Что называют физическим износом зданий

Физический износ зданий

Физический и моральный износ зданий. Расчет остаточного ресурса

Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества.

С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухонепроницаемые качества.

Это явление называется физическим (материальным, техническим) износом и определяется в относительных величинах (%) и в стоимостном выражении.

Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить физический износ здания.

Оновными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем в процентах.

Физический износ устанавливают:

— на основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

— экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

— инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств.

Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов.

Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа.

Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатацией свойств.

Оценки физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессом, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа.

По физическому износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом. При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается.

В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20—30 лет и после 90-100 лет.

На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта.

Источник

Физический износ здания

В процессе эксплуатации любого здания или сооружения его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные свойства. Поэтому в строительной сфере принято считать, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.

Физический износ сооружений и зданий – что это такое

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Стадии износа

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

К числу плюсов метода относят:

Недостатки также имеются:

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Правила оценки

Ведомственными строительными нормами установлены правила оценки физического износа зданий:

Учесть обязательно нужно то, что данные правила не распространяются для оценки износа жилых зданий, разрушения которых произошли вследствие стихийных бедствий.

Заключение

Вне зависимости планируется капитальный или текущий ремонт объекта, продажа, аренда или покупка здания мероприятия по определению оценки физического износа жилых и нежилых зданий позволяют определить реальное состояние сооружений, а также установить причины, по которым возникли повреждения и деформации. Чтобы эксплуатировать здание согласно действующему законодательству и быть уверенным в его безопасности и надежности, необходимо определять его физический износ.

Источник

Определение физического износа здания

В процессе эксплуатации конструктивные элементы и инженерные сети любого здания подвергаются воздействию различных факторов, в результате чего постепенно теряют свои первоначальные характеристики. Такой процесс называется физическим износом и требует регулярного контроля со стороны соответствующих специалистов. Здание с большой степенью износа становится небезопасным для эксплуатации, теряет в цене и может разрушиться до такой степени, что потребуется его снос.

Фактор физического износа зданий в большой степени влияет на принятие управленческих решений, касающихся использования недвижимости. Если степень износа строения велика, важно понимать размер затрат на его восстановление и приведение в состояние, пригодное для использования. Если же строение изношено очень сильно, возникнет вопрос о его капитальном ремонте или даже о признании негодным для дальнейшей эксплуатации. И в том, и в другом случае стоимость реконструкции может быть равной расходам на покупку объекта.

Предварительный расчет

Определение физического износа зданий является важной задачей, решение которой стоит доверить профессионалам. После обследования экспертами заказчик услуги получает детальное и полное определение степени износа объекта и его частей и может принимать решения относительно недвижимости, оперируя реальными фактами.

ТРИАДА ЭКСПЕРТ предлагает услуги строительных экспертов, которые могут провести обследование объекта, а также достоверно определить степень износа здания и возможность его последующей эксплуатации.

В каких случаях необходима экспертиза

Определение физического износа здания необходимо для принятия решений по управлению недвижимостью, в частности:

Наши эксперты занимаются определением физического износа зданий в Москве и Московской области. По результатам обследования готовится техническое заключение с выводами и рекомендациями о возможности эксплуатации здания. Компания ТРИАДА ЭКСПЕРТ специализируется на подобных работах и предлагает выгодные условия сотрудничества.

Как проводится обследование

Проверка состояния здания, выполненная нашими сотрудниками, дает возможность установить степень физического износа здания и его элементов. В заключении будет отображена реальная картина, и клиент может оценить, насколько параметры обследуемого строения отклоняются от идеальной нормы. Документ, выданный экспертами, предъявляется в органы местной власти, в суды, используется для определения стоимости объекта или его аренды. Он является юридически значимым и имеет большой вес при разбирательствах сторон.

Определение физического износа зданий осуществляется в три этапа.

Выполненные работы

Для установления степени физического износа зданий обследуется как само строение, так и отдельные его части, а именно:

После обследования всех частей эксперт дает заключение о физическом износе здания, и формулирует свои выводы о степени износа, в соответствии с нормативной документацией. Состояние здания может быть охарактеризовано следующим образом:

В рекомендациях эксперт может предложить выполнить ремонтные работы, капитальный ремонт или ликвидацию объекта. Высокая квалификация и большой опыт работы наших специалистов позволяет им быстро и точно выполнять диагностику любых, в том числе проблемных объектов. Позвоните или оставьте заявку на сайте, чтобы уточнить все вопросы по обследованию зданий или заказать такую проверку.

Преимущества сотрудничества с ТРИАДА ЭКСПЕРТ

ТРИАДА ЭКСПЕРТ предлагает оперативное выполнение оценки физического износа зданий. Вы можете оставить заявку на сайте, чтобы получить бесплатную предварительную консультацию специалиста и принять решение о сотрудничестве. Наши преимущества:

Если вам требуется быстрое и достоверное определение физического износа любого объекта, обращайтесь к нам! Мы гарантируем отличный сервис, профессиональный подход к делу и качественные экспертные заключения.

Источник

Физический износ здания

3.25 физический износ здания: Ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами.

3.24 физический износ здания: Ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами.

3 физический износ здания [сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения]: Показатель, характеризующий изменение технического состояния здания [сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения] по сравнению с первоначальным состоянием.

Смотри также родственные термины:

Полезное

Смотреть что такое «Физический износ здания» в других словарях:

физический износ здания — процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями. (Смотри: МДС 13 6.2000. Методика по определению… … Строительный словарь

Физический износ здания — 4.1. Под физическим износом понимается потеря материалами, из которых возведено здание, своих первоначальных качеств. Процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов… … Официальная терминология

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ЗДАНИЯ — Процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями. Справочник по эксплуатации воинских зданий и… … Комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищенности зданий и сооружений

физический износ здания [сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения] — Показатель, характеризующий изменение технического состояния здания [сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно коммунального назначения] по сравнению с первоначальным состоянием. [ГОСТ Р 51929 2002] Тематики услуги жилищно… … Справочник технического переводчика

Физический износ здания (элемента) — величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

физический износ здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения, элемента) — 3.8 физический износ здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно коммунального назначения, элемента): Показатель, характеризующий изменение технического состояния здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

физический износ элемента — физический износ здания (элемента) величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени. (Смотри: ВСН 58 88(р). Положение об организации,… … Строительный словарь

физический износ — 3.44 физический износ: Ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей зданий (сооружений), вызванное объективными причинами. Источник: СТО 17330282.27.140.016 2008: Здания ГЭС и ГАЭС. Организация эксплуатации и технического … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Износ (экономика) — У этого термина существуют и другие значения, см. Износ (значения). Износ (экономика) обесценивание долгосрочных материальных производственных активов (основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт, сопровождающееся потерей… … Википедия

ГОСТ 31937-2011: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния — Терминология ГОСТ 31937 2011: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния оригинал документа: 3.13 аварийное состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Источник

Что называют физическим износом зданий

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ

УТВЕРЖДЕНА приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

1. Настоящая Методика определения физического износа гражданских зданий вводится взамен таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства (инструкция ГУКХ НКВД РСФСР по инвентаризации коммунальных имуществ от 27 апреля 1930 года N 228).

2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

4. В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.

5. Физический износ определяется по таблицам части II Методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента (приложение 1).

6. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

7. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях, возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций.

8. В таблицах части II признаки физического износа расположены по нарастающей сложности. Признаки, характерные для большей величины износа, даны с учетом предыдущих признаков. В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.

10. Интервалы величины физического износа в таблицах части II приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

11. Методикой учтены девять укрупненных элементов здания, которые при необходимости могут быть расчленены на более детальную номенклатуру, согласно приложению 2.

12. При отсутствии в данной методике таблиц для каких-либо малоценных или редко встречающихся конструктивных элементов, а также при появлении новых типов конструкций и материалов следует пользоваться таблицами близких по характеру конструктивных элементов или нижеследующей укрупненной шкалой физического износа.

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Примечание. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.

II. Таблицы для определения физического
износа конструктивных элементов зданий

Таблица 1. Фундаменты столбовые деревянные с забиркой.

Таблица 2. Фундаменты столбовые каменные с кирпичным цоколем.

Таблица 3. Фундаменты ленточные каменные.

Таблица 4. Фундаменты ленточные крупноблочные.

Источник