Что нового в екатеринбурге
Екатеринбург бьет рекорды по строительству жилья и ценам на него. Будет ли обвал рынка?
Политические лозунги и рыночные механизмы смешались в жилищном секторе России, и Екатеринбург не стал исключением. В городе-миллионнике усердно выполняют задачу президента строить как можно больше жилья, несмотря на то что нет денег на достаточное число новых детсадов, школ и дорог, а цена квадратного метра в два раза превышает среднюю зарплату. Znak.com поговорил с главой аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым о том, кто будет покупать рекордное количество строящихся квартир, что станет с ценой квадратного метра в 2022 году, повлияет ли на рынок реновация на Уралмаше и почему власти не устраняют перекос между строительством жилья и социальной инфраструктуры.
«Строить больше — это не рыночный результат, это федеральная установка»
— В Екатеринбурге сейчас строится рекордный объем жилья — 3,4 млн квадратных метров. При этом цена квадратного метра уже 105 тыс. рублей, школы в новых районах переполнены, на дорогах пробки. Что же будет потом, когда это все построят? Некоторых такой бум строительства не столько радует, сколько пугает. А вас?
— Меня пугает то, что отстает строительство социальной инфраструктуры, но то, что в городе строительный бум — скорее радует. Если люди покупают квартиру в этом городе, значит, они верят в его будущее, что важно. Появление инфраструктурных проблем — это плохо, это издержки роста, с которыми надо работать. Этому мы пока, к сожалению, не научились. Но было бы хуже, если бы не было доверия к строительному комплексу и люди не покупали в Екатеринбурге квартиры, а уезжали, например, в Краснодар или Москву.
— И все же, что делать с нехваткой инфраструктуры, на которую в бюджете нет денег? С одной стороны, власти активно выдают разрешения на строительство, а с другой стороны, пеняют горожанам, что те сами выбирают жилье на проблемных территориях. Власть — за застройщиков или за население?
— Думаю, что представители власти сегодня не за девелоперов и не за горожан, они за президента, который требует нарастить объем ввода жилья. Они по большому счету и отвечают перед своим вышестоящим начальством, а не перед горожанами.
То, что виден перекос в сторону интересов бизнеса, объясняется скорее политическими ориентирами, а не лоббистскими возможностями девелоперов.
Застройщики готовы работать в рамках тех установок, которые звучат сегодня по всей стране: «Дайте нам больше квадратных метров». Эта ситуация не нормальная. И город, и регион должны регулировать вопросы с социальной инфраструктурой. Просто надо смотреть чуть дальше, чем на ближайшие два-три года.
Но, к сожалению, политические задачи надо решать сегодня. Строить больше — это не рыночный результат, это федеральная установка. Очевидно, что большинство чиновников не будут задумываться о последующем негативном эффекте. Оспаривать политические лозунги, которые сейчас есть в стране, — это самоубийство по большому счету.
По-хорошему, надо возвращаться к вопросам — а зачем нам эти миллионы квадратных метров? Какое жилье мы хотим построить, какие города мы хотим увидеть и к чему вся эта гонка, если она не делает жителей городов более счастливыми?
Но я могу и поругать горожан, которые действительно не до конца задумываются о решениях, что и где они покупают. Выбирая самую дешевую квартиру, надо понимать, что это цена рыночная, она обусловлена какими-то разумными характеристиками. И если квартира в развитом районе стоит, к примеру, 5 млн рублей, а где-то не периферии она стоит 3 млн, то эта разница не из-за того, что в одном месте застройщик хочет продать дороже, а в другом хочет продать больше. Она обусловлена и какими-то характеристиками — самого жилого комплекса, или территории, или тем и другим.
«Ощущение некоей справедливой цены — это вопрос эмоциональный и психологический»
— Но ведь это жилье люди покупают не потому, что слепы и не видят, что из района ведет всего одна дорога в центр. А потому что у них просто нет денег на квартиру ближе к центру.
— Выбор ведь не только в том, брать ли кредит побольше, чтобы купить жилье подороже. Выбор еще между старым жилым фондом и новым. Иногда по схожей цене предлагают квартиру в новостройке на условной Широкой Речке и хрущевку в Пионерском, где нет таких проблем с пробками. Выбор всегда есть, хоть и не всегда он идеальный.
Но мы можем выбрать либо район с лучшими характеристиками, либо квартиру с лучшими характеристиками за ту же цену.
И каждый эти приоритеты должен расставлять для себя самостоятельно. Но для некоторых проблемы становятся очевидными только тогда, когда они сталкиваются с ними.
— Словом, или дудочка, или кувшинчик. К вопросу о ценах. Не оставляет ощущение, что жилье, которое сейчас продается за бешеные деньги, того не стоит. Вы не согласны?
— Ощущение некоей справедливой цены — это вопрос эмоциональный и психологический, а не экономический. Переоценка рынка жилья произошла очень быстро, и иногда цифра в 150 тыс. рублей за квадратный метр в Екатеринбурге действительно пугает. С другой стороны, посмотришь цены Краснодара, которые выше екатеринбургских, я уже не говорю про Москву (средняя цена в новостройке в ноябре около 420 тыс. рублей. — Прим. ред.) или про Анапу, которая всегда была очень дешевым рынком на Черноморском побережье, там сейчас ценник в некоторых проектах составляет сотни тысяч рублей. Поэтому все относительно. Кроме того, есть люди, которые, покупая квартиры по цене 150 тыс. рублей за квадратный метр в Екатеринбурге, считают, что успели совершили выгодную, удачную покупку.
Мне кажется, что Екатеринбургу за последние два года удалось выдержать разумный баланс по тепам роста цен (за два года он составил 30%. — Прим. ред.). Поэтому даже если рынок перейдет к спаду или вдруг случится какой-то кризис, мы из него выйдем относительно безболезненно, так как рынок не перешел рамки разумного.
«Скрытый резерв покупателей — это большие семьи»
— Для кого строится такое большое число новых квартир? В Екатеринбурге официальное число жителей уже несколько лет крутится вокруг отметки в 1,5 млн человек. За прошлый год прирост составил всего 1 тыс. человек. Кто это все будет покупать?
— Замечу, что в Екатеринбурге, пусть и копеечный, но прирост населения все же есть. Это отличный результат на фоне других крупнейших городов России. Из миллионников только Екатеринбург и Краснодар в прошлом году остались в положительной зоне по приросту численности.
Но вы правильно ставите вопрос — за счет чего рынку развиваться в перспективе? Лет 10-15 назад рынок жилья в Екатеринбурге рос во многом за счет накопленного дефицита, за счет заметного притока новых жителей. А сейчас будущее развитие, наверное, возможно только за счет того, что население будет улучшать свои жилищные условия, отказываясь от старого, не самого комфортного жилья, в пользу нового. Поэтому рост объемов строительства будет связан с высвобождением старых помещений, площадей и обновлением каких-то территорий.
— То есть в будущем будут простаивать хрущевки и брежневки, из которых все переедут в более комфортное новое жилье?
— Простаивать они, конечно, не будут. Просто есть вероятность, что лет через десять получим более широкую ценовую разницу между типами жилья. Хрущевка в каком-нибудь депрессивном районе, который не обновлялся, потеряет в цене относительно рынка гораздо больше, чем сейчас.
— Переизбытка квартир не будет?
— Я не могу сказать, что сейчас жилья недостаточно. Десять лет назад нам говорили, что надо выйти на отметку по обеспеченности 30 квадратных метров на человека. Мы сейчас к этой цифре приблизились. Когда говорят, что в Америке она в два-три раза выше, не учитывают, что мы сравниваем не с мегаполисом. У нас в принципе жилой фонд сформирован квартирами, а не частными домами. И здесь по определению обеспеченности по 70-80 метров на человека не будет никогда.
Скрытый резерв покупателей — это большие семьи. Для одиноких людей у нас рынок сегодня достаточно благоприятный: мы можем купить студию, однокомнатную квартиру. А в больших семьях, как правило, очень стесненные условия. И привлечь этих людей на рынок не всегда бывает легко.
Поэтому следующие 10 лет будут связаны, наверное, с качественным улучшением жилищных условий этой категории граждан. И в новостройках, наверное, нужно будет большее разнообразие квартир, чем сейчас.
— У этих покупателей еще должно быть достаточно средств. Если сравнивать среднюю зарплату и цену квадратного метра, становится ли жилье доступнее? Сейчас разница примерно в два раза.
— Для рынка жилья сейчас важна та группа людей, которая получает зарплату выше средней. Она часто определяет движение рынка жилья. Но если мы будем сопоставлять показатели заработной платы с ценой квадратного метра, то доступность жилья у нас росла до 2019 года. А в последние два года уже происходит ее снижение, так как темпы роста цен ускорились. До этого средние показатели по зарплате росли гораздо быстрее, чем цены на квартиры. Но доступность определяется не только уровнем цен и зарплатами, но еще и инструментами, например ипотекой. Низкие ставки по ипотеке позволили привлечь на рынок даже тех, у кого зарплата не растет последние лет пять. Длительные сроки кредитов, сниженные ставки позволяют занимать много, надолго и таким образом быть участником рынка жилья.
— Застройка новыми домами Уралмаша и Эльмаша, где определены участки под комплексное развитие территории, повлияет на ситуацию на рынке? Будут ли те, кто сегодня делает выбор в пользу Академического или Солнечного, покупать квартиры на Уралмаше?
— Нет, не будут. Уралмаш и Эльмаш — это территории с высоким локальным патриотизмом, то есть люди из этого района никуда не поедут. А тех, кто никогда не жил на Уралмаше, наоборот, туда затащить очень тяжело. Те проекты, которые будут реализовываться на севере Екатеринбурга, в большей степени будут востребованы жителями этих микрорайонов. Важно дать им возможность улучшить жилищные условия там, где они живут, если они не хотят оттуда уезжать. И в этом плане выбор территории под КРТ вполне обоснован. Наличие новостроек в сложившихся районах — это важный аспект развития города. Иначе из района будут уезжать, он будет дряхнуть, деградировать. Постепенное обновление жилого фонда — это оптимальный путь развития. У нас есть районы, где живет одна молодежь, и есть локальные территории, где скоро останутся одни пенсионеры. Там люди всю жизнь живут в одной квартире и стареют вместе с этой квартирой. Кстати, в последние годы объемы строительства и рынок в Екатеринбурге стали более территориально распределенными. У нас появилось больше проектов в разных районах. И это лучше, чем концентрация половины рынка на отдельных территориях.
Впрочем, перераспределить спрос в пользу КРТ не удастся еще и по той причине, что это будут слишком незначительные проекты по сравнению с теми миллионами квадратных метров, которые сейчас строят.
— А почему проекты КРТ не будут масштабными? Это неудачный механизм?
— Механизм сегодня построен полностью на финансовых возможностях девелоперов. Естественно, что здесь больших вливаний не будет. Они будут точечными, адресными. Где-то будут жители не соглашаться с предложенными условиями, что-то будет тормозить и стопориться.
— Из-за высокого спроса на жилье в некоторых регионах девелоперы думают о сносе торговых центров ради строительства на их месте жилых домов. Считаете ли такой вариант реалистичным для Екатеринбурга? Где, на ваш взгляд, можно было бы выгодно реализовать такой проект?
— Сходу пример не назову, но это естественный процесс — смена функционального значения либо помещений, либо территорий. Когда мы сегодня сносим заводы и на их месте строим жилье, это нас почти не удивляет, мы к этому привыкли. Возможно, что на каком-то этапе на какой-то территории мы столкнемся с условиями, когда собственнику участка будет выгоднее снести торговый центр, если он перестанет приносить прибыль. Исключать такой вариант нельзя. С учетом того спроса, который есть на рынке, это не кажется удивительным. Другое дело, что прямо сейчас, в моменте, таких условий еще не создано. Но такие решения вписываются в логику сегодняшнего развития рынка: если застройщики хотят что-то построить, они сносят все под корень и потом с чистого листа начинают возводить новое строение.
«В 2022-м продажи будут ниже при более высоких ценах»
— Какой прогноз по ситуации на рынке в 2022 году в можете дать?
— Мы ждем, что предложение на рынке останется высоким, строить будут много. Мы видим, что сейчас в стадии подготовки и вывода на рынок новых проектов радикальных изменений не происходит, поэтому выбор жилья в следующем году должен быть высоким. Рост цен будет ограничивать спрос. Ипотека скорее всего в следующем году будет буксовать, если мы не получим новых подпорок со стороны государства, каких-то дополнительных стимулов или субсидий. Скорее всего, такие решения приниматься будут, и рынок по-прежнему будет поддерживаться за счет политических решений.
Но тем не менее мы ждем, что в следующем году продажи будут ниже уровня 2021 года процентов на 10-15%. Правда при более высоких ценах. Цены пока растут. Скорее всего, в 2022 году начнется их стабилизация, но это будет зависеть еще и от роста инфляции. Девелоперы будут жертвовать темпами продаж, но вряд ли стоит ждать какого-то отката по ценам. Разве что возможен переход к каким-то адресным, более интересным предложениям. Вероятны акции, скидки. Но возвращение цен на допандемийный уровень пока выглядит фантастикой. Для вторички квартир по-прежнему мало, рынок не насыщен, и это будет влиять на рост цен как минимум полгода, пока предложений не станет больше.
Для обвала условий совершенно нет. Слишком далеко зашло государство в вопросе стимулирования рынка жилья и сейчас так просто от этого не отступится. По крайней мере, пока не изменится видение этого политического вопроса.