Это подразумевает бетонную стяжку, стеклопакеты, подведённые системы вентиляции и отопления. Остальные затраты, включая коммунальные расходы (если иное не прописано в договоре) должен покрывать предприниматель,. Капитальный ремонт ( замену или восстановление строительных конструкций и инженерных сетей) проводит собственник помещения за свой счёт.