Что нельзя делать при перепланировке
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
И избежать штрафа и проблем с продажей квартиры
Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.
Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.
В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.
Что такое перепланировка и переустройство
Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.
Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.
Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.
Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.
Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.
Какая перепланировка считается незаконной
Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.
Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.
Приведу реальные примеры.
Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.
Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.
Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.
Таких решений по России наберется немало.
А если сделать перепланировку тайно?
Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.
Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.
Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.
Как проверить законность перепланировки
Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.
Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:
В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.
При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.
В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.
Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.
Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.
Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.
Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.
Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.
Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.
Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.
На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.
Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.
В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.
В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.
Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.
Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.
Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.
Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.
Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.
В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.
Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.
Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора
Что можно делать без согласований
Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев, смена напольного покрытия (но не всегда можно менять материал на более тяжёлый: например, вместо деревянных полов можно постелить ДСП, а на него положить линолеум, но нельзя делать без согласования тёплый пол с цементной стяжкой). Можно заменить двери, окна, ванну на душ (в том числе душ строительного исполнения), закрыть коммуникации гипсокартонными коробами и прочее.
Согласования не требуют также:
Что можно согласовать легко
Изменения, которые не меняют помещение принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома, согласуют без проблем.
Перед началом ремонта нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие, а какие нет. Также там можно узнать, где проложены вентиляционные каналы, электрические сети и другие коммуникации.
В городских жилищных отделах или в БТИ есть полный список разрешённых изменений, обычно в него входят:
Узаконить такие перепланировки можно в БТИ, городском жилищном отделе или в МФЦ (в муниципалитете подскажут, кто отвечает за это в вашем городе).
Комментарий от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:
Делать перепланировку до получения официального разрешения в БТИ не рекомендуется. Но если речь идёт о простых вариантах (например, переносе проёма двери в НЕнесущей стене на полметра влево или вправо), то можно начать ремонт до официального согласования: вряд ли инспекторы БТИ будут придираться к таким деталям. Но лучше делать всё по порядку: сначала согласовать работы, затем начинать их.
Важно: даже если вы даже сделали несущественную переделку, но не согласовали её, она всё равно будет считаться незаконной перепланировкой квартиры, пока вы не получите все необходимые разрешения.
Что можно сделать, но это будет сложнее
Более сложные проекты могут быть согласованы, но с трудом. К ним относятся:
· создание веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
· надстройка, расширение балкона;
· перенос инженерных коммуникаций;
· объединение двух квартир на разных этажах.
Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Чтобы их разрешили, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов, причём часто требуют, чтобы его делали авторы дома или их правопреемники.
Среди популярных дизайнерских решений, которые сложно согласовать, — утепление балкона или террасы с установкой тяжёлых многокамерных стеклопакетов и устройством дополнительной стяжки на полу. Создание такой «дополнительной комнаты» на балконе увеличивает нагрузку на плиту: она может не выдержать и рухнет. А ещё это способно повлиять на вентиляцию наружных стен дома и создать парниковый эффект.
Такие перепланировки делать можно, но в очень редких случаях. И придётся постараться, чтобы всё одобрили. Часто такие переделки не согласовывают по принципу «никто не узнает». Но в дальнейшем продать квартиру с неузаконенной перепланировкой бывает затруднительно: покупателей отпугивают возможные проблемы и они просят скидку (а банки и вовсе не согласовывают ипотеку для таких объектов).
Какие перепланировки делать нельзя
Некоторые перепланировки нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Их объединяет принцип: нельзя делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям.
К запрещённым перепланировкам в квартире относятся:
Таких «нельзя» довольно много: для конкретного дома лучше уточнить все пункты в БТИ или конструкторских бюро.
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры
Строительные нормы придуманы не просто так: от них зависит безопасность дома и комфорт жизни в нём. Как минимум, вам может стать неудобно жить самому, а как максимум — может рухнуть полдома. Так, в апреле 2019 года на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге из-за самовольной перепланировки обрушилась стена и разошлись панели. Были прецеденты, когда гибли люди. Например, в Выборге в 2006 году из-за перепланировки обрушилась четырёхэтажка и погребла под собой 7 человек.
Кейсы от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:
Вот несколько реальных случаев из моей практики, когда клиенты делали несогласованные перепланировки и пожалели об этом.
Пробили общую стену с шахтой лифта и не смогли жить в квартире из-за шума
Семья сделала нишу для стиральной машины, пробив стену в шахту лифта (рабочего!). Конструктивно, кстати, это было безопасно, но перепланировка повысила уровень шума в квартире до нестерпимого. Каждый раз, когда ехал лифт, это было слышно во всей квартире. Единственное, что мы могли им посоветовать, — переделать всё обратно.
Выдолбили углубление в стене, и она обледенела
Другой клиент расширил спальню на 13 сантиметров: ради них он выдолбил нишу для кровати в стене. Стены в доме были достаточно толстыми, 38 см — после такого «дизайнерского» решения осталось ещё 25 см. Однако за стеной был деформационный шов между секциями дома — это зазор, который делается для сейсмической безопасности и уменьшения нагрузки на конструкции дома из-за теплового расширения при сменах сезона. Квартира стала сильно промерзать, вплоть до того, что стена спальни обледенела. Пришлось возвращать всё назад.
Обрезали вентиляционный канал и получили плесень на стенах
Часто во время ремонта перерезается вентиляционный канал, что нарушает циркуляцию воздуха в доме. Из-за этого в квартире может появиться плесень (и не только у вас). Решение то же, что в предыдущих случаях: тратить деньги, время и силы на то, чтобы всё вернуть в первоначальное состояние.
Объединили лоджию и комнату и замерзли
Нередко люди объединяют лоджию и комнату (или кухню), чтобы получить больше пространства. Но в нашем климате это обычно заканчивается плохо: полгода в объединённой комнате будет очень холодно. А если включить обогреватель, то это увеличит расходы на электричество и повысит риск пожара из-за короткого замыкания, так как нагрузка на сеть будет повышенной.
Изрешетили несущую стену ради полочек для статуэток и потеряли несколько сот тысяч рублей
Самый страшный (и одновременно забавный) кейс у меня был такой. Один любитель статуэток и сувениров из путешествий заказал дизайнеру серию маленьких ниш специально для коллекции. Дизайнер спроектировал все правильно: ниши должны были быть сделаны из гипсокартона. Но заказчику было жалко терять 15 сантиметров, и он заказал бригаде строителей… долбить несущую стену. Бригада была непрофессиональная и изрешетила стену как сыр. О перепланировке знал инженер технадзора, он зашёл проверить, как ведутся работы, и спас целый дом: ремонт делался на втором этаже новой, ещё почти незаселённой 10-этажки. Здание почти наверняка рухнуло бы, когда заехали люди, завезли мебель, технику, и нагрузка бы многократно возросла. В итоге стену пришлось скреплять железной рамой и обшивать гипсокартоном. Хозяин заплатил и за проект усиления стены, и за его исполнение. Зато ниши под статуэтки глубокие вышли, да.
А ещё с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать квартиру
Несогласованная перепланировка может помешать продать квартиру в будущем. Покупатель, скорее всего, запросит план БТИ (а в случае с ипотекой это обязательное условие). Если реальность будет расходиться с ним, то возможны варианты.
Ну, а если я буду жить сам. Никто же не узнает!
О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы. Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому. Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции. Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита. В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали.
После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.
Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов. Как правило, с большим дисконтом, до 30%. А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.
Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей. Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей. А с торгов квартиру продали за 3 млн. На руки вы получите 2,5 млн рублей.
А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова
Перепланировка квартиры 2021- что можно, а что нельзя?
Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт
В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2021 год. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.
Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно здесь.
Содержание статьи
Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:
Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.
Комментарий к видео:
С выходом нового постановления Правительства Москвы № 1104 от 29 декабря 2017 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта изменился незначительно с выходом Постановления Пр-ва Москвы №1335 от 29.08.2020. Добавленные пункты мы разберём во втором видео.
Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:
Что можно делать при перепланировке квартиры?
Согласованный лист с новой планировкой квартиры.
Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:
Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.
Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше (после выхода ППМ №1335 от 19.08.2020, актуального и в 2021 году).
Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.
Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).
Теперь выход из санузла (помещения с унитазом) можно выполнять в жилую комнату или кухню, так как ПП РФ №1631 отменило действие СанПиНа 2.1.2.2645-10, который раньше запрещал выполнять такую перепланировку.
Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200 мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.
Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.
С этой статьёй читают
Незаконная перепланировка квартиры в 2021. Все аспекты.
Оформление перепланировки квартиры в 2021. Разбор.
Проект перепланировки квартиры в Москве недорого.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.