Что можно строить на землях населенных пунктов разрешенное использование
Что можно строить на землях населенных пунктов разрешенное использование
ЗК РФ Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 85 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)
В Кадастровой палате рассказали, на каких земельных участках можно построить дом
При покупке земельного участка важно учитывать категорию земли, на которой он расположен. Например, для постройки загородного дома подойдут только две категории участков, которые делятся по видам разрешенного использования. Специалисты Кадастровой палаты по Нижегородской области рассказали, на каком участке можно построить жилой дом.
Вид разрешенного использования – это законодательно допустимое функциональное использование земель, а также существующих и возводимых на них капитальных объектов. То есть это те виды деятельности, для которых может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
Вид разрешенного использования учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных платежей. Например, при начислении земельного налога или арендной платы.
Виды разрешенного использования определены в классификаторе, установленном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и насчитывают более 150 различный видов.
Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:
– под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такие участки располагаются только на землях населенных пунктов;
– для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.
Земли сельхоз назначения могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для ведения садоводства. Они всегда находятся в черте населенных пунктов и предназначены для строительства жилых домов. К таким участкам органы местного самоуправления обязаны провести необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам. Например, к школам и детским садам.
На участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Земли ЛПХ подразделяют на:
– «приусадебные участки» – земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. Здесь не запрещено строить дома для постоянного проживания и хозяйственные постройки.
– «полевые участки» – земли, расположенные за чертой населенных пунктов. Здесь строительство под запретом. Участки используются только для сельскохозяйственной деятельности.
Земли в садоводческих некоммерческих товариществах предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, здесь можно построить садовый дом, жилой дом, а также объекты вспомогательного использования.
Таким образом, перед приобретением участка следует чётко определить цели покупки: постоянное проживание, садоводство или подсобное хозяйство.
Узнать, к какой категории относится участок земли или её вид разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте.
«На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции. Избежать неприятностей в процессе оформления прав собственности или регистрации недвижимости на земельном участке поможет выписка из ЕГРН. В ней можно посмотреть вид разрешенного использования земли и все характеристики приобретаемой недвижимости», – рассказала директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.
Заказать выписку можно:
– на сайте Кадастровой палаты в разделе «Сервисы и услуги»;
Кроме этого, задать вопрос экспертам можно в личные сообщения на официальных страницах Кадастровой палаты в Вконтакте и Инстаграм.
Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования участков этой категории
Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).
Но перед выбором места строительства необходимо узнать:
Есть земли, на которых:
Нецелевое использование земель может привести к:
Что такое ЗНП?
Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:
83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.
Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.
Право на их изменение принадлежит:
Основные виды разрешенного использования по зонам
Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.
Выделяют следующие основные зоны:
Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.
Жилые
Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:
а также для возведения:
и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:
Общественно-деловые
Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:
Предпринимательство
Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:
Отдых
Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:
Общего пользования
Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:
Дополнительные условия и ограничения
Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.
При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:
За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.
То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:
Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.
К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:
Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.
Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.
Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.
Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.
Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.
Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.
В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.
Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.
При этом существует два варианта:
Какой ВРИ нужен для строительства дома?
Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:
Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.
Индивидуальное жилищное строительство
Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.
Личное подсобное хозяйство
Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.
В пределах участка можно заниматься:
Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.
ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.
В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.
Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.
Блокированная жилая постройка
Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.
В пределах участка можно возводить:
Подходящий ВРИ для ведения бизнеса
Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».
Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:
Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».
Для строительства точек общепита:
Для строительства гостиниц:
Для обслуживания автотранспорта:
Полезное видео
Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:
Выводы
Тезисно обозначим главные моменты статьи:
Что можно строить на землях населенных пунктов разрешенное использование
(1).jpg "p1110798(1)(1)")
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147; 2003, № 27, ст. 2700; 2004, № 27, ст. 2711; № 41, ст. 3993; № 52, ст. 5276; 2005, № 1, ст. 15, 17; № 10, ст. 763; № 30, ст. 3122, 3128; 2006, № 1, ст. 17; № 17, ст. 1782; № 23, ст. 2380; № 27, ст. 2880, 2881; № 31, ст. 3453; № 43, ст. 4412; № 50, ст. 5279, 5282, 5498; 2007, № 1, ст. 23, 24; № 10, ст. 1148; № 21, ст. 2455; № 26, ст. 3075; № 31, ст. 4009; № 45, ст. 5417; № 46, ст. 5553; 2008, № 20, ст. 2251, 2253; № 29, ст. 3418; № 30, ст. 3597, 3616; № 52, ст. 6236; 2009, № 1, ст. 19; № 11, ст. 1261; № 29, ст. 3582, 3601; № 30, ст. 3735; № 52, ст. 6416, 6419, 6441; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 47, 54; № 13, ст. 1688; № 15, ст. 2029; № 25, ст. 3531; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4284; № 30, ст. 4562, 4563, 4567, 4590, 4594, 4605; № 48, ст. 6732; № 49, ст. 7027, 7043; № 50, ст. 7343, 7365, 7359, 7366; № 51, ст. 7446, 7448; 2012, № 26, ст. 3446; № 31, ст. 4322; № 53, ст. 7643; 2013, № 9, ст. 873; № 14, ст. 1663; № 30, ст. 4080; 2014, № 26, ст. 3377) приказываю:
1. Утвердить классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
2. Установить, что в соответствии с классификатором, утвержденным пунктом 1 настоящего приказа, определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.
3. Настоящий приказ вступает в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования.
| Министр | А.В. Улюкаев |
Зарегистрировано в Минюсте РФ 8 сентября 2014 г.
Приложение
к приказу Министерства
экономического развития РФ
от 1 сентября 2014 г. № 540
Классификатор
видов разрешенного использования земельных участков
Обзор документа
Разработан классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Положение о его применении были закреплены в ЗК РФ поправками, принятыми еще в 2010 г.
Классификатор содержит наименование вида разрешенного использования, описание, код.
Каждый вид допускает также размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных и автомобильных дорог общего пользования), защитных сооружений (насаждений), информационных и геодезических знаков, если федеральным законом не установлено иное.
По данному классификатору определяются виды разрешенного использования, устанавливаемые после вступления в силу приказа о его утверждении.
Приказ вступает в силу по истечении 90 дней после его официального опубликования.
В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?
Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.