Что необходимо для ипотеки
Документы для оформления ипотеки
Банки предлагают несколько ипотечных программ на выбор. Даже если вы не знаете, какая именно программа подойдет вам, существует базовый и дополнительный набор документов. Если соберете базовый, он пригодится для любой программы.
Ипотека по двум документам
Хотя банк рассматривает заявку по упрощенной схеме, после одобрения потребуется собрать полный пакет документов о недвижимости или представить проект договора для покупки квартиры в новостройке. Также банк может попросить письменно подтвердить наличие первоначального взноса — предоставить выписку со счета, где лежат средства.
Ипотека с полным пакетом документов
Часто для понижения ставки банки запрашивают два вида документов: документы для подтверждения личности заемщика и для подтверждения дохода.
Документы для подтверждения основного дохода. Набор обязательных документов зависит от формы занятости заемщика.
Если сотрудник работает по найму, потребуется:
Адвокаты и нотариусы должны подготовить:
Пенсионеры дополнительно должны представить справку о назначенном размере пенсии.
Требования к документам для ипотеки. Даже если документы подаются дистанционно через личный кабинет, банк накануне сделки запрашивает все оригиналы для сверки данных. Документы должны содержать дату выдачи, обязательные реквизиты, печать (при необходимости), должность лица, их подписавшего.
Документы для программы «Молодая семья»
Участвовать в программе могут семьи, в которых возраст каждого из супругов не превышает 35 лет и которые признаны нуждающимися в жилом помещении.
Для участия в государственной программе потребуется подать в орган местного самоуправления по месту жительства следующие документы:
Документы для программы «Ипотека + материнский капитал»
Это программа льготного кредитования для молодых семей. Участники программы получают ипотечный кредит на покупку готового или строящегося жилья.
Для участия в программе потребуются:
Если на момент подачи документов в банк сертификата на материнский капитал нет, банк примет решение об одобрении заявки на кредит без него. Сертификат обязательно понадобится, когда подаются документы об одобрении покупаемой недвижимости.
Документы для программы «Военная ипотека»
По программе военнослужащие, у которых есть право на получение целевого жилищного займа, могут купить строящееся или готовое жилье — комнату, квартиру, таунхаус или жилой дом с земельным участком.
Чтобы оформить заявку на получение жилищного займа, потребуются:
Как взять ипотеку
Как всё рассчитать
Ипотеку брать страшно, потому что жить с долгом в несколько миллионов рублей психологически некомфортно. Чтобы не считать следующие несколько лет каждую копейку, отказывая себе во всем, лучше заранее всё хорошенько просчитать, выбрать комфортную сумму ежемесячных платежей и срок погашения кредита. Вы можете «поиграть» с разными суммами и сроками в ипотечном калькуляторе, чтобы выбрать оптимальные для себя условия.
Соберите пакет документов
Условия для заключения кредитного договора у каждого банка свои. Тем не менее чаще всего для оформления кредита банку потребуются:
Выберите банк
Если застройщик не аккредитован в конкретном банке, то оформить ипотеку почти невозможно. Поэтому сразу выбирайте пару застройщик + банк.
Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке, банк сможете выбрать сами. Можно подать заявку на одобрение ипотеки в несколько банков и выбрать тот, который предложит лучшие условия. В вашей кредитной истории — досье заёмщика, доступ к которому имеют все банки, — будет указано, куда вы подавали заявки и были ли они одобрены. Отказ в кредите в одном из банков не смертелен, но в вашей кредитной истории он останется. Почитайте, как узнать больше о кредитной истории и как её проверить, если вы волнуетесь, что что-то может пойти не так.
Изучите кредитный договор
Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения. Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание.
Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.
Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.
Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита. Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов. Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.
Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа.
График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.
Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.
Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.
Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.
Застрахуйте приобретение
Не поленитесь и застрахуйтесь максимально. Страшно и вам, и банку, поэтому условия страхования при покупке квартиры в ипотеку описываются очень подробно.
Традиционное ипотечное страхование представляет собой:
Главное отличие страхования квартиры в новостройке заключается в том, что, пока не построен дом, банку нечего страховать, кроме жизни заёмщика. Недвижимость ещё не существует, а страхование титула бессмысленно: сделок с квартирой ещё не было, нарушить чьи-то права пока никто не мог, так что и посягать на право собственности заёмщика тоже никто не может.
Посмотрите договор долевого участия (ДДУ), который вы будете заключать с застройщиком — там могут быть прописаны дополнительные условия страхования.
Страховка при ипотеке — это всегда хорошо. С ней спокойнее жить. При ежегодном продлении договора страхования банки предусматривают пониженный процент кредита, в противном случае процент растет.
Возможно, и вы будете волноваться наравне с банком. Тогда в частично построенном доме возведённые конструкции можно застраховать от повреждения или уничтожения. Плюс можно застраховать финансовый риск. Тогда, если не получится оформить квартиру в собственность (например, госкомиссия не примет объект), от страховой можно получить сумму, равную стоимости недвижимости, указанной в договоре.
К сожалению, застраховаться от срыва сроков строительства или недостроя здания нельзя. Поэтому к выбору застройщика стоит подойти очень тщательно.
И напоследок: помните, каждому, кто решил взять ипотеку было тревожно. И сейчас с ней живут миллионы людей, и у них всё получается!
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев.
Документы для получения ипотеки в 2021 году
Решить жилищный вопрос своими силами получается далеко не у каждой семьи. Неслучайно такая банковская услуга как кредитование не теряет своей популярности. Документы для получения ипотеки физическому лицу требуют к себе самого пристального внимания тех, кто хочет получить одобрение своей заявки. Их количество достаточно внушительно, что легко объяснимо стремлением банка максимально застраховать свои риски при выдаче такого крупного и долгосрочного кредита.
Какие документы нужны для получения ипотеки в 2021 году?
При выставлении требований в отношении того, какие документы нужны для ипотеки, банк руководствуется следующими мотивами:
Для работников по найму, получающих плату в рамках зарплатного проекта подтверждение доходов, как правило, не требуется. Для индивидуальных предпринимателей есть отдельное требование: нужно представить 3-НДФЛ.
Если говорить о личных документах потенциального клиента банка, то к их числу относятся такие как:
Обратите внимание: документы должны действовать как минимум еще полгода после подачи заявки. Убедитесь, что в представленном банку пакете нет просроченных документов. Если имела место смена фамилии, проконтролируйте, чтобы везде значилась одинаковая информация.
Отдельной категорией стоят документы, которые подтверждают трудоустроенность заявителя и достаточный уровень его доходов. В их числе значатся такие, как:
К индивидуальным предпринимателям, учредителям организаций, нотариусам имеются отдельные требования по документам, которые выступают подтверждением их трудовой деятельности. При наличии нескольких мест работы нелишним будет представление сведений о каждом из них.
Помните о сроке давности подобных справок и выписок: он составляет 30 дней с даты заверения.
Озаботиться вопросом о том, какие документы нужны для оформления ипотеки, рекомендуется заранее, так как их сбор потребует определенного времени. Если вы определились с объектом недвижимости, который будете приобретать, не теряйте времени и собирайте о нем следующие материалы:
Для молодой семьи
Программы для молодых семей нельзя путать с государственным субсидированием. Такая ипотека предполагает лояльный процент и продолжительный период полной выплаты. Обычно требуются такие документы, как:
Банк может потребовать подтвердить доход и официальную занятость. Понадобится 2-НДФЛ, выписка из банковского счета или справка по образцу финансовой организации.
Для военных
Военным, проходящим службу по контракту, нужен стандартный перечень документов. Однако дополнительно придется обращаться в Росвоенипотеку для получения документов. Для запроса необходимы:
Для пенсионеров
Если с материнским капиталом
Для оформления ипотеки с привлечением материнского капитала помимо стандартного пакета требуется:
Дополнительные справки, которые могут понадобиться при оформлении ипотеки
Следует иметь в виду, что порой первоначально озвученного перечня документов может оказаться недостаточно. В процессе принятия решения по кредиту банку могут понадобиться дополнительные сведения. В таком случае он запросит требуемую информацию. Например, она может касаться финансового положения, вследствие чего потребуется предоставить документальное подтверждение наличия недвижимости, дорогостоящего имущества, выписки со счета в банке и так далее.
Чем больше документов, подтверждающие ваши доходы, будет предоставлено в банк, тем выше шансы на получение ипотечного кредита.
Среди вероятных дополнительных официальных бумаг по ипотеке по 2 документам обычно запрашиваются:
Поиск ипотеки
Часто задаваемые вопросы
Что будет, если не платить ипотечный кредит?
Как взять ипотеку
Ипотека — возможность приобрести собственное жильё прямо сейчас, а не переплачивать за съёмную квартиру и откладывать деньги в течение многих лет. Как работает ипотека и что нужно, чтобы оформить кредит — разберёмся в этой статье.
Ипотека: определение
Ипотека — вариант залога недвижимости, при котором жильё остаётся в собственности заёмщика с правом кредитора на его реализацию в случае невыполнения первым обязательств по договору.
Ипотека регулируется законом № 102-ФЗ от 17.07.1998, который содержит подробную информацию о правилах предоставления ипотечного кредита и обязательствах обеих сторон. В статье также даётся подробное определение ипотечного договора. Согласно ей, ипотека предусматривает:
покупку жилого дома или квартиры, составляющей обособленное недвижимое имущество;
строительство или реконструкцию жилого дома;
приобретение права совместной собственности на помещение;
приобретение права собственности на земельный участок или его часть;
приобретение доли в совместной собственности жилого дома или квартиры.
Из этого следует, что с помощью ипотеки можно не только купить готовую квартиру или дом, но и профинансировать строительство дома/квартиры или купить земельный участок.
Условия ипотеки
Сегмент ипотечного кредитования отличается значительной гибкостью и способностью подбирать условия погашения кредита с учётом индивидуальной ситуации заёмщика, включая его кредитоспособность. Основные параметры ипотеки:
Срок кредитования. В случае ипотечных займов он существенно отличается от условий, которые доступны, например, для большинства потребительских кредитов. Длительный срок кредита — до 30 лет — позволяет разбить ежемесячные платежи на небольшие суммы, что открывает возможности покупки жилья для заёмщиков с относительно невысокой кредитоспособностью.
Тип рассрочки. Для погашения ипотеки доступно два варианта рассрочки: равные платежи, при которых заёмщик платит платежи одного размера в течение всего срока кредитования, или уменьшающиеся платежи. В последнем случае взносы в первый период увеличиваются, а затем уменьшаются, что позволяет снизить финансовую нагрузку перед полным погашением кредита, но требует более высокой кредитоспособности из-за большей нагрузки на бюджет в первый период.
Процентная ставка. Может применяться переменная процентная ставка, размер которой зависит от маржи банка, указанной в договоре, и процентной ставки кредитования, установленной ЦБ РФ. Фиксированная процентная ставка остаётся неизменной в течение всего срока кредитования и не зависит от изменения ключевой ставки. Одно из самых больших преимуществ ипотечного кредита — низкая процентная ставка в сравнении с другими кредитными продуктами. Это в основном связано с тем, что финансируемое жильё также выступает в качестве залога по обязательствам. Поэтому потенциальные убытки в случае непогашения кредита при ипотеке ниже, чем, например, при потребительском кредитовании без залога. Альфа-Банк предлагает ипотечные кредиты с процентной ставкой от 4,69% годовых с возможностью снижения базовой ставки: — если недвижимость приобретается у ключевого партнёра Альфа-Банка; — если недвижимость приобретается у эксклюзивного партнёра Альфа-Банка; — для зарплатных клиентов и клиентов A-Private; — при подписании договора кредитования в течение 30 календарных дней от даты одобрения заявки.
Банк может увеличить ставку в случае оформления кредита только по паспорту, а также если заёмщик отказывается от страхования жизни и титула или если объектом финансирования является жилой дом с участком.
Как работает ипотека?
Механизм работы ипотечного кредита несколько сложнее, чем, например, потребительских займов. Необходимо учесть длительную процедуру проверки (до нескольких месяцев), в ходе которой проверяется как заёмщик, так и финансируемое имущество. Ключевой момент — определение реальной стоимости недвижимости, что является задачей оценщика, готовящего отчёт для банка. После проверки банк выдаёт предварительное решение, в котором также могут быть указаны условия, требующие выполнения для получения ипотеки. Когда эти условия будут выполнены, После подписания нотариального акта (и выполнения дополнительных условий, если это предусмотрено) подписывается кредитный договор.
Кредитоспособность заёмщика
Основное требование к заёмщику — достаточная кредитоспособность, то есть возможность в будущем полностью и в срок погасить кредит. На кредитоспособность клиента в глазах банка влияют такие аспекты:
Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку
Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые
Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.
Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.
Вот о чем вы узнаете в статье:
Выбираем квартиру
Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.
Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.
Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.
Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.
Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.
Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.
Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:
Покупка в новостройке
Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.
Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:
Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.
В целом процесс будет идти так:
Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.
Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.
Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.
В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:
Покупка на вторичном рынке
Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».
Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.
Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.
Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.
При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.
Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.