Что относится к строительно монтажным работам
Что относится к строительно монтажным работам
43
Работы строительные специализированные
Эта группировка включает:
— специальную строительную деятельность (специальные отрасли), т.е. строительство частей зданий и работ гражданского строительства или подготовки
Эта деятельность обычно специализируется в одном аспекте, общем для различных структур, требующем специальных навыков или оборудования, например, забивка свай, работы по закладке фундамента, каркасные работы, бетонные работы, работы по кладке кирпича, кладка камня, подмотка, установка крыш и т.д. Монтаж стальных структур может быть включен сюда при условии, что части не произведены тем же самым подразделением. Специальная строительная деятельность главным образом выполняется согласно субконтракту, особенно при ремонте, если он выполняется непосредственно для владельца имущества. Также сюда включена конечная обработка зданий по завершении строительства. Сюда включена установка приспособлений для работоспособности здания. Действия для обеспечения работоспособности обычно выполняются на участке строительства, хотя части работ могут быть выполнены в специальной мастерской. Сюда относятся также слесарные работы, а также работы по установке отопительных и кондиционерных систем, антенн, систем сигнализации и прочие электротехнические работы, работы по установке систем пожарной сигнализации, лифтов, эскалаторов и т.д. Сюда относятся также работы по водо-, тепло- и звукоизоляции, обшивке листовым металлом, установке торговых холодильных установок, установке освещения и сигнальных систем для автомобильных и железных дорог, аэропортов, портов и т.д. А также сюда относятся ремонтные работы ко всем типам вышеперечисленных работ. Работы по полной отделке зданий включают работы, имеющие отношение к отделке, такие как полировка, штукатурные, малярные работы, плиточное покрытие полов и стен или покрытие такими отделочными материалами как паркет, ковролин, обои и т.д., а также циклевание полов, отделочные плотничные работы, звукоизолирующие работы, очистка внешней территории и т.д. Также сюда относятся ремонтные работы ко всем типам вышеперечисленных работ. Аренда оборудования с оператором классифицируется наряду с соответствующими строительными работами
Разборка и снос зданий, подготовка строительного участка
Эта группировка включает:
— работы по подготовке участка для последующего строительства, включая снос существующих строений
Разборка и снос зданий
Эта группировка включает:
— снос или разборку зданий и сооружений
Подготовка строительной площадки
Эта группировка включает:
— расчистку территорий строительной площадки, выполнение земляных работ, включая: рытье котлованов, удаление мусора, выравнивание и планировку строительных площадок, работы по рытью траншей, удаление камней и т.д.;
— подготовку участка к разработке и добыче полезных ископаемых, за исключением нефтяных и газовых участков
Эта группировка также включает:
— дренаж строительной площадки
Расчистка территории строительной площадки
Производство дренажных работ на сельскохозяйственных землях, землях лесных территорий, а также на строительных площадках
Производство земляных работ
Подготовка участка к разработке и добыче полезных ископаемых, за исключением нефтяных и газовых участков
Эта группировка включает:
— разведочное бурение, пробное бурение и отбор образцов породы для строительных, геофизических, геологических или других подобных целей
Эта группировка не включает:
— бурение нефтяных и газовых скважин, см. 06.10, 06.20;
— предоставление услуг по разведочному бурению в ходе буровых работ, см. 09.90;
— бурение скважин на воду, см. 42.21;
— проходку шахтных стволов, см. 43.99;
— проведение нефтяной и газовой разведки, геофизических, геологических и сейсмических исследований, см. 71.12
Производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ
Эта группировка включает:
— монтажные работы, которые обеспечивают функционирование зданий и сооружений гражданского строительства, включая монтаж электрических систем, водопроводно-канализационной сети, сети газоснабжения, системы отопления и кондиционирования, лифтов и т.д.
Производство электромонтажных работ
Эта группировка включает:
— установку электротехнических систем во всех видах зданий и сооружений гражданского строительства;
— монтаж электропроводки и электроарматуры, телекоммуникаций, компьютерной сети и проводки кабельного телевидения, включая оптоволоконные линии связи, антенн всех типов, включая спутниковые антенны, осветительных систем, пожарной сигнализации, систем охранной сигнализации, уличного освещения и иного электрооборудования на автомобильных дорогах, энергообеспечения наземного электротранспорта и электротехнического сигнального оборудования, освещения взлетно-посадочных полос аэропортов и космодромов, электрических коллекторов солнечной энергии;
— выполнение работ по подводке электросетей для подключения электроприборов, кодовых замков, домофонов и прочего оборудования, включая плинтусное отопление
Эта группировка также включает:
— приспособление систем электрообеспечения на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— приспособление инженерных систем и оборудования на объектах культурного наследия, см. 43.29
(в ред. Изменений 6/2016 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 14.04.2016 N 260-ст, 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха
Эта группировка включает:
— монтаж водопроводных систем, систем отопления и кондиционирования воздуха, включая их реконструкцию, обслуживание и ремонт;
— установку (монтаж) в зданиях или сооружениях: отопительных систем (электрических, газовых и масляных), печей и каминов, стояков водяного охлаждения, неэлектрических коллекторов солнечной энергии, водопроводного и сантехнического оборудования, оборудования вентиляции и кондиционирования воздуха и воздуховодов, газопроводной арматуры, трубопроводов для подачи пара, систем автоматического пожаротушения, автоматических систем для полива газонов;
— работу по монтажу трубопроводов
Эта группировка не включает:
— монтаж электрического плинтусного отопления, см. 43.21;
— приспособление инженерных систем и оборудования на объектах культурного наследия, см. 43.29
(в ред. Изменений 6/2016 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 14.04.2016 N 260-ст, 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Производство прочих строительно-монтажных работ
Эта группировка включает:
— установку (монтаж) оборудования, кроме систем отопления и кондиционирования воздуха, или инженерного оборудования в зданиях и сооружениях гражданского строительства
Эта группировка включает:
— установку (монтаж) в зданиях или сооружениях: лифтов, эскалаторов, включая их ремонт и обслуживание, автоматических и вращающихся дверей, молниеотводов, систем очистки воздуха, тепловой, звуковой или виброизоляции
Эта группировка также включает:
— приспособление инженерных систем и оборудования на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— установку в зданиях и сооружениях инженерного оборудования, см. 33.20
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Работы строительные отделочные
Эта группировка также включает:
— реставрацию, консервацию и воссоздание штукатурной отделки на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание керамического декора на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание мозаики на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание янтарного набора на объектах культурного наследия;
— реставрацию, консервацию и воссоздание поверхности из искусственного мрамора на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание паркетных полов на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание наружных и внутренних декоративно-художественных покрасок на объектах культурного наследия;
— реставрацию, консервацию и воссоздание архитектурно-лепного декора на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— воссоздание отдельных элементов и деталей объектов культурного наследия, например, элементов и деталей деревянного или архитектурно-лепного декора, мраморных, керамических и терракотовых плит, изразцов и т.п., производство специальных реставрационно-строительных материалов, например, растворов, красок, эмалей, клеевых составов и т.п., а также изготовление специальной оснастки, например, форм, опок, тиглей и т.п., проводимые в мастерских, см. группировки раздела C (в зависимости от материала, назначения и конструктивных особенностей изделия)
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Производство штукатурных работ
Эта группировка включает:
— наружные и внутренние штукатурные работы в зданиях и сооружениях, включая установку арматурных сеток
Эта группировка также включает:
— реставрацию, консервацию и воссоздание штукатурной отделки на объектах культурного наследия
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Работы столярные и плотничные
Эта группировка включает:
— установку дверей (кроме автоматических и вращающихся), окон, дверных и оконных рам из дерева или прочих материалов;
— монтаж сборных кухонных гарнитуров, шкафов, лестниц, торгового оборудования и т.п.;
— внутреннюю отделку, такую как устройство потолков, раздвижных и съемных перегородок и т.д.
Эта группировка не включает:
— установку автоматических и вращающихся дверей, см. 43.29;
— ремонт и реставрацию оконных и дверных приборов на объектах культурного наследия, см. 43.99;
— ремонт, реставрацию и консервацию деревянных конструкций и деталей на объектах культурного наследия, см. 43.99;
— реставрацию деталей из черного и цветных металлов на объектах культурного наследия, см. 43.99
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Установка дверей (кроме автоматических и вращающихся), окон, дверных и оконных рам из дерева или прочих материалов
Эта группировка не включает:
— ремонт и реставрацию оконных и дверных приборов на объектах культурного наследия, см. 43.99;
— ремонт, реставрацию и консервацию деревянных конструкций и деталей на объектах культурного наследия, см. 43.99;
— реставрацию деталей из черного и цветных металлов на объектах культурного наследия, см. 43.99
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Работы по установке внутренних лестниц, встроенных шкафов, встроенного кухонного оборудования
Эта группировка не включает:
— ремонт, реставрацию и консервацию деревянных конструкций и деталей на объектах культурного наследия, см. 43.99;
— реставрацию деталей из черного и цветных металлов на объектах культурного наследия, см. 43.99
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Производство работ по внутренней отделке зданий (включая потолки, раздвижные и съемные перегородки и т.д.)
Эта группировка не включает:
— ремонт, реставрацию и консервацию деревянных конструкций и деталей на объектах культурного наследия, см. 43.99;
— реставрацию деталей из черного и цветных металлов на объектах культурного наследия, см. 43.99
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен
Эта группировка включает:
— укладку, наклеивание плиток, облицовку, подвешивание или сборку в зданиях или сооружениях каких-либо частей их конструкций, включая: кладку керамической плитки, бетонного покрытия или тесаного камня для полов, а также установку керамических печей;
— монтаж паркетных и прочих деревянных покрытий пола, облицовку стен деревом;
— укладку ковровых покрытий, линолеума и других материалов;
— выполнение облицовки стен или покрытия пола из натуральных и искусственных камней;
Эта группировка также включает:
— реставрацию и воссоздание керамического декора на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание мозаики на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание янтарного набора на объектах культурного наследия;
— реставрацию, консервацию и воссоздание поверхности из искусственного мрамора на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание паркетных полов на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— ремонт, реставрацию и консервацию деревянных конструкций и деталей на объектах культурного наследия, см. 43.99
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Производство малярных и стекольных работ
Эта группировка включает:
— малярные работы внутренней и внешней части зданий;
— малярные работы в сооружениях гражданского строительства;
— установку стекол, зеркал и т.д.
Эта группировка также включает:
— реставрацию и воссоздание наружных и внутренних декоративно-художественных покрасок на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— реставрацию, консервацию и воссоздание монументальной живописи на объектах культурного наследия, см. 90.03
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Производство малярных работ
Эта группировка также включает:
— реставрацию и воссоздание наружных и внутренних декоративно-художественных покрасок на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— реставрацию, консервацию и воссоздание монументальной живописи на объектах культурного наследия, см. 90.03
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Производство стекольных работ
Производство прочих отделочных и завершающих работ
Эта группировка включает:
— уборку зданий и сооружений после завершения строительства;
— выполнение прочих отделочных работ и работ по завершению строительства, не включенных в другие группировки
Эта группировка также включает:
— реставрацию, консервацию и воссоздание архитектурно-лепного декора на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— деятельность дизайнеров по интерьеру, см. 74.10;
— общую внутреннюю уборку зданий и сооружений, см. 81.21;
— специальную внешнюю и внутреннюю уборку зданий и сооружений, см. 81.22
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Работы строительные специализированные прочие
Производство кровельных работ
Эта группировка включает:
Эта группировка также включает:
— ремонт, реставрацию и воссоздание кровель на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— аренду строительных машин и оборудования без оператора, см. 77.32;
— ремонт, реставрацию и воссоздание металлических конструкций на объектах культурного наследия, см. 43.99;
— ремонт, реставрацию, консервацию и воссоздание деревянных конструкций на объектах культурного наследия, см. 43.99
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
(см. текст в предыдущей редакции)
Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки
Эта группировка включает:
— строительные работы одного вида, используемые для разных видов сооружений, требующие специальных навыков или оборудования, включая: устройство фундаментов и забивку свай, выполнение работ по гидроизоляции, сушку помещений, проходку шахтного ствола, монтаж стальных элементов конструкций зданий и сооружений, монтаж стальной арматуры, кладку кирпича и камня, установку строительных лесов и рабочих платформ, а также их демонтаж, за исключением аренды строительных лесов и рабочих платформ, устройство дымоходов и промышленных печей, работу по специальным требованиям доступа, которые требуют наличия альпинистских навыков и использования соответствующего оборудования, например работа на высотных сооружениях;
— строительство открытых бассейнов;
— очистку паром, пескоструйную обработку и прочие подобные работы на наружной поверхности стен зданий;
— аренду подъемных кранов и прочего строительного оборудования с оператором
Эта группировка также включает:
— ремонт и реставрацию оконных и дверных приборов на объектах культурного наследия;
— ремонт, реставрацию, консервацию и воссоздание оснований и фундаментов на объектах культурного наследия;
— ремонт, реставрацию, консервацию и воссоздание кладок, конструкций на объектах культурного наследия;
— ремонт, реставрацию и консервацию ограждающих конструкций и распорных систем на объектах культурного наследия;
— ремонт, реставрацию, консервацию и воссоздание деревянных конструкций на объектах культурного наследия;
— ремонт, реставрацию и воссоздание металлических конструкций на объектах культурного наследия;
— реставрацию деталей из черного и цветных металлов на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание позолоты на объектах культурного наследия;
— реставрацию и воссоздание резьбы по деревянным конструкциям на объектах культурного наследия;
— реставрацию, консервацию и воссоздание скульптуры на объектах культурного наследия
Эта группировка не включает:
— аренду строительных машин и оборудования без оператора, см. 77.32;
— реставрацию, консервацию и воссоздание скульптуры (памятников историческим деятелям и деятелям культуры, садово-парковой скульптуры), относящейся к объектам культурного наследия, см. 42.99
(в ред. Изменения 16/2017 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 21.12.2017 N 2048-ст)
1.2. Разграничение видов строительных работ
Российское законодательство содержит довольно широкий перечень строительных работ. Ещё шире он становится, если добавить в него понятия, используемые специалистами на практике. Между тем далеко не все понимают, какое содержание стоит за тем или иным понятием и как все эти виды работ соотносятся между собой. Неправильное определение вида осуществляемой деятельности строительного характера может повлечь наложение административного штрафа или даже признание объекта самовольной постройкой.
1.2.1. Строительство
Исходя из п. 13 ст. 1 ГрК РФ, строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
В первую очередь необходимо определиться с соотношением понятий «здание», «строение», «сооружение».
Определение здания содержится в пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – закон № 384-ФЗ) – это результат строительства, представляющий собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
В свою очередь, исходя из пп. 23 п. 2 указанной статьи, сооружение – результат строительства, представляющий собой объёмную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Понятие «строение» не имеет самостоятельной смысловой нагрузки, и большинство специалистов сходятся в том, что это понятие используется для обозначения зданий и сооружений одним словом. В настоящее время понятие «строение» исчезло из перечня объектов недвижимого имущества ст. 130 ГК РФ, так что можно говорить об утрате им самостоятельного правового содержания, хотя оно всё ещё встречается в некоторых правовых актах.
Помимо вышеуказанных понятий существует широко используемое в строительстве понятие «объект капитального строительства» – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершённого строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Многие застройщики приступают к выполнению подготовительных работ на участке до получения разрешения на строительство. При этом чёткого понимания, что может входить в подготовительные работы, а что является уже непосредственно строительством, у участников строительного рынка и чиновников нет.
1) разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей;
2) строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений;
3) устройство рельсовых подкрановых путей и фундаментов (опоры) стационарных кранов;
4) установка и демонтаж инвентарных наружных и внутренних лесов, технологических мусоропроводов.
1) устройство ограждения территории стройплощадки при строительстве объекта в населённом пункте или на территории организации;
2) освобождение строительной площадки для строительства объекта (расчистка территории, снос строений), планировка территории, водоотвод (при необходимости – понижение уровня грунтовых вод) и перекладка коммуникаций;
3) устройство временных автомобильных дорог, прокладка сетей временного электроснабжения, освещения, водопровода;
4) завоз и размещение на территории стройплощадки или за её пределами инвентарных санитарно-бытовых, производственных и административных зданий и сооружений;
5) устройство крановых путей, мест складирования материалов и конструкций.
Вероятно, подготовительные работы, указанные в Перечне, утверждённом Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, суды относят к строительным работам, так как они находятся в разделе III, который называется «Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту». В то же время работы, перечисленные в СНиП 12-04-2002, таковыми не признают, поскольку, исходя из формулировки соответствующего пункта, генподрядчик должен их выполнить до начала строительства для обеспечения безопасности строительства.
К сожалению, некоторые виды работ (например, организация временных дорог) содержатся в обоих списках, что создаёт неопределённость в данном вопросе.
В 2015 году Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект поправок в Градостроительный кодекс, разрешающих застройщикам проводить подготовительные работы до получения разрешения на строительство. Однако данный проект получил отрицательное заключение по итогам процедуры оценки регулирующего воздействия (ОРВ) как содержащий положения, устанавливающие избыточные административные и иные ограничения для бизнеса.
В указанный выше перечень вошли следующие работы:
1) подготовка земельного участка (освобождение от деревьев и иных насаждений, снос объектов, осуществление деятельности по обращению с отходами, образовавшимися в ходе подготовительных работ);
2) устройство ограждения строительной площадки, организация контрольно-пропускного режима, обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарём, выполнение мероприятий, необходимых для обеспечения транспортной безопасности на период строительства;
3) выполнение работ по созданию геодезической разбивочной основы для строительства, разбивке осей зданий и сооружений, входящих в объект, и закреплению их пунктами и знаками;
4) размещение некапитальных строений, сооружений (в том числе складских площадок и сооружений для материалов, конструкций и оборудования), необходимых для обеспечения строительства, реконструкции объекта;
5) устройство временных дорог и подъездных путей, вспомогательных сооружений, приспособлений и устройств;
6) устройство временных сетей инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и сигнализации);
7) устройство рельсовых подкрановых путей, фундаментов (иных неподвижных оснований) стационарных кранов;
8) устройство дренажей и мелкозаглублённых водоотливов для осуществления водоотведения на земельном участке.
Большая часть результатов подобных подготовительных работ из перечня выше подлежит демонтажу после окончания строительства, реконструкции.
С учётом вышеизложенного необходимо констатировать, что в отсутствие законодательного разграничения видов подготовительных работ, не относящихся к строительным и не требующих получения разрешения на строительство, применимого ко всем объектам капитального строительства, а также в условиях недостатка общефедеральной устоявшейся практики по вопросу возможности осуществления подготовительных работ без получения разрешения на строительство, застройщик каждый раз рискует, приступая к выполнению подготовительных работ до получения разрешения на строительство, если на уровне региона не принято каких-либо специальных актов, регулирующих этот вопрос, и объект не относится к объектам федерального, регионального или местного значения.
Ещё одним вопросом, представляющим практический интерес, является строительство некапитальных объектов, под которыми в п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ [23] понимаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Согласно пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ для возведения таких объектов не требуется получение разрешения на строительство. Однако это не означает, что размещение некапитальных объектов вообще не требует согласования с местными властями. Застройщику при размещении некапитальных объектов необходимо руководствоваться региональным законодательством.
1.2.2. Реконструкция
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, реконструкция – это всегда изменение каких-либо характеристик объекта. С точки зрения гражданского права реконструкция является переработкой вещи (ст. 220 ГК РФ), и, соответственно, в результате реконструкции всегда возникает новая вещь.
ГрК РФ не предусматривает отдельной разрешительной документации для реконструкции объектов капитального строительства. Застройщик при реконструкции, так же как и при строительстве, получает разрешение на строительство, а по окончании реконструкции – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Именно эти документы будут указаны в качестве правоустанавливающих в ЕГРН.
Реконструированная постройка, так же как и вновь возведённая, может оказаться самовольной постройкой, если застройщиком не будут получены необходимые согласования и соблюдены обязательные строительные и градостроительные нормы. При этом основным способом устранения нарушения будет являться реконструкция (п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
Принципиально важно отличать реконструкцию от других видов работ, в частности от капитального ремонта и от перепланировки, поскольку такие работы, в отличие от реконструкции, не требуют получения разрешения на строительство в рамках ГрК РФ.
Сравнение определений данных видов работ показывает, что основным отличием является изменение параметров объекта капитального строительства при реконструкции и отсутствие такого изменения при выполнении капитального ремонта или перепланировки. Между тем установить, что под этим понимает законодатель, не так просто. Для того чтобы понять этот критерий, придётся обратиться к правоприменительной практике и разъяснениям государственных органов.
Работы, относящиеся к реконструкции:
Работы, которые не относят к реконструкции:
Эти и многие другие примеры правоприменительной практики, разъяснений государственных органов подтверждают вывод о нечёткости границы между реконструкцией и другими работами в отношении объектов капитального строительства. В случае возникновения сомнений относительно характера предстоящих работ можно порекомендовать застройщику обратиться в соответствующий государственный (муниципальный) орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Если застройщику повезёт, то он получит ответ от государственного органа, что для проведения работ, указанных в заявлении, разрешение на строительство не требуется. Данный ответ поможет в суде, если надзорный орган впоследствии изменит свой подход и попытается привлечь его к ответственности. Однако уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на строительство и по строго формальным основаниям – отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации. В таком случае застройщику остаётся надеяться только на правоприменительную практику, в которой фигурировал тот вид работ, который застройщик собирается осуществлять. Но анализ такой практики в любом случае не даст однозначной гарантии аналогичного подхода уполномоченного органа и суда в конкретной ситуации.
Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о разграничении работ по реконструкции и нового строительства со сносом старого здания. Несмотря на то, что по своему характеру оба названных вида работ требуют получения разрешения на строительство, встречаются на практике ситуации, когда разграничение таких понятий может играть существенную роль для застройщика. Так, недопустимость нового строительства (а соответственно, и сноса как его этапа) в границах территории объекта культурного наследия установлена пп. 1 п. 1 ст. 5.1 закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – закон № 73-ФЗ). Между тем, исходя из формулировок данной нормы, реконструкция объектов капитального строительства (которые не являются ОКН) без увеличения объёмно-пространственных характеристик в границах данной территории допускается.
Как и в случаях, описанных выше, между новым строительством и сносом как его первым этапом и реконструкцией, при которой будет оставлена незначительная часть капитальных конструкций прежнего здания, не всегда можно провести чёткую границу. По нашему мнению, в рамках реконструкции должна быть оставлена как минимум одна несущая конструкция. Если же будут оставлены только отдельные элементы такой конструкции, её функциональное назначение будет утеряно, и подобные работы следует оценивать как снос и новое строительство. Между тем в правоприменительной практике сложившегося подхода нет.
1.2.3. Капитальный ремонт
Понятие «капитального ремонта» содержится всё в той же ст. 1 ГрК РФ. Согласно п. 14.2 данной статьи, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В отличие от строительства или реконструкции в результате проведения работ по капитальному ремонту не возникает новая вещь. Кроме того, проведение капитального ремонта с 2011 года не требует прохождения экспертизы [43] проектной документации (п. 3 ст. 49 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (пп. 4.1 п. 17 ст. 51 ГрК РФ) и, соответственно, ввода в эксплуатацию нового объекта.
Указанные отличия подталкивают застройщиков к расширительному толкованию понятия «капитальный ремонт» и попыткам произвести в рамках этой процедуры реконструкцию объекта капитального строительства. Рассмотрим подробнее, какие работы можно выполнять в рамках капитального ремонта.
Из текущего определения капитального ремонта можно выделить следующие виды работ, входящие в это понятие:
Таким образом, определение капитального ремонта не предполагает создание новых видов конструкций либо систем и сетей инженерно-технического обеспечения, т. е. для отнесения работ к капитальному ремонту одним из признаков является существование самой конструкции или систем и сетей инженерно-технического обеспечения на момент начала работ (т. е. при отсутствии системы вентиляции в здании её создание не относится к капитальному ремонту).
В соответствии с п. 5.1 данного документа капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Особое внимание стоит обратить на формулировку «оснащение недостающими видами инженерного оборудования». Исходя из определения, данного ГрК РФ, в отношении инженерных сетей в рамках капитального ремонта допустимо производить только замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов. То есть, в отличие от Ведомственных строительных нормативов, ГрК РФ исходит из того, что новые инженерные сети и системы в рамках капитального ремонта появиться не могут. В то же время ГрК РФ не относит работы по устройству новых инженерных сетей и к реконструкции.
Таким образом, если застройщик осуществляет прокладку новой инженерной сети в объекте капитального строительства, не затрагивая при этом несущих конструкций, такие работы можно было бы назвать переоборудованием, однако в законодательстве такой термин применяется только в отношении жилых помещений. В любом случае такие работы не требуют получения разрешения на строительство.
Для сравнения капитального ремонта с реконструкцией можно также обратиться к п. 5.3 указанных выше строительных норм. Так, при реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
При этом, если какие-либо работы не предусмотрены в перечнях, это не означает, что они не относятся к капитальному ремонту. Положения Приказа и приведённого выше Положения не могут противоречить ГрК РФ.
Проведению капитального ремонта предшествует подготовка проектной документации (п. 2 ст. 48 ГрК РФ).
В случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации, а также средств некоторых лиц, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утверждённого застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства (п. 12.2 ст. 48 ГрК РФ).
Учёт выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства ведётся:
Кроме того, при производстве капитального ремонта оформляются и иные документы: исполнительная документация, в том числе акты освидетельствования работ, акты выполненных работ и т. д.
1.2.4. Переустройство и перепланировка
Порядок действий заинтересованных лиц, а также основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены ст. 26 ЖК РФ.
Работы, которые могут включать в себя указанные понятия, перечислены в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
В частности, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование жилых помещений (к которому согласно п. 1.7 указанных Правил относится и переустройство) может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Понятия «перепланировка» и «переустройство» в федеральном законодательстве применяются только к жилым помещениям.
Таким образом, переустройство и перепланировка нежилых помещений, нежилых зданий на практике проводится по процедуре, аналогичной перепланировке (переустройству) жилых помещений.
В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Исходя из данной нормы, работы, которые не затрагивают характеристики объекта капитального строительства, могут выполняться без получения разрешения на строительство или каких-либо иных согласований.
На практике также можно столкнуться с такими работами, как модернизация, перевооружение, техническое обслуживание. Как было показано выше, отнесение работ даже к группам, которые имеют определение на федеральном уровне, зачастую составляет сложность. Поэтому рекомендуем застройщикам придерживаться исследованных выше понятий при проектировании и строительстве, а при необходимости использования другой терминологии обязательно пояснять, какие конкретно работы будут выполняться с использованием формулировок законов и технических регламентов.
1.2.5. Работы по сохранению объектов культурного наследия
Данная группа работ сформирована не в силу однородности входящих в неё видов работ, а в силу их выполнения в отношении особых зданий, сооружений – объектов культурного наследия. Поэтому работы по сохранению не представляется возможным напрямую соотносить с «обычными» работами, предусмотренными Градостроительным кодексом РФ.
На основании проведённого исследования можно сказать, что чётких границ, разделяющих виды работ по группам, в законодательстве на данный момент нет. Выполнение каждого вида работ, хоть немного отличного от обычного, требует от застройщика анализа правоприменительной и судебной практики, уточнения мнения уполномоченного органа, консультаций со строительными специалистами и юристами. В противном случае застройщик по результатам проведённой проверки в рамках осуществления государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия рискует получить судебное решение о признании постройки самовольной по результатам проверки. Однако результаты такой проверки могут быть оспорены в судебном порядке.
Дальнейшее реформирование законодательства потребует уточнения определений как на уровне ГрК РФ, так и на уровне технических регламентов. Чёткость и однозначность формулировок в данной сфере являются необходимым условием для снижения рисков признания работ самовольными.
Таблица 2. Сравнительный анализ процедур в отношении объекта капитального строительства
1.2.6. Снос
До недавнего времени порядок выполнения работ по сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС) ГрК РФ не был детально урегулирован, что способствовало неоднозначной трактовке вопроса относительно необходимости получения соответствующего разрешения уполномоченного органа на осуществление сноса ОКС.
Согласно п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ, под «сносом объекта капитального строительства» понимается ликвидация объекта путём его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа ОКС, в том числе его частей.
Для осуществления сноса ОКС, в соответствии со ст. 55.30 ГрК РФ, необходимо соответствующее решение собственника объекта, застройщика либо в предусмотренных законом случаях суда или органа местного самоуправления (например, при сносе самовольной постройки).
По общему правилу снос объекта осуществляется на основании проекта организации работ по сносу ОКС, подготавливаемого в качестве самостоятельного документа, за исключением ряда случаев (п. 2 ст. 55.30 ГрК РФ).
Во-первых, если снос ОКС осуществляется для целей нового строительства или реконструкции, то регулирование выполнения таких работ осуществляется в порядке гл. 6 ГрК РФ (п. 8 ст. 55.30 ГрК РФ), а сам проект работ по сносу подготавливается в составе проектной документации возводимого или реконструируемого объекта в качестве отдельного раздела. В случае необходимости сноса ОКС, их частей для строительства, реконструкции других объектов ОКС проект организации строительства ОКС должен содержать проект организации работ по сносу ОКС, их частей (пп. 2 п. 13 ст. 48 ГрК РФ).
Во-вторых, разработка проекта сноса не требуется для сноса гаражей физических лиц, садовых домов и хозяйственных построек на садовых участках, объектов ИЖС, некапитальных объектов, а также строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ст. 55.30, пп.пп. 1–3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Закон устанавливает право застройщика по собственной инициативе подготовить такой проект.
В-третьих, в переходный период действует правило, согласно которому проект по сносу не требуется, если до 04.08.2018 начаты работы по сносу такого объекта, не связанному с реконструкцией или строительством нового объекта на месте снесённого (п. 8 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ).
Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу ОКС устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 5 ст. 55.30 ГрК РФ). С 08.05.2019 вступили в силу Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 № 509 [63] (далее – Требования к проекту).
Проект организации работ по сносу ОКС (далее – проект) состоит из текстовой и графической частей (п. 3 Требований к проекту).
Текстовая часть проекта содержит:
Графическая часть проекта содержит:
Кроме того, сам ГрК РФ содержит ряд требований, обязательных к соблюдению при подготовке проекта сноса ОКС:
Дополнительно п. 6 ст. 55.30 ГрК РФ, как и п. 7 Требований к проекту предусматривается подготовка застройщиком или техническим заказчиком сметы на снос ОКС в случае, если снос осуществляется с привлечением средств:
Правила отключения не распространяются на случаи сноса ОКС в целях нового строительства и реконструкции.
Для отключения ОКС от сетей застройщику необходимо получить в организациях, осуществляющих эксплуатацию соответствующих сетей, технические условия, выдаваемые на безвозмездной основе в течение 10 рабочих дней с даты поступления соответствующего письменного заявления (п. 2 ст. 55.31 ГрК РФ, п.п. 5, 9 Правил отключения). Требования к содержанию указанного заявления и приложениям к нему определены в п. 8 Правил отключения. В частности, застройщик должен указать планируемую дату отключения ОКС от сетей. Непредставление всех необходимых документов является основанием для отказа в выдаче условий отключения (п. 9 Правил отключения).
Отключение ОКС от сетей осуществляется в срок не более 30 рабочих дней со дня выдачи условий отключения, но не ранее планируемой даты отключения ОКС, указанной застройщиком в заявлении (п. 9 Правил отключения), подтверждается актом, подписанным соответствующей эксплуатирующей организацией (п. 2 ст. 55.31 ГрК РФ, п.п. 16,17 Правил отключения). В процессе сноса ОКС должны быть приняты меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни и здоровью людей, а также имуществу третьих лиц и окружающей среде. Кроме того, п. 3 ст. 55.31 ГрК РФ в процессе сноса предусмотрено устройство временных ограждений, подъездных путей, мероприятия по утилизации мусора. По сути, такие работы являются подготовительными, что приводит нас к важному практическому вопросу – необходимости получения соответствующего согласования (разрешения) и регулирования порядка взаимодействия застройщика и местных властей при осуществлении сноса ОКС.
Представляется, что законодательное разделение работы по сносу ОКС в зависимости от целей осуществления такого сноса пресечёт практику споров, связанных с разрешительной документацией на снос.
Поскольку, как было указано ранее, снос ОКС, осуществляемый для целей нового строительства или реконструкции, регулируется положениями гл. 6 ГрК РФ (п. 8 ст. 55.30 ГрК РФ), а проект сноса является частью проектной документации на строительство или реконструкцию, полагаем, что вопрос о необходимости получения разрешения на строительство на момент сноса строения на участке должен решаться с учётом подготовленной проектной документации. Если демонтаж строения, согласно такой документации, является первым этапом строительства, то при его выполнении следует уже иметь на руках разрешение на строительство. Если же проектная документация составлялась из расчёта, что к моменту начала строительных работ участок уже будет освобождён от строений, застройщик может сначала выполнить демонтаж строений на участке (без получения разрешения на строительство), а уже потом получить соответствующее разрешение и приступить к возведению нового здания в соответствии с проектом.
Согласно п.п. 9–14 ст. 55.31 ГрК РФ установлен уведомительный порядок начала и завершения сноса ОКС для целей, не связанных со строительством или реконструкцией, в том числе для сноса объектов, указанных в пп.пп. 1–3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Уведомление о планируемом сносе необходимо подать в орган МСУ в письменной форме либо через единый портал государственных и муниципальных услуг не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ (п. 9 ст. 55.31 ГрК РФ). Здесь необходимо отметить, что по смыслу п. 11 ст. 55.31 ГрК РФ непредставление прилагаемых к уведомлению документов (результаты и материалы обследования, проект организации работ или, в отдельных случаях, сметы) не препятствует началу сноса, поскольку в таких случаях орган МСУ запрашивает их у заявителя. После завершения работ по сносу ОКС не позднее семи рабочих дней застройщик или технический заказчик также уведомляет об этом орган МСУ указанным способом (п. 12 ст. 55.31 ГрК РФ).
Отдельно следует остановиться на лицах, осуществляющих снос, и предъявляемых к ним требованиях. По общему правилу работы по сносу могут выполняться только при наличии членства в СРО в области строительства:
Однако законодатель в той же статье установил исключения, согласно которым членство в СРО не требуется:
Ещё одним важным вопросом является ответственность за несоблюдение установленного ГрК РФ требования к наличию у производителя работ по сносу членства в СРО, а также нарушение уведомительного порядка сноса ОКС.
Несмотря на то что снос ОКС является самостоятельным видом градостроительной деятельности, предусматривающим соблюдение уведомительного порядка (при условии отсутствия цели строительства или реконструкции), и обязательно членство производителя работ в СРО, специальные нормы КоАП РФ, предусматривающие ответственность за нарушение установленных градостроительным законодательством требований, неприменимы к осуществлению работ по сносу ОКС.
Дело в том, что состав правонарушения, предусмотренного п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, посвящён соблюдению только разрешительного порядка и не охватывает понятие «снос». Аналогичным образом понятие сноса не включено в состав п. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ в части требований к наличию у производителя работ членства в СРО. Таким образом, подготовка проектной документации, а также выполнение работ по сносу формально не соответствуют признакам состава предусмотренных данными статьями правонарушений.
В то же время следует отметить применимость нормы ст. 9.5.2 КоАП РФ, введённой [67] в конце 2018 года, поскольку положениями п.п. 11 и 14 ст. 55.31 ГрК РФ прямо предусмотрено размещение в ИСОГД уведомления о начале сноса и прилагаемых к нему документов, а также уведомления о завершении сноса именно тем органом местного самоуправления, в который обязан направлять такие уведомления застройщик или технический заказчик, осуществляющие снос ОКС. Диспозиция ст. 9.5.2 КоАП РФ предусматривает административную ответственность в том числе юридических лиц за нарушение сроков направления в органы местного самоуправления, уполномоченные на ведение государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), документов, материалов или сведений о них, подлежащих размещению в соответствии с ГрК РФ в таких информационных системах. Следовательно, нарушение предусмотренного для сноса ОКС уведомительного порядка образует признаки состава указанного административного правонарушения.
В заключение освещения темы сноса ОКС обратим внимание на вопрос снятия объекта с регистрационного учёта и прекращения исчисления налога на имущество.
ОКС, который прекратил существовать, в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости [69] подлежит снятию с кадастрового учёта в заявительном порядке: