Что находится в техническом помещении
НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.
В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.
Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.
У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.
Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.
Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.
В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.
Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.
Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.
Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.
Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.
Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.
А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.
Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.
Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.
В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.
Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
Статус подвалов по-прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного Суда (Определение от 19.05.2009 N 489-О-О). Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
— общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
— самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
Разъяснения Конституционного Суда РФ
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения N 489-О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.
Позиция Президиума ВАС РФ
Подвальное помещение дома не является техническим
по определению
Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 г. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС РФ принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.
Ключевой момент. Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
Признаки «технического подполья»
Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС РФ. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.
Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 по делу N А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.
— ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
— ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
— смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
— грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.
Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во-первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во-вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС РФ в Постановлении N 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его Постановлении (от 02.03.2010 N 13391/09).
Ключевой момент. Техническим признается подвал:
— спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
— оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
— не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.
Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Ключевой момент. Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.
Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления N 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 г. в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 г. этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие-либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в Постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10.
Ключевой момент. Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т.д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-7732/2010).
Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т.д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т.д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.
М.О.Денисова
Главный редактор журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать
11.05.2011
Что такое техническое помещение в многоквартирном доме
Технологическое помещение — это помещение для размещения технологического оборудования. К технологическим помещениям относятся:
К технологическим помещениям предъявляются более высокие требования по строительной части, инженерному оснащению и мерам безопасности. Это связано с высокой стоимостью и большим значением для организации находящегося в них оборудования.
Из соображений безопасности технологическое помещение выбирается таким образом, чтобы по нему не проходили трубы водоснабжения, отопления и канализации, также оно не должно иметь окон. Согласно нормам, стены, потолок и пол оштукатуриваются и покрываются специальной краской. По требованиям нормативов противопожарной безопасности технологические помещения чаще всего оборудуются дверями с высокой степенью огнестойкости.
Технологические помещения являются центрами здания: в них сконцентрирована самая важная информация, собраны важнейшие телекоммуникации, от них зависит работа организации или здания в целом. Вывод из строя оборудования таких помещений парализует работу. Поэтому необходимо оборудовать их соответствующими системами безопасности. Минимальный уровень физического обеспечения безопасности — надежный замок в двери. Лучшим решением будет оборудование помещения системой контроля и управления доступом и видеонаблюдением.
Хозяйственные и технические помещения
4.26. [4.35, 4.37] Помещения хозяйственного назначения в составе многоквартирных жилых домов (кроме блокированных) подразделяются на обязательные и рекомендуемые.
Хозяйственные помещения в общежитиях выполняются в составе помещений общественного назначения. К обязательным помещениям хозяйственного назначения в многоквартирных жилых домах (кроме блокированных), в том числе реконструируемых 4 — 5-этажных жилых домах I периода индустриального домостроения, относятся: помещение для хранения уборочного инвентаря, оборудованное мойкой и трапом; дежурного по подъезду (консьержки); в специализированных квартирных жилых домах для семей с инвалидами-колясочниками — для хранения уличных кресел колясок.
Все о техническом подполье — определение, высота, отличие от подвала
Техподполье ‒ это помещение в подземной части дома, в котором прокладываются коммуникации и размещается оборудование.
Иными словами – это технический этаж, расположенный в нижней части дома.
В целом в жилых домах техническим этажом может быть подвал, чердак или пространство между надземными этажами. Подвальное помещение считается техподпольем только в том случае, если оно соответствует действующим строительным нормам и правилам (СНиП) на момент возведения дома.
Помещение электрощитовой
Помещение электрощитовой — это сердце здания, центр системы электроснабжения.
Здесь располагаются вводно-распределительные устройства (ВРУ), автоматические устройства ввода резерва (АВР), централизованные источники бесперебойного питания. От функционирования оборудования, расположенного в электрощитовой, напрямую зависит работа всего здания, поэтому к проектированию этого помещения предъявляются повышенные требования.
Так как размещаемое оборудование имеет большой вес, то чаще всего электрощитовая располагается на нижних этажах. Проектом разрабатывается наиболее удобное с точки зрения обслуживания размещение шкафов. Внутри помещения выполняется кабельная канализация.
Назначение помещений в многоквартирном доме
1) Что такое назначение помещений многоквартирного дома? В каких нормативных документах имеется информация о назначении помещений многоквартирного дома?
Какие документы приоритетнее? Могут ли собственники изменять назначение помещений многоквартирного дома без разрешения? Если могут, то каких помещений?
1) Жилые помещения в многоквартирном доме предназначены для проживания граждан.
Жилое помещение в многоквартирном доме при выполнении определенных условий может быть переведено в нежилое помещение (и обратно).
Правда что нельзя продавать подвальные помещения в многоэтажных жилых домах?
Независимая юридическая консультация от риэлторов и жилищных юристов по вопросам сопровождения и самостоятельного бесплатного оформления сделок с недвижимостью. Множество подфорумов по самым актуальным аспектам купли-продажи всех типов недвижимости.
Константин Че писал(а): 1. Реально ли такое? 2. Если все-таки зарегистрировать в УФРС Договор купли-продажи объекта новому покупателю будет ли он защищен законом о добросовестном приобретателе, или его могут впоследствии лишить или ограничить в правах на объект?
Технические помещения — помещения в здании для размещения технического и вспомогательного оборудования: тепловых узлов, бойлерных, электрощитовых, венткамер, коммутаторов, радиоузлов, машинных отделений лифтов, холодильных установок и др.
Есть строительные материалы, без которых не обходится ни одна стройка. К таким материалам по праву можно отнести незаменимый пенопласт, или пенополистирол.
Нежилые помещения
Кроме этого, к категории таковых относятся вспомогательные и технические помещения, подсобки.
Их определение в обозначенном статусе допустимо, при условии, что они оформлены в собственность и зарегистрированы как нежилые.
Отличаются целевым назначением, которое не предусматривает их использование под жильё (см. Жилое и пределы его использования ). Участвуют в коммерческой деятельности или являются собственностью управляющей компании (УК).
1.2. Норматив является обязательным для соблюдения физическими и юридическими лицами, имеющими жилые дома на праве хозяйственного ведения, оперативного или иного управления независимо от форм собственности. 2.4. Часть подвального помещения, где отсутствуют инженерные коммуникации, допускается сдавать в аренду в установленном законом порядке при обеспечении доступа в помещение представителей владельца здания в любое время суток.
Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых?.
В настоящее время термин «нежилое помещение» используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.
Разделение на зоны
Планировка включает определенные условия, правила и нормы складирования, размещения товаров, техники, мебели. Состав помещений склада (что должно быть на территории, независимо от области применения):
Общие сведения
Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).
Распространенные виды производственных помещений
В Московском регионе, где сосредоточено много крупных и небольших компаний, производственные помещения являются востребованным продуктом, и некоторые виды таких объектов являются наиболее востребованными бизнес-сообществом. Склады. Основные требования к складским помещениям предъявляются к условиям труда, создаваемым в них, а также к санитарно-бытовым условиям. Цеха пищевого производства. Все, что связано с едой, требует более усиленного режима контроля. Так, для пищевых цехов, относящихся к производственным помещениям, критически важна регулярная дезинфекция, наличие возможности для дезинфекции инвентаря, исправные холодильные камеры, вентиляция и соблюдение температурного режима. Механические цеха должны как минимум соответствовать правилам производственной безопасности для сотрудников (то есть нормам по освещению, температурному режиму и так далее). Также дополнительные требования предъявляются к хранению и эксплуатации оборудования (энергообеспечение, вентиляция, укрытие для каждого механизма и так далее). Таким образом, большая часть того, что принято называть коммерческой недвижимостью, так или иначе, является производственным помещением.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Нормативная база
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.
Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.
Перевод помещения из одной категории в другую имеет ряд нюансов, которые следует учитывать при проведении данной процедуры. Ранее в статье
мы рассматривали особенности перевода жилого помещения в нежилое.
Вопрос перевода нежилого помещения в жилое зачастую актуален в ситуациях, когда приобретается в собственность нежилое помещение на последнем техническом этаже многоквартирного дома, поскольку использовать такое имущество в коммерческих целях затруднительно. С какими сложностями можно столкнуться и как их избежать расскажем на примере одного дела.
Так жительница Санкт-Петербурга захотела осуществить перевод нежилого помещения, расположенного на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, в квартиру.
В рамках предусмотренной действующим законодательством процедуры собственник обратился в проектную организацию, которая разработала проект переустройства нежилого помещения на основании: Кадастрового паспорта и Технического паспорта ГУП ГУИОИ ПИБ Фрунзенского района, санитарно-эпидемиологического экспертного заключения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам, письма МЧС России ГУ министерства РФ по делам ГО и ЧС по г. Санкт-Петербургу о соответствии помещения пожарным нормам.
Следующим шагом стало обращение в Межведомственную комиссию Фрунзенского района города Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим переводом его в жилой фонд.
Однако в согласовании собственнику было отказано по причине несоответствия нежилого помещения требованиям пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003 Свода правил «Здания жилые многоквартирные, актуализированная редакция» (далее — СНиП 31-01-2003), пунктов 6, 9, 6.11, 6.13, 7.4, 7.5 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее — СНиП 21-01-97). А также в связи с несоответствием проектной документации требованиям пункта 14 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Не согласившись с отказом, собственник нежилого помещения обратилась с административным иском к Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга с требованием признать незаконным отказ в согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим его переводом в жилой фонд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5.21 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» многоквартирные жилые дома по функциональной пожарной опасности относятся к классу Ф1.3; производственные и складские здания, сооружения и помещения — к классу Ф5.
Пунктом 6.11 СНиП 21-01-97 предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами, должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.
В соответствии с пунктом 6.13 СНиП 21-01-97 не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий класса Ф1.3 при общей площади квартир на этаже, а для зданий секционного типа — на этаже секции — более 500; при меньшей площади (при одном эвакуационном выходе с этажа) каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м, кроме эвакуационного должна иметь аварийный выход по 6.20 СНиП 21-01-97.
При этом нежилое помещение административного истца имеет аварийный выход, соответствующий подпункту «а» пункта 6.20 СНиП 21-01-97 (имеет выход на балкон с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона до оконного проема). Выходы из всех помещений данного технического этажа организованы в один коридор, ведущий к единственной лестничной клетке на этаже.
Таким образом, помещения, расположенные на техническом этаже многоквартирного дома, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности
, в связи с чем для перевода нежилого помещения в жилое помещение
необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.
Поскольку в данном случае это правило не соблюдено, то в случае перевода в жилое, спорное помещение не будет соответствовать требованиям пункта 6.11 СНиП 21-01-97, пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003.
Кроме того, суд первой инстанции указывает, что согласно пункту 17 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (далее Положение), доступ к жилому помещению
, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа,
должен осуществляться при помощи лифта
.
При этом спорное нежилое помещение расположено на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, а последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является именно 16 этаж жилого дома, на котором расположены жилые помещения.
Обращение Истца в Судебную коллегию по административным делам Санкт-Петербургского городского суда и в Третий кассационный суд общей юрисдикции также не дали положительных результатов, решение суда первой инстанции было оставлено в силе.
Помог разобраться в сложившейся ситуации Верховный суд РФ, который Определением от 14 апреля 2021 г. №78-КАД21-2-КЗ отменил, обжалуемые собственником нежилого помещения, судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
Верховный суд РФ указывает, что судами не учтено следующее:
«..Согласно пункту 17 Положения доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
Нежилое помещение расположено на техническом (семнадцатом) этаже многоквартирного жилого дома. Последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является 16-й этаж, расположенный под техническим (семнадцатым) этажом.
С учетом того, что подъем с 1-го до 16-го этажа осуществляется с помощью лифта, а доступ на 17-й технический этаж обеспечен лестницей, то подъем на один этаж по лестнице не противоречит указанному нормативному акту.
Под помещениями общественного назначения понимаются учреждения и предприятия общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, которые могут быть встроенными и встроенно-пристроенными (пункт 7.1.1 СП 31-107-2004), размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений в зданиях класса Ф1.3 допускается в подвальном, цокольном, первом, втором (в крупных и крупнейших городах) и в третьем этажах многоквартирного жилого здания, при этом помещения жилой части от общественных помещений следует отделять противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа (в зданиях степени огнестойкости I — перекрытиями 2-го типа) без проемов (пункт 7.1.12 СНиП 31-01-2003).
Межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лифты, лифтовые и иные шахты, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ являются общим имуществом многоквартирных домов и не могут быть отнесены к помещениям общественного назначения.
Вместе с тем суды не выяснили наличие на техническом этаже помещений общественного назначения.
Также суды указали на нарушение требования пункта 6.11 СНиП 21-01-97, которым предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами, должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.
Суды исходили из того, что помещения, расположенные на техническом этаже, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности: жилые многоквартирные дома — класс функциональной пожарной опасности Ф1.3, производственные и складские здания, сооружения и помещения (для помещений этого класса характерно наличие постоянного контингента работающих, в том числе круглосуточно) — класс Ф5, в связи с чем для перевода нежилого помещения административного истца в жилое помещение необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.
В настоящее время на техническом этаже уже имеются жилые и нежилые помещения, из которых выходы организованы в один общий коридор, при этом изолированных эвакуационных выходов они не имеют, а возможность оборудовать этаж вторым самостоятельным эвакуационным выходом отсутствует.
Вывод судов о том, что для рассматриваемого помещения необходимо обустройство не менее двух эвакуационных и одного аварийного выходов, противоречит требованиям пожарной безопасности…».
Кроме того, суды в нарушение статьи 84 КАС РФ не дали оценку сообщению ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу от 21 июля 2021 г. об отсутствии отступлений от требований пожарной безопасности в представленной проектной документации по объекту «Проект перепланировки помещения с переводом в жилой фонд.
Определение Верховного суда РФ от 14.04.2021 №78-КАД21-2-К3 представляет практический интерес, как судебный акт, в котором, по сути, высказывается мнение суда о недопустимости создания препятствий в процессе осуществления собственниками помещений в МКД права на изменение категории помещения.
При этом Верховный суд РФ делает акцент на том, что суды при принятии решения по данной категории дел должны принимать в учет фактические обстоятельства, а не подходить к разрешению вопроса формально.
оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь
Размеры помещений
Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.
Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.
Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение
Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.
Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.
В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.
Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.
На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.
Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.
Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.
Еще один нюанс – перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.
В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.
Технические особенности
Бизнес-сообщество классифицирует технические помещения не столь строго, зато в более понятной терминологии. С этой точки зрения к производственным помещениям относятся объекты полного цикла (где возможны одновременно создание (производство) продукта, его фасовка, упаковка и хранение), а также только один или несколько из упомянутых циклов. Ряд видов таких объектов требуют особого режима использования и имеют собственный набор санитарных требований, а также других норм безопасности. Это, например, любые производственные помещения пищевой промышленности (пекарни, молочное производство и так далее), металлообрабатывающей, химической промышленности и другие. Однако, например, склад, на котором осуществляется фасовка стройматериалов, точно также будет относиться к производственным помещениям, а значит, к нему также будут применяться определенные требования: температурный режим, наличие вентиляции, освещение, наличие противопожарных систем.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей
Как уже выше было сказано, права собственников помещений (жилых и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.
Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.
Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.
Помещение дизель-генераторной установки
Существует два способа размещения дизель-генераторной установки (ДГУ): в автономном контейнере и в выделенном помещении.
В первом варианте контейнер располагается на прилегающей территории. Он оборудован заводом-изготовителем всеми необходимыми системами. Это более дорогое решение.
Во втором варианте требуется подготовка помещения к установке ДГУ, установка клапанов для удаления выхлопных газов, выполнение системы пожарной сигнализации, системы контроля доступа, системы пожаротушения и т.д.
Наиболее удобным с точки зрения эксплуатации является второй вариант, поэтому выбор способа размещения чаще всего зависит от наличия возможности размещения ДГУ в здании.
Снабжение коммунальными ресурсами
Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:
Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.
Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.
Перевод нежилого объекта в жилое помещение
Для изменения назначения объекта необходимо:
Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.
Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.
Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.
Что относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, что это такое и чем они отличаются от остальных мест?.
Многоквартирный дом всегда делится на части, имеющие разные функции. Например, существуют части, определённые под жильё, и нежилые, предназначенные для пользования всеми жильцами дома.
У каждой из этих категорий есть предназначение и статус. В статье разберем, что называют нежилыми помещениями, чем они отличаются от мест общего пользования и когда можно перевести один тип помещения в другой.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Проектирование и возведение
Склад создается за 3 последовательных шага: исследовательский (допроектный), проектный и послепроектный. Для выполнения указанных процедур следует выполнить следующие условия:
Зная нормы о том, какие общие требования установлены к открытому складу для хранения, чем должен быть оборудован закрытый и помещения другого типа, можно грамотно организовать складское пространство с несколькими функциональными зонами. Соблюдение всех правил гарантирует бесперебойную работу компании и безопасность.
Количество показов: 5990
Нежилое помещение в многоквартирном доме – что это такое?
Нежилые части МКД – это помещения, которые не выполняют функции обеспечения надлежащих условий для проживания жильцов данного дома.
У этой части здания обычно есть собственники со всеми правами, подтверждёнными документально.
В нежилых помещениях могут размещаться:
Обычно у такой части здания есть свой владелец, который несёт расходы по содержанию не только эксплуатируемой площади, но и других мест МКД.
Что к ним относится?
Однако это возможно только в том случае, если такое помещение имеет границы, а также регистрацию в органах кадастра в соответствующем качестве.
В статье 15 ЖК даётся полное определение помещения жилого статуса. Признаки нежилых помещений МКД определяются от противного. Если жилым считается изолированное пространство, пригодное для длительного проживания людей, то нежилым пространством считают изолированную недвижимость, без условий для комфортного проживания.
Если обобщить все признаки, то в нежилые части МКД входят:
Все описанные признаки можно считать значимыми, однако главным из них является последний.
Не так давно на стадии создания проекта здания обязательно заранее указывалась цель создания нежилых помещений. Сейчас это требование утратило свою силу. По этой причине целевое назначение помещения определяется уже после ввода здания в строй.
Однако это не означает, что назначение объекта в жилом здании зависит только от желания хозяина. Существуют нормативы, которые строго регламентируют условия эксплуатации объектов, не используемых под жильё. Кроме того, возможность использовать помещения для какого-либо вида деятельности зависит и от уровня воздействия на среду, где живут люди. Проведение некоторых работ в принципе не может осуществляться в здании многоквартирного дома.
Целевое назначение формируется, исходя из особенностей помещения и характера деятельности. Если эти два критерия не соответствуют друг другу, специальные государственные органы вправе потребовать от владельца объекта перепрофилировать род занятий или провести переоборудование помещения.
Виды складских помещений и требования к ним
Места для хранения товаров и продукции классифицируются по множеству критериев. Например, во внимание берутся следующие признаки:
Чаще всего деление осуществляется по назначению территорий. Стоит рассмотреть каждую группу подробнее.
Производственные помещения
Они размещаются на площадях, занятых в производстве определенных товаров. Здесь есть непосредственно рабочие зоны, а также пространства, используемые исключительно для складирования, хранения и погрузки, разгрузки. Применяется условное деление на цеха и склады готовых продуктов (перечислить требования к продукции стоит подробнее, информация представлена далее).
Подобное расположение подразумевает появление промышленных отходов в разных объемах, которые стоит обязательно утилизировать или ликвидировать другим путем. Если этот момент не предусмотрен договорными отношениями (актом купли-продажи, аренды и др.), собственник несет обязанность поддерживать все объекты в надлежащем состоянии и своевременно вывозить с территорий образовавшиеся отходы.
«Клеверенс» предлагает софт для автоматизации управления помещений для хранения, чтобы оптимизировать погрузку, разгрузку, комплектацию, утилизацию и использовать другие эффективные решения в качестве улучшения бизнес-процессов (например, «Склад 15»).
Перевалочные помещения
Применяются для транзита грузов. Все объекты содержатся на таких территориях непродолжительное время. Например, это требуется при перевозке. Как правило, располагаются в районе портов, железной дороги, крупных транспортных узлов.
Резервные склады
Показаны для использования при возникновении чрезвычайных ситуаций на производстве или определенном участке местности. Оснащены стратегическими запасами и мобилизационной техникой. Сюда же относится более узкая категория военных складов, созданных специально для удовлетворения нужд отечественной армии.
Пакгаузы
Это помещения, в которых обеспечивается непродолжительное хранение товаров на железной дороге, в портах, таможнях. Конструкция создается с условием, чтобы при необходимости погрузка и разгрузка осуществлялись очень быстро. Нередко такие помещения закрытого типа использовались для сохранности ценных товаров и объектов, подвергающихся быстрой порче под воздействием атмосферных явлений.
Для сезонного хранения
Преимущественно используются в сельскохозяйственной деятельности и агропромышленных комплексах. Здесь размещаются овощные культуры и другая сезонная продукция.
Склады для последующей продажи оптом и в розницу
Это складские пространства, в которых происходит складирование продукции, переданной от производителей для реализации в торговых сетях. Здесь осуществляется не только прием и сортировка товаров, но и их подготовка к отправлению в магазины.
Большое распространение получил еще один вариант размещения, когда склады находятся на одной территории с офисами. Отличительная черта — территориальное расположение непосредственно в городе, что является огромным плюсом как для собственника, так и для лиц, арендующих полезные площади. Благодаря этому, существенно сокращаются издержки на транспортные услуги, обслуживание зон, время ожидания заказчиков и других заинтересованных сторон.
Чем они отличаются от мест общего пользования в МКД?
Необходимость провести разграничения этих понятий очевидна, поскольку на практике люди часто не видят разницы между ними, что не способствует рациональному и юридически адекватному использованию площадей МКД.
К таким местам могут относиться:
Это приблизительный перечень мест общего пользования в МКД, сформированный как наглядный пример отличия одной части здания от другой.
Жилыми могут быть все части МКД, которые признаны таковыми системой кадастрового учёта.
Все помещения, отнесённые к нежилым, классифицируются по своему по целевому назначению:
Вывод из сравнения можно сделать однозначный – отличие помещений этих двух категорий заключается не только в уровне обеспеченности бытовыми условиями. Эти категории являются разными юридическими объектами со своим целевым назначением.