Что значит созаемщик при ипотеке сбербанк
Может ли созаемщик оформить собственную ипотеку
Когда люди соглашаются стать созаемщиками по ипотеке, они редко задумываются о том, что в скором времени может понадобиться оформление собственного кредита. Однако наличие имеющегося долгового обязательства способно серьезно повлиять на возможность дальнейшего кредитования. Отказ в банках ставит перед практически неразрешимой задачей — как созаемщику взять новую ипотеку. Чтобы ответить на этот вопрос, для начала разберемся, какие права и обязанности имеет доверенное лицо.
Права и обязанности
Созаемщик — это привлеченная к кредитному договору сторона, которая взяла на себя солидарную с титульным заемщиком ответственность по выплате ипотечного кредита. Для банка оба участника равны и одинаково отвечают за выполнение обязательств. Информация о полученном займе отображается в кредитной истории обеих сторон. Так как созаемщики привлекаются к крупным кредитам на долгий срок, далеко не каждый согласится взять на себя роль доверенного лица. При этом привлечь к кредиту можно до 4 граждан, согласных при необходимости выплачивать долг.
Обязанности созаемщика определяются положениями кредитного договора и в первую очередь выражаются в своевременной выплате задолженности в соответствии с графиком платежей в случае, если титульный заемщик не может это сделать самостоятельно. Доверенное лицо обязано внимательно изучить условия сделки и предоставить документы по требованию кредитора.
«Семейная ипотека» стала доступнее.
Теперь и с одним ребенком!
От 15% первоначальный взнос
Участие в договоре кредитования дает созаемщику ряд прав, с которыми титульный заемщик должен ознакомится, прежде чем взять ипотеку с привлечением сторонней помощи. В первую очередь необходимо помнить, что привлеченное лицо вправе претендовать на объект ипотечного кредита. Такое право возникает, если основной заемщик является супругом, оформляется доля на квартиру или заключено соответствующее соглашение, определяющее возможность получения жилья. Кроме того, суд так же может встать на сторону созаемщика, если он регулярно вносил платежи по ипотеке вместо титульного. В этом заключается основное отличие привлеченного лица от поручителя, который не может претендовать на недвижимость и не обязан ежемесячно платить по графику. Подробнее об этом мы рассказывали в нашей статье.
Итак, может ли созаемщик получить собственную ипотеку на квартиру? Да, банки не ограничивают своих клиентов в получении нового кредита. Однако для обеспечения двух кредитных договоров гражданин должен иметь достаточный уровень дохода. Именно на финансовую стабильность и распределение расходов смотрят кредиторы при одобрении второго ипотечного кредита. Если созаемщик сможет убедить банковскую организацию в своей платежеспособности, добропорядочности и возможности одновременно погашать две задолженности (при этом у гражданина должно оставаться не менее 40% дохода), то банк может пойти ему навстречу.
Как созаемщику получить ипотеку: требования и необходимые документы
При одобрении заявки на ипотеку банк, помимо платежеспособности, рассматривает и другие критерии, которым должен отвечать созаемщик:
соответствие основным требованиям (возраст, регистрация, стаж на последнем рабочем месте, семейное положение и количество детей в семье);
хорошая кредитная история (КИ) и отсутствие просрочек по займам;
наличие полного пакета документов;
высокий уровень дохода и дополнительные источники заработка;
отсутствие открытых кредитов и размеры ежемесячных платежей по имеющимся займам;
прочее (наличие или отсутствие судимости, непогашенные долги, алименты и т. д.).
Может ли созаемщик взять ипотеку себе или нет, кредитор решает на основе всех вышеуказанных критериев. Получение нового ипотечного кредита ничем не отличается от обычной процедуры. Для оформления клиенту банка потребуется предоставить стандартный список документов:
Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.
От 30% первоначальный взнос
паспорт с постоянной или временной регистрацией;
документы, подтверждающие доход (справки 2-НДФЛ или по форме банка, при необходимости налоговые декларации);
копию всех заполненных страниц трудовой книжки, заверенную работодателем;
правоустанавливающие документы на недвижимость, являющуюся залогом (данные из ЕГРН, свидетельство о праве собственности);
отчет об оценке недвижимости;
сертификат на материнский капитал (при наличии).
Банковская организация может потребовать дополнительные документы, поэтому рекомендуется проконсультироваться с кредитным менеджером.
Как созаемщику увеличить шанс на одобрение второй ипотеки
Зная основные критерии, на которые банк смотрит при одобрении заявки, можно увеличить шанс на выдачу ипотечного кредита для приобретения жилья. В первую очередь необходимо оценить свою платежеспособность и при необходимости предоставить сведения о дополнительных источниках дохода. Однако не стоит приписывать несуществующие суммы и завышать прибыль. Банк тщательно проверяет предоставленную информацию и при обнаружении несоответствия может занести клиента в черный список. Оценить финансовые возможности можно с помощью ипотечного калькулятора, который позволит рассчитать ежемесячные платежи, начальный взнос и срок кредитования.
Кроме того, необходимо убедиться в чистоте кредитной истории. Получить эти данные можно в личном кабинете на сайте НБКИ. Специалисты рекомендуют обратить внимание на тот факт, что в кредитную историю заносятся сведения по всем открытым кредитам, в том числе и тем, где клиент числится созаемщиком.
Если есть сомнения в том, что банк одобрит получение ипотеки, стоит задуматься о выходе из сделки, где вы числитесь в качестве созаемщика. Чтобы выйти из договора, необходимо уведомить титульного получателя займа, поскольку без его согласия это невозможно. Стоит отметить, что этот вариант не подходит для супругов, поскольку они автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки и изменить условия сделки могут только при разводе. Если титульный заемщик найдет доверенное лицо, которое будет соответствовать установленным требованиям, проблем с выходом не будет. Подготовьте необходимые документы и подайте на проверку в банк. После рассмотрения кредитором заявления заемщик может взять другую ипотеку на квартиру или дом.
Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.
Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.
Содержание
Что такое ипотека с созаемщиками
Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.
Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.
Требования банков к созаемщикам
Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.
Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.
Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».
Поручитель и созаемщик
Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.
Права созаемщика
Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).
5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.
6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.
Кто может быть созаемщиком по ипотеке, его права и обязанности
В кредитном договоре, наряду с заемщиком, допускается участие третьих лиц — поручителей и созаемщиков. В части обеспечения по ипотечным соглашениям чаще всего привлекается созаемщик, так как в некоторых случаях это требование устанавливается законом.
Кто такой созаемщик
Если в ипотечном соглашении указаны двое и более лиц, то все они считаются созаемщиками. Лицо, непосредственно подписывающее договора, признается титульным заемщиком. Созаемщик привлекается в том случае, когда финансовые возможности титульного заемщика не совпадают с требованиями кредитной организации. Такая форма обеспечения применяется при крупных суммах кредита, а также в случае оформления ипотеки.
Суть заключается в том, что при оформлении ипотеки учитываются совокупные доходы титульного заемщика и всех созаемщиков. Если у клиента маленькая официальная заработная плата, и ему банк не одобряет ипотеку, решение проблемы кроется в привлечении созаемщика, который будет нести вместе с ним солидарную (равную) ответственность.
Под общей ответственностью понимается исполнение обязанностей по кредитному договору наравне с первостепенным заемщиком. Созаемщик — не второстепенное лицо в договоре, а равноправный субъект, доходы которого учитывались банком при вынесении решения по заявке на ипотеку.
Фактически, созаемщик — это лицо, которое привлекается заемщиком в случае недостаточности размера его официальных доходов. Механизм работает следующим образом:
При этом привлеченное в качестве созаемщика лицо может никак не участвовать в погашении задолженности, так как плательщиком является титульный заемщик. На практике клиенты банков прибегают к подобной схеме для того, чтобы добиться положительного решения по поданным заявкам.
Отличие созаемщика от поручителя по ипотеке
В правоотношении между клиентом и кредитной организацией может участвовать третье лицо — поручитель. Поручительство — дополнительный вид обеспечения по ипотечному договору, который используется банками для уменьшения типовых рисков.
Поручитель — это лицо, привлекаемое в качестве гаранта своевременного исполнения обязательств заемщиком. В отличие от созаемщика, поручитель не является равноправным участником сделки. Доходы лица банком не учитываются, так как оно не участвует в выплате задолженности по кредиту наравне сосновным заемщиком.
Поручителем может физическое или юридическое лицо, тогда как созаемщик — только физлица. Поручительство предусматривает два вида ответственности: солидарную и субсидиарную. Конкретный вид ответственности прописывается в договоре поручительства.
Следовательно, созаемщик исполняет обязательства наряду с клиентом, а ответственность поручителя наступает в том случае, если заемщик становится неплатежеспособным.
Основные требования к созаемщику
Если поручитель участвует в качестве гаранта исполнения обязательств, и его финансовое положение может банком не проверяться, то созаемщик — равноправный участник кредитного договора, к которому предъявляются те же самые требования, которые предъявляются титульному заемщику. В рамках ипотечного договора созаемщики должны:
Для удобства потенциальный созаемщик может открыть описание любой ипотечной программы, и просмотреть, какие именно требования банк предъявляет титульным заемщикам. Эти же самые требования придется соблюсти и созаемщику для того, чтобы банк вынес положительное решение по заявке.
При этом важно учитывать обстоятельство, в соответствии с которым лицо становится созаемщиком без учета платежеспособности и соблюдения прочих требований. Подобное возможно, когда ипотека оформляется заемщиком в браке — второй супруг признается созаемщиком независимо от наличия или отсутствия дохода, без возрастных и прочих ограничений. Правило исключается в том случае, если между супругами заключен брачный контракт.
Кто может стать созаемщиком?
Каких-либо конкретных требований к лицам, которые могут выступать в качестве созаемщиков, действующее законодательство не содержит. Конечные условия устанавливает кредитная организация. Главное правило — созаемщик должен быть физическим лицом, так как привлечение в этих целях компаний и организаций не предусматривается.
Наиболее часто в кредитных договорах участвуют родственники титульного заемщика: супруг, родители, дети, братья и сестры. При этом наличие родственных связей не является безусловным требованием. Таким образом, титульный заемщик может привлечь к сделке с банком любое лицо, которое соответствует основным и дополнительным требованиям, указанным в ипотечной программе.
Как подписывается кредитный договор с участием созаемщика?
Процедура заключения кредитного договора с участием третьих лиц — стандартная. Разница кроется в том, что в соглашении фигурирует титульный заемщик и все созаемщики, которые являются полноправными членами сделки. Заключение сделки состоит из следующих стадий:
Подписание договора происходит в присутствии всех лиц, участвующих в сделке. Изначально идут данные на титульного заемщика, который наделяется правом собственности, затем указывается информация по каждому созаемщику, если таковых в договоре фигурирует несколько. Договор подписывается каждым участником сделки лично. Также лица получают по одной копии кредитного соглашения.
Какие права созаемщик имеет на ипотечную квартиру?
Было отмечено, что созаемщик по ипотеке несет солидарную ответственность: не вместо заемщика, а вместе с ним. Правом собственности на квартиру автоматически наделяются супруги титульного заемщика. Данное требование установлено ст. 34 СК РФ.
Во всех остальных случаях объем прав третьих лиц в ипотечном договоре устанавливается отдельным соглашением. Основной заемщик и созаемщик составляют отдельное соглашение, в котором указывается права лица в недвижимость. Если дополнительное соглашение не заключается, созаемщик изначально не имеет права собственности, но, впоследствии, сможет отстоять его через суд.
По этой причине в подавляющем большинстве случаев в качестве созаемщиков выступают близкие родственники лица, оформляющего ипотеку. Вероятность того, что член заявит права на квартиру, крайне мала. Если ипотека оформляется супругами, то каждый из них имеет равные права на приобретаемую квартиру, независимо от того, кто является собственником и фактическим плательщиком по кредиту.
Для того, чтобы отсудить права на квартиру, созаемщику достаточно документально доказать факт прямого участия в погашении задолженности по кредиту. Достаточно предоставить в суд документальные данные, после чего можно рассчитывать на получение доли в квартире. Доля в недвижимости должна соответствовать сумме, которую созаемщик выплатил в рамках исполнения обязательств по кредитному договору. На практике такие случаи встречаются не часто, так как в договоре участвуют близкие родственники.
Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?
В решении данного вопроса ключевую позицию занимает кредитная организация. Следует понимать, что привлечение дополнительного заемщика для банка играет важное значение: таким образом кредитор получает ряд дополнительных гарантий. По этой причине самостоятельный выход лица из кредитного договора невозможен. Кредитная нагрузка титульного заемщика увеличится, так как он станет единственным плательщиком по кредиту. В результате таких перемен может возникнуть просроченная задолженность, в чем банк не заинтересован.
Для выхода лица из сделки применяется метод замены созаемщика. По заявлению клиента банк рассматривает вероятность привлечения нового созаемщика, который должен соответствовать всем основным и дополнительным требованиям по кредитной программе. Замена возможна только в том случае, если на это согласится банк.
Без решения кредитной организации отказаться от участия в договоре можно только через суд. При этом суд откажет в удовлетворении иска, если в наличии не будет объективных причин.
Такими причинами могут быть:
Стоит ли становиться созаемщиком?
Учитывая, что лицо, привлеченное в качестве дополнительного заемщика, несет равные права и обязанности по кредиту с основным клиентом, на него распространяются все сопутствующие услуги, включая и обязательное заключение договора личного страхования (жизни и здоровья). Если лицо привлекается не фиктивно, а для того, чтобы напрямую участвовать в погашении задолженности, то созаемщиком становиться можно. В первую очередь, в этом должно быть заинтересовано само лицо.
Пример: два родных брата оформляют в ипотеку квартиру, долг по которой выплачивают общими силами. После погашения задолженности обременение с недвижимости снимается, и один из братьев становится полноправным собственником квартиры. Затем они вновь обращаются в банк за ипотекой, погасив общими усилиями которую, второй брат становится владельцем квартиры.
Это пример того, когда созаемщик выполняет действительно важную функцию.
Важно! Фиктивное привлечение второго заемщика может повлечь ряд неблагоприятных обстоятельств, в числе которых следующие:
Если возникает просроченная задолженность, то прочими неблагоприятными обстоятельствами могут быть: