Что на рынке недвижимости сегодня в екатеринбурге
Смели все. Когда на вторичный рынок Екатеринбурга вернется выбор нормальных квартир
Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в городе приблизилась к 90 тыс. рублей. С начала года такие квартиры подорожали на 12%, а с допандемийных времен — на 21%. Повышенный спрос на них риелторы фиксируют с сентября прошлого года. Сейчас вторичное жилье продается в кратчайшие сроки, новые варианты возникают редко, а хорошие — практически никогда. А когда появляются, то через неделю или две их уже нет.
Вопреки базовому принципу экономики, спрос здесь не рождает предложение. По данным Уральской палаты недвижимости, число выставленных на продажу квартир опустилось до 3,9 тыс. Меньше вторички было только 15 лет назад — в 2006 году, когда цены на жилье выросли вдвое.
Почему вторичка дорожает
То, что сейчас происходит на рынке, можно описать сценой из вестернов, когда во время поединка главный герой в последний момент выхватывает кольт и убивает противника. Эти доли секунды решают, выиграл ты или проиграл.
Свою выгоду в условиях ценовых перекосов ищут и продавцы. Владельцы недвижимости, надеясь, что «квадрат» еще подорожает, выжидают нужный момент.
Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Продавцы не спешат на рынок: цены растут, есть завышенные ожидания, что дальше может быть еще дороже. Поэтому в текущих условиях квартир на рынке крайне мало. Выбор ограниченный и пока перелома тенденции не произошло. Ситуация уравновешивается тем, что выбор по новостройкам широкий. Часть покупателей в условиях, когда нет подходящих квартир на вторичном рынке, может принять решение ждать достройки нового жилья.
Рост цен и ипотечных ставок привел к тому, что за те же деньги люди могут позволить жилье поскромнее. Средняя площадь приобретаемых квартир на вторичном рынке вновь начала сокращаться. Если в 2020 году жители Екатеринбурга покупали жилую недвижимость средней площадью 49,6 кв. м, то за 10 месяцев 2021 года она сократилась на 19,8% — до 39,8 кв. м. По данным компании «Этажи», средняя цена вторички составила 4,7 млн рублей, за аналогичный период 2020 года она была на уровне 4,5 млн рублей.
Почему покупают дорогую вторичку
Спрос на вторичном рынке поддерживается благодаря высокой инфляции (8% на конец октября) и пока доступной ипотеке, несмотря на выросшую ключевую ставку. В нынешних условиях недвижимость — понятный и простой способ защитить свои накопления.
Михаил Хорьков:
Эти факторы повлияли на то, что на вторичном рынке установился дефицит квартир. Такая тенденция характерна не для какого-то отдельного района, а для всего города в целом. И это необычно, ведь как только появляется новый проект на локальной территории — активизируются и продажи готового жилья.
Следуя этой логике, сегодняшние огромные объемы стройки должны подстегивать вторичный рынок, но из-за того, что все стремятся провести сделку быстро, избыточное предложение просто не успевает накапливаться.
Кто покупает вторичку
На вторичном рынке большинство квартир, выставленных на продажу, включено в цепочку сделок. Это почти всегда связано с необходимостью улучшить или изменить жилищные условия. Например, продать однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную или разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, чтобы отселить ребенка-студента.
Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи»:
Самые ликвидные квартиры — компактные, в пешей доступности к транспорту, хорошей школе и инфраструктуре — разбирают очень быстро. Сейчас из всего объема предложения на рынке вторичного жилья 33% — однокомнатные, 32% — двухкомнатные, 27% — трехкомнатные и остальные — многокомнатные квартиры.
Когда вторичка будет дешеветь
Цены начали разгоняться в прошлом году и этот процесс еще не затормозился. Как подсчитали для 66.RU аналитики компании «Этажи», за октябрь 2021 года вторичная недвижимость Екатеринбурга показала рекордный месячный рост — около 3% (при +1,6% в среднем по стране).
Стабилизации цен предшествует этап насыщения. Как только увеличатся сроки продажи квартир — это станет первым сигналом перелома тенденции. Когда снизится активность покупателей, рынок начнет постепенно наполняться предложением, которое сегодня не задерживается на нем.
Но для этого условия тоже не созрели, считает Михаил Хорьков. «Должны закончиться те покупатели, которые торопятся взять ипотеку, которая, как им кажется, дешевая и привлекательная в текущих условиях. Или когда к концу года более заметно изменятся условия кредитования. Тогда это отсечет часть потенциальных заемщиков», — объяснил аналитик.
Ажиотаж сменился падением спроса. Что будет с ценами на квартиры в Екатеринбурге
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в августе жители Свердловской области взяли 4671 ипотечный кредит, что на 2% меньше, чем месяцем ранее, и на 17% меньше, чем в августе 2020 года. Хотя падение спроса не максимальное в сравнении с другими регионами и по объему кредитования регион находится на пятом месте в стране, участники рынка подтверждают тенденцию.
На сколько снизился спрос на квартиры
Застройщики и представители банковского сектора говорят о снижении ажиотажного спроса на недвижимость и ипотечное кредитование, которые были характерны для второго полугодия 2020 года и первого полугодия 2021-го. Однако спрос на жилье остается высоким.
Максим Молодцов, директор по продажам «Брусники»:
По словам коммерческого директора «Синара-Девелопмент» Юрия Старкова, количество сделок в 2021 году практически не поменялось по сравнению с 2020-м. Объемы продаж тормозят изменения условий льготной ипотеки и рост цен на новостройки, вызванные предыдущей госпрограммой.
В дальнейшем, как считает заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, потенциал повышения ключевой ставки Центробанка сохранится, что отразится на всех кредитных продуктах. Это приведет к тому, что ипотека будет становиться менее привлекательной, объемы продаж в 2022 году снизятся, и застройщикам нужно быть готовыми к этому.
Спрос на вторичную недвижимость в Екатеринбурге не сокращается. При этом, по данным Уральской палаты недвижимости, с конца мая объем предложений сокращается. Если на 31 мая было выставлено 5,2 тыс. квартир, то на 13 сентября — уже 4,4 тыс. Эту тенденцию подтверждают и в «Бруснике», которая работает со вторичкой. Там отмечают высокий спрос на вторичную недвижимость, особенно последних годов, и имеющийся на рынке дефицит. Еще пару лет, считает застройщик, разница в цене между первичкой и вторичкой будет оставаться привлекательной. При этом не новое жилье постепенно будет подтягиваться по стоимости до уровня новостроек.
Спрос на вторичное жилье в Екатеринбурге за год вырос в два раза. Где чаще покупают и продают квартиры
Что будет с ценами на новое жилье
Девелоперы отмечают, что после скачка цен на недвижимость в 2021 году, связанного по большей части с подорожанием стройматериалов, работ и дефицитом рабочей силы, в дальнейшем такого роста цен на квартиры не предвидится.
По оценкам «Синара-Девелопмент», себестоимость квадратного метра жилья в 2020 году выросла на 14%, в 2021 году еще на 7%. Рост цен на квартиры за два года составил 10–11 и 7–12% соответственно. В «Бруснике» говорят о подорожании квадратного метра в 2021-м сразу на четверть. Причем одинаково растут цены как на стандартное жилье, так и на жилье комфорт-класса. Средняя стоимость квадратного метра на рынке в Екатеринбурге, отмечает Максим Молодцов, составляет около 80 тыс., хотя еще год назад составляла около 60 тыс. рублей.
«Рост цены за метр в 2021 году следовал за удорожанием на 200–300% строительных материалов и самой стройки, связанной с дефицитом рабочей силы. Рост на строительно-монтажные работы уже состоялся и составил в среднем 25–30%. Соответственно, за этим подтянулась и цена на продажи, чтобы не терпеть убытки. Мы не видим тренда, что в дальнейшем цена на недвижимость будет расти. Цена метра может расти, но незначительно. Речь не идет о 20%. На рынке видится стабильность», — считает директор по продажам «Брусники».
Юрий Старков, коммерческий директор «Синара-Девелопмент»:
Предпосылок, что жилье будет дешеветь, нет, отмечает представитель «Брусники». Так же как и нет тенденции, что стоимость стройки и строительных материалов будет снижаться. Поэтому цена «квадрата» в будущем сохранится в том же диапазоне с поправкой на инфляцию.
Как в дальнейшем изменятся спрос и предложения
Ждать глобального падения спроса на жилье в дальнейшем, считает Евгений Болотин, не стоит. Экономический спад в условиях коронавируса не сравним с кризисами прошлых лет: у людей есть деньги на покупку недвижимости, а застройщики не снижали уровень закладки домов ни в 2019, ни в 2020, ни в 2021 году, то есть снижения объема предложений также не будет.
Что касается предпочтений покупателей, то тут застройщики сходятся во мнении, что больший интерес вызывает недорогое жилье — квартиры-студии и однушки. «Если раньше, за счет ипотечного кредитования, интерес был к большим, семейным, трехкомнатным квартирам, то сейчас акцент опять смещается в сторону более компактного и дешевого жилья. Студии показали высокий рост в 2021 году — на 75% выросло количество предложений по Екатеринбургу. Думаю, что у застройщиков конкуренция обострится именно на рынке стандартного жилья. Идет переток интересов», — рассказывает Юрий Старков.
В «Бруснике» подтверждают, что при увеличении стоимости квартир покупатель будет ориентироваться на ту же сумму, что и раньше, просто выбирая квартиры меньше площадью. И продолжится рост спроса на студии, небольшие квартиры до 50 кв. м. При этом, отмечает Молодцов, покупатели заинтересованы в комфорте и конкурировать застройщики могут в разнообразии проектов планировок, территорий, качестве.
Новости Екатеринбург
27.05.2021
Новости , Кратко , Популярное , Анонсы , Интервью , Слухи , Видео , Рабкрин , Уикенд
Покупатель переориентировался на «вторичку»: что с рынком недвижимости и когда упадут цены
В Екатеринбурге пик спроса на рынке новостроек уже прошел, а вот на готовое жилье спрос только растет: хороших квартир в базе риелторов на всех покупателей не хватает. Цены продолжают бить рекорды – метр в старом фонде строит почти 83 тысячи рублей, чего никогда еще не было. Но эксперты говорят, что скоро спрос стабилизируется и цены как минимум замрут, а может, и снизятся.
По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена за квадратный метр вторичного жилья с начала года выросла на 4,9% и сегодня составляет почти 83 тысячи рублей, такого на рынке еще не было. Через агентства продается 5200 квартир, 940 комнат и 430 объектов в пригороде. При этом спрос на вторичку растет, сделок – огромное количество. Связано это, по словам экспертов, с тем, что в марте и апреле Центробанк повысил среднюю ставку, а вслед за этим начали расти и ставки на ипотеку в банках. Те, кто давно планировал покупать готовое жилье, активно делают это сейчас.
Основным механизмом покупки жилья по-прежнему является ипотека. Как сообщили «Новому Дню» в пресс-службе уральского ГУ Банка России, за первый квартал 2021 года в Свердловской области было выдано 14 909 ипотечных кредитов на сумму 36,05 миллиарда рублей. Для сравнения, за тот же период год назад выдали 11 292 кредита на 24,36 миллиарда. В среднем уральцы берут 2,3 миллиона рублей на 19 лет. Статистика сайта «наш.дом.рф» говорит, что большинство выданных кредитов используются на приобретение готового жилья. Хороших квартир на вторичном рынке уже не хватает на всех желающих. Риелторы говорят о дефиците.
«Спрос по городу распределяется неравномерно. Повышенным пользуется центр, где мы видим определенный дефицит даже на вторичном рынке. Цены на готовое жилье в центральной части выросли больше, чем в ближайших микрорайонах. И есть отдаленные микрорайоны – Академический и Краснолесье, которые в том числе пользуются большой популярностью. И цены на недвижимость там тоже выросли, выросли существенно, – рассказала «Новому Дню» глава риэлторского агентства «Смарт.Недвижимость» Анастасия Поддубная. – Среди покупателей вторичного жилья, в основном, те, кто планирует сразу заехать в готовое жилье и продает свое. Например, семьи, которые планируют расширение. Они выбирают себе квартиры получше качеством, поновее, которые были построены 5-10 лет назад. И, безусловно, те, кто не умещаются в бюджет нового жилья, но рассматривает районы, приближенные к центру».
Толкает покупателей на рынок готового жилья и тот факт, что цены на новостройки за 2020 год сильно выросли. Кроме того, не все могут ждать, пока объект будет сдан. «По сравнению с прошлым годом рост цен на новостройки составил около 20%, и не все себе могут позволить купить такое жилье. Второй момент – большинство проектов, которые начались в этом или прошлом году, будут сданы только в 2023-2024 годах, не все готовы ждать столько. Поэтому значительная часть покупателей переориентировалась на вторичный сегмент», – добавила Поддубная.
Аналитики Уральской палаты недвижимости подтверждают эту тенденцию. По словам руководителя аналитического центра УПН Михаила Хорькова, пик ажиотажа на рынке новостроек был в 2020 году, сейчас наступает время вторички. «Рынок новостроек в этом году показывает уже сдержанные результаты. По результатам первого квартала объем продаж можно сопоставить с 2020 годом. Первичный рынок уже перешел к этапу стабилизации ценовой ситуации и рекордных объемов продаж уже нет. Пик активности в прошлом, – говорит Михаил Хорьков. – А вторичный рынок начал оживляться позже, и повышенная активность покупателей ощущается до сих пор. Можно сказать, рынок на пике. Количество сделок очень высокое. Постепенно начинает расти число объектов в базе, но пока что квартир не хватает, чтобы сбалансировать спрос и предложение, а значит – и цену».
Но ситуация, по прогнозам экспертов УПН, может поменяться в ближайшие месяцы. Во-первых, увеличится объем выставленных на продажу квартир, во-вторых, рост ставок на ипотеку постепенно охладит спрос на вторичном рынке. Это может привести к стагнации или снижению цен. По информации риелторов, ряд банков уже повысили ставки на 0,2-0,5% и при дальнейшем повышении будет отток покупателей.
Что касается первичного рынка, здесь все зависит от того, продлят ли действие льготной ипотеки в Свердловской области – потому что именно этот механизм привлек большинство покупателей в 2020 году.
«Спрос на новостройки и сейчас есть, поскольку ходит активная информация о завершении программы льготной ипотеки. Люди пытаются запрыгнуть в последний вагон, взять ипотеку по максимально низким ставкам. Достаточно много мы сейчас видим покупок студий и однокомнатных, многие используют покупку как инструмент инвестирования. По предыдущему кварталу наибольшее количество сделок было совершено со студиями и однокомнатными. Банки также подогревают интерес к ипотеке с господдержкой, стимулируя покупать в новостройках и снижая ставки по госпрограмме, – говорит риелтор Анастасия Поддубная. – Думаю, после отмены льготной ипотеки будет затишье, как это обычно бывает. Покупателям придется переустраиваться на новое понимание ситуации – не будет больше ипотеки с такой ставкой. Но пока неизвестно, будет ли отмена льготной ипотеки в нашем регионе».
Екатеринбург, Ольга Тарасова, Екатерина Норсеева
Екатеринбург. Другие новости 27.05.21
Следователи допросили дочь бывшего вице-мэра Контеева. / В доме мэра Оренбурга идут обыски. / На базе отдыха «Таватуй» под Екатеринбургом сгорела гостиница (ФОТО). Читать дальше
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш Whatsapp +7 (901) 454-34-42
Цены на жилье в Екатеринбурге достигли пиковых значений. Что будет в 2022 году
Екатеринбург входит в пятерку городов, где быстрее всего дорожает жилье. Причем цена квадратного метра растет как на первичном, так и на вторичном рынках. Так, по данным СберИндекса, средняя стоимость «квадрата» в новостройках по фактическим сделкам составила 87,3 тыс. рублей, тогда как в целом по России — 83 тыс.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), стоимость квадратного метра квартир в новостройках в Свердловской области за два года поднялась на 19 тыс. рублей. А в среднем по России — меньше чем на 10 тыс. рублей. Вторичка в регионе выросла в цене на 12 тыс. рублей, так же как и в целом по стране.
Ситуация на вторичном рынке Екатеринбурга более показательна, чем в среднем по области. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с начала 2020 года квадратный метр подорожал почти на 18 тыс. рублей. Рынок демонстрирует пиковые показатели, которых не было даже во время финансовых кризисов в 2008 и 2014-2015 годах. И, по мнению руководителя аналитической службы УПН Михаила Хорькова, дальше цены будут только расти, хотя и не такими быстрыми темпами.
Что сейчас происходит на рынке
По словам Михаила Хорькова, ситуация на первичном и на вторичном рынках Екатеринбурга кардинально отличается, но и там, и там сохраняется тенденция роста цен и пиковые продажи пришлись на первую половину 2021 года, а не на вторую, как это бывает традиционно. Так, на первичном рынке рекордно высокий объем предложений, но для него критично было отсутствие информации о возможном продлении льготной ипотеки и многие покупатели поспешили закрыть вопрос для июля. Для вторички — это стремление успеть купить квартиру на фоне высоких инфляционных ожиданий и роста цен. Сейчас, как отмечает глава аналитической службы УПН, рынок перешел к стабилизации и тенденция сохранится в 2022 году, однако есть много неопределенных вводных.
Факторы неопределенности
Рынок жилья в многом зависим от ипотечного кредитования, а оно, в свою очередь, зависимо от отношения правительства к этому вопросу, отмечает эксперт.
Михаил Хорьков, глава аналитической службы УПН:
— В ближайшее время опять начнется дискуссия, что делать с программой льготной ипотеки после июля 2022 года. Это будет непростое решение. С одной стороны, правительство понимает, что нельзя в полной мере отказаться от низких ставок и отправить отрасль в рыночное плавание. С другой стороны, объемы строительства увеличиваются и доводов для поддержки ипотеки как драйвера роста тоже недостаточно. Поэтому, скорее всего, начнется некий торг между Центробанком и профильными ведомствами и от этого торга будет зависеть контуры рынка в следующем году.
Второй фактор неопределенности — инфляция. Высокие инфляционные ожидания населения способствовали тому, что многие вышли на рынок, даже не имея накоплений. На фоне инфляции люди предпочитали занимать по наиболее низким ипотечным ставкам и покупать жилье.
«В 2022 году, если борьба с инфляцией увенчается успехом, а программа льготной ипотеки претерпит изменения, эта подпорка может пропасть и решение о покупке будет более взвешенным и менее эмоциональным», — считает Хорьков.
«Нереально же брать за такие деньги!»: кто скупает квартиры и новые авто в стремительно беднеющей России
Что будет с ценами дальше
И все-таки темпы повышения цен сохранятся. На вторичном рынке главное влияние на стоимость продолжает оказывать низкое количество предложений — 3,8 тыс. квартир, что на одну пятую ниже, чем в начале 2021 года. Меньше вторички было только 15 лет назад — в 2006 году, когда цены на жилье выросли вдвое.
По словам Михаила Хорькова, дорожают все вторичные квартиры, вне зависимости от категории и района. В среднем за год жилье подорожало на 15–20%. Чтобы вторичный рынок насытился, нужны месяцы. А пока, по словам аналитика, вторичка даже не перешла к процессу насыщения.
Что касается новостроек, то ситуация с ценами стабилизируется, но снижений и откатов ждать не стоит. «Начнется более острая конкурентная борьба за покупателей между застройщиками. Развитие рынка скорее пойдет по такому пути: квартиры будут продавать по текущим ценам, но меньшими темпами», — отмечает эксперт.
Спрос снизился, цены подросли. Что происходит на рынке новостроек Екатеринбурга
Спрос на новостройки в Екатеринбурге упал как по отношению к прошлому месяцу, так и в сравнении с аналогичным периодом 2020 года. В обоих случаях падение более 20%. При этом цена выросла на 3%.
Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» опубликовали данные по рынку новостроек в Екатеринбурге в октябре 2021 года. По их оценкам, за прошедший месяц спрос на покупку нового жилья в Екатеринбурге снизился на 29%, по отношению к октябрю 2020-го падение составило 25%.
Падение спроса отмечалось и в первые две недели ноября: в это время покупательская активность в регионе была на 7% ниже, чем в аналогичный период месяц назад, — поделился наблюдениями руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Он добавил, что такой тренд характерен и для других субъектов РФ.
Период гиперактивного спроса на рынке новостроек завершился, и сегодня в большинстве российских регионов мы наблюдаем процесс стабилизации и постепенного ослабления интереса покупателей, — отметил эксперт.
Игроки екатеринбургского рынка согласны с выводами общероссийского сервиса по продаже недвижимости. Издание «Ъ-Урал» приводит оценки руководителя аналитического отдела АН «Новосел» Сергея Меньшенина: по его данным, в последнем квартале спрос на новостройки в городе сократился примерно на 15%.
При этом аналитики говорят о том, что объем предложения на рынке растет. По данным «Авито Недвижимость», число объявлений о продаже квартир в новостройках Екатеринбурга за год увеличилось более чем в полтора раза, а за месяц выросло на 26%. По итогам первой половины ноября также было отмечено увеличение предложения — на 31%.
Среди основных причин падения спроса участники рынка отмечают рост цен на жилье в новостройках и ключевой ставки — в октябре она была повышена до 7,5% годовых, а следом банки начали повышать процент по ипотеке, сообщал DK.RU.
В Екатеринбурге покупка новой квартиры в октябре обходилась в среднем в 97 377 руб. за кв. м, что на 22% выше средней цены в октябре прошлого года и на 3% больше аналогичных отметок сентября,— прокомментировал Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры, по данным «Авито Недвижимость», за год выросла на 29% — до 103,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц стоимость подросла на 4%. «В октябре 41% спроса на рынке новостроек пришелся именно на этот сегмент жилья», — отмечают представители сервиса.
Цена на двухкомнатные квартиры в среднем выросла на 20% за год (+4% за месяц) — до 95,6 тыс. руб. за 1 кв. м площади. Меньше всего рост за месяц показали студии (2%, цена за кв. м — 95,8 тыс. руб.) и четырехкомнатные квартиры (2%, цена за кв. м — 101,9 тыс. руб.).
Эксперты сходятся во мнении, что до конца года цены могут подрасти еще на 2-3%. затем рынок начнет стагнировать.
Сохраняется вероятность, что ключевая ставка ЦБ продолжит расти, что может привести к увеличению ставки по ипотечным кредитам. В этом случае застройщики будут стремиться компенсировать повышение цен и предлагать потенциальным покупателям скидки или программы рассрочки в партнерстве с банками,— считает Дмитрий Алексеев (цитата по «Ъ-Урал»).
Отметим, что на падении спроса сказывается и такой фактор, как выход на рынок новых федеральных застройщиков. Как в конце прошлой неделе сообщал DК.RU, о своем интересе к Екатеринбургу заявила девелоперская группа «Самолет», которая входит в тройку крупнейших компаний страны по объему строящегося жилья (2,2 млн кв. м). Москвичи хотят застроить жильем территорию легендарного УЗТМ. Речь идет об участке вдоль проспекта Космонавтов. В настоящее время эти земли не используются.